5月保租房公募REITs取得突破性进展，5城集中土拍涉租赁用地 | 住房租赁市场月报

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2022年以来，全国各地加速推进保障性租赁住房发展，从中央到地方各级政府持续出台相关支持政策，众多企业开始加快布局，住房租赁市场关注度明显提升。中指研究院将持续跟进住房租赁市场相关动态，定期发布住房租赁市场月报，为市场参与者提供更多信息与数据支持。

摘要

政策动向：中央层面，证监会、国家发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展；财政部、住建部下达2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金，其中224.1亿元用于租赁住房保障。地方层面，地方推动保租房筹建步伐进一步加快，长沙开展盘活存量房供作租赁住房试点，东莞、珠海、荆州等地发布保租房筹集计划，北京、石家庄、呼和浩特等地明确住房租赁市场监管与行业规范。

土地情报：5月，8城进行土地集中供应出让，其中广州、苏州、福州、济南、厦门等5个城市涉及租赁用地成交，租赁住房规划建筑面积24.7万平方米。

企业动态：首批两个保障性租赁住房REITs项目（来自厦门安居集团、深圳市人才安居集团）向交易所正式申报，保租房公募REITs试点取得突破性进展。

政策动向

（一）中央政策：推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展；加大租赁住房财政支持力度

· 证监会、国家发改委联合发文推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展

5月27日，证监会、国家发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。《通知》对发起主体、回收资金用途、参与方监督职责等方面提出了要求，主要包括：（1）明确保租房REITs发起人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务；（2）净回收资金应当优先用于保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域项目建设；（3）发起人的控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督发起人遵照规定使用回收资金。

中指观点：

《通知》中对发起主体、回收资金用途的相关规定，为规避房地产开发项目变相融资提供了政策依据，有利于进一步增加保租房供应，促进投融资良性循环的形成。近年来，我国保障性租赁住房建设筹集步伐加快，围绕保租房的各项支持政策密集出台。尤其是保租房REITs，其加速推进与落地，对保租房项目“融投管退”的闭环商业模式具有重要意义。本次《通知》的出台，进一步完善了相关配套政策细节，为加快保租房REITs项目平稳落地提供了有力支持。

· 财政部、住建部安排224.1亿资金用于租赁住房保障

5月11日，财政部、住建部印发《关于下达2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》。根据《通知》，2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金分配为：用于租赁住房保障224.1亿元、老旧小区改造307亿元、棚户区改造100亿元。此外，《通知》明确，2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金纳入直达资金管理。

中指观点：

2022年来，随着保障性租赁住房筹建进一步提速，中央财政支持力度明显加大，《通知》明确了中央财政将补助224.1亿元用于租赁住房保障，较去年中央为40个城市在预算内投资补助的28亿元有了大幅提升。2022年保租房计划筹集240万套（间），中央财政的大力支持将有利于充分调动市场主体参与保障性租赁住房建设的积极性，有效增加保租房供给，加快实现各地制定的供应目标。

· 国务院发文重点盘活保租房等基础设施项目资产

5月25日，国务院印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。《意见》要求以重点领域、重点区域、重点企业等为主要方向，通过推动基础设施领域REITs健康发展、规范有序推进PPP、积极探索资产证券化、支持兼并重组等方式，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。《意见》提及，要因地制宜积极探索保障性租赁住房小区经营性公共服务空间开发模式；要推动闲置低效资产改造与转型，开发用于保障性租赁住房等新功能。

中指观点：

有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资等具有重要意义。改造用作保障性租赁住房是存量资产盘活的一个重要方向，“十四五”期间40个重点城市计划新增保租房650万套（间），存量改造将是筹集保租房的重要方式之一。将闲置的存量资产改扩建为保租房，不仅能对闲置低效资产价值进行重新挖掘，减轻库存压力，形成新增投资，同时还能在短时间内形成租赁住房供应，满足青年人、新市民等群体的住房需求。

（二）地方政策

1.指导政策

· 长沙出台试点方案，明确存量房出租不计入家庭住房套数

5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组正式印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数。长沙力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。

中指观点：

本次长沙新政极具创新性，全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，巧妙地在不改变现行限购政策的条件下，精准激活改善性购房需求，向新房市场释放购买力，为优化房地产调控与推行“租购并举”提供了新的解题思路，未来或有更多二线城市进行效仿，尤其是楼市表现相对低迷、限购政策仍有放松空间的二线城市，都可能会借鉴长沙的政策经验，出台相关的楼市新政。

· 成都规定居民将自有住房用于保障性租赁住房，可新增购买一套房

5月31日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确居民自愿将自有存量住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。

· 广州拟出台新政支持商业办公、旅馆厂房等非居住存量房屋改建保障性租赁住房

5月11日，《广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》对外发布。根据《通知》，此次所提及的“非居住存量房屋”是指《通知》实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法房屋，并同时明确，改建需要遵循相应规定。其中，土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑，不得改建为保障性租赁住房。全市重点商圈及重点功能区内的非居住存量房屋原则上不得改建为保障性租赁住房。

· 天津发布《关于印发天津市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》

5月18日，天津发布《关于印发天津市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》。从分类看，《方案》将保障性租赁住房分为宿舍型和住宅型，宿舍型人均使用面积不少于5平方米；住宅型以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可适当配置三居室，建筑面积不超过100平方米。从保障对象看，本市户籍在租住区无自有住房和非本市户籍在津正式就业且在租住区无自有住房的均可申请，重点保障环卫、公交、快递、家政等从事基本公共服务的群体。从租金标准看，保租房的租金标准应当本着租户可负担、企业经营可持续的原则，按照低于同地段同品质市场租赁住房租金确定。

· 昆明出台保障性租赁住房建设实施方案，租金不超过同地段同品质市场租金85%

5月21日，昆明印发《昆明市保障性租赁住房建设实施方案（试行）》。从保障对象看，保障性租赁住房面向符合条件的新市民、青年人等住房困难群体供应，纳入全市统一分配管理。宿舍型保障性租赁住房主要面向企业职工分配。从租金水平看，保障性租赁住房租金不超过同地段同品质市场租赁住房租金的85%。从建设标准看，保障性租赁住房项目房源应相对集中，单个项目房源不少于30套（间）且建筑面积不少于1500平方米。户型以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，原则上不少于所申报项目总套数的70%。

2.保租房筹集计划与实施

· 东莞“十四五”期间计划至少筹集10万套（间）保租房

5月18日，东莞正式发布《东莞市发展保障性租赁住房实施意见》。根据《意见》，到“十四五”末，东莞全市保障性租赁住房总量不少于10万套，力争达到15万套。其中2022年筹集房源不少于3万套。

· 珠海“十四五”期间计划筹集7.2万套（间）租赁住房

5月14日，珠海市住房和城乡建设局将《珠海市住房保障专项规划（2021-2035）》向社会进行公示。根据《规划》，到2025年，珠海全市计划筹集建设各类保障性住房约8.7万套，其中包括公共租赁住房1.2万套、保障性租赁住房6万套。根据远期指标，到2035年，珠海市实现公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房等各类保障性住房占新增住房供应总量的60%。

· 荆州“十四五”期间力争筹集1.6万套（间）保租房

5月12日，荆州出台《荆州市发展保障性租赁住房实施方案》，明确“十四五”期间，全市力争筹集保障性租赁住房16118套，其中：市中心城区10000套、县（市）6118套。2022年，荆州全市计划筹集保障性租赁住房3247套。

· 南昌发放首批46个保障性租赁住房项目认定书，筹集保租房超2万套

5月，江西省南昌将中心城区46个项目、20395套（间）房源列入2022年保障性租赁住房建设计划，并同步发放今年首批项目认定书，完成年度任务的98.3%。上述房源以小型、适用、满足基本居住需求为原则，建设标准以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，最大不超过90平方米，并将根据房屋实际情况，配套满足基本居住需求的室内装修。项目单位还可凭保障性租赁住房项目认定书，到相关部门按程序办理立项、用地、规划、人防、施工、消防设计等手续，并可享受国家及南昌市对保障性租赁住房的相关支持政策。

3.金融和财税支持

· 安徽出台金融助企纾困措施，支持保租房建设资金需求

5月19日，安徽印发《关于金融助企纾困发展的若干措施》，从8个方面出台22条举措，帮助受疫情影响的困难行业渡过难关、恢复发展。其中，《措施》围绕保障性租赁住房建设资金需求，提出银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产集中度管理。

· 西安出台住建领域稳增长措施，加快推进中央财政支持住房租赁试点工作

5月31日，西安住建局印发《西安市住建领域稳增长二十条措施》，聚焦住建领域市场主体发展、基础投资推进、重点项目建设和监管服务实施四个方面工作，加快推动建筑业提质增效，促进建筑业持续快速发展。其中，《措施》提出推进中央财政支持住房租赁试点工作，统筹推进住房租赁试点工作与保障性租赁住房建设，加快发展长租房市场，大力培育规模化专业化市场供应主体，年度新筹集各类租赁住房2.6万套。

4.市场监管与行业规范

· 北京市人大常委会表决通过北京住房租赁条例等法规

5月25日，北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议审议通过了《北京市住房租赁条例》，并将于2022年9月1日起施行。该条例涉及多个安全要点，具体包括出租房屋应符合安全要求；租赁住房威胁安全可以解除合同；建立租赁合同网签系统保护信息安全；严管群租房；规范网络平台需及时删除虚假信息。

· 石家庄加强住房租赁企业监管

5月18日，石家庄市住建局发布《石家庄市住房租赁企业信用信息管理办法》，将于2022年6月1日起实施。住房租赁企业信用等级评定采取量化打分的方法进行，信用等级评定基本分为80分，实行加减分制。住房租赁企业信用等级由高到低分为四个等级，分别为A级、B级、C级、D级。分值越高，信用等级越高。每一个自然年度为一个记分周期。

· 呼和浩特明确保租房准入退出细则

5月11日，呼和浩特印发《呼和浩特市人民政府办公室关于保障性租赁住房准入退出实施细则》（征求意见稿）。从保障对象看，保障性租赁住房申请人包括新就业人员、城市基础公共服务人员等，申请人须拥有符合规定的就业证明，同时申请人(包括配偶、子女等家庭成员)在市内无自有住房、未租住公有住房。从保障方式看，《细则》提供了实物配租和租赁补贴等两种保障方式。从退出管理看，《细则》明确承租人已不符合申请条件或自愿停止使用房屋的，承租人应在3个月内与房屋所在小区的物业部门(或房屋管家)联系提出退房申请。

土地情报

· 5月8城进行土地集中供应出让，广州、苏州、福州、济南、厦门涉租赁用地成交

集中供地22城中，8城在5月进行供应出让，广州成交规模最高。2022年5月，在集中供地22城中，有8个城市进行土地集中供应出让，累计成交92宗宅地，总体规划建筑面积为949.6万平方米。其中，广州涉宅用地成交规模最高，达261.6万平方米。

5城涉租赁用地成交。5月，在8个集中供地城市中，广州、苏州、福州、济南、厦门等5个城市涉及租赁用地成交，合计10宗、规划建筑面积24.7万平方米。

表：2022年5月部分集中供地城市宅地及涉租赁用地成交情况

注：北京数据包括5月31日—6月1日所有成交宅地。

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

· 5宗地块涉及自持租赁

分自持运营与配建来看，广州、苏州、福州推出的5宗地块涉及自持租赁住房，自持租赁住房规划建筑面积合计17.3万平方米。

表：2022年5月集中供地城市涉租赁用地情况

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

企业动态

（一）保租房融资进程不断加快

· 厦门安居集团、深圳市人才安居集团：首批两个保障性租赁住房REITs项目向交易所正式申报

5月27日，中金厦门安居保障性租赁住房、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房两个保障性租赁住房REITs项目分别向上海证券交易所和深圳证券交易所正式申报，成为首批正式申报的保障性租赁住房REITs项目。具体来看：

中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的公募REITs产品，发起人（原始权益人）为厦门安居集团有限公司。厦门安居集团是厦门市唯一市属专营保障性住房及公共租赁住房相关业务的国有企业，本次选取了2个保障性租赁住房项目，申报保障性租赁住房REITs。截至2022年3月末，厦门安居集团共承建18个保障性住房项目，总建筑面积约369万平方米。

红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，专项计划管理人为深创投红土资产管理(深圳)有限公司。深圳市人才安居集团是深圳市国资委履行出资人职责的国有独资公司。此次深圳市人才安居集团选取了4个位于核心区域或核心地段的优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。

· 成都兴城人居地产集团：全国首单保障性租赁住房债务融资工具落地

5月19日，全国首单保障性租赁住房债务融资工具——成都兴城人居地产投资集团股份有限公司2022年度第一期定向债务融资工具（保障性租赁住房），在银行间债券市场成功簿记建档发行。该债券由成都银行(601838)股份有限公司担任主承销商，成都兴城人居地产投资集团股份有限公司为发行人，注册金额10亿元，首期发行2亿元，债券期限3年，票面利率3.45%，创中西部同评级、同期限、同品种债券最低发行利率。本次保障性租赁住房债务融资工具的募集资金将全部用于已取得住建部门颁发项目认定书的保障性租赁住房建设。

· 上海城投控股(600649)：宽庭住房租赁11.4亿元资产支持ABS获上交所受理

5月16日，据上交所披露，西部证券(002673)-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划已获上交所受理。债券类别为ABS，拟发行金额11.4亿元，原始权益人为上海城投控股投资有限公司，计划管理人为西部证券股份有限公司。

（二）住房租赁业务加快拓展

· 自如：北京四店齐开，覆盖中关村(000931)、五道口、酒仙桥、团建湖等重点区域

5月21日，自如北京Z-Stay新增四家门店，覆盖了中关村、五道口、酒仙桥、团结湖热点租住区域，一次性集中供应配套房源，充分满足城市新市民、新青年们对生活居住的要求。

· 钱投·宁巢公寓：首个专项人才租赁用地顾问服务输出项目顺利签约

5月23日，杭州宁巢公寓运营管理有限公司与杭州市临安区经济适用住房开发有限公司，就临安区双林高校地块人才租赁住房项目签署合作协议。这是宁巢公司继杭州市人才公寓租赁房项目之后，推出的首个专项人才租赁用地顾问服务输出项目。此项目总建筑面积11.4万平方米，总计892套，预计2022年10月份投入使用。双方将以联合运营为基础，宁巢公司为临安经适房公司提供品牌及管理经验输出，包括装修方案、公寓智能化、运营管理体系建设等多维度的全方位运营管理服务。

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