刚收官的上海土拍，谁赢不重要，“演好戏”最重要

地产财富会

央企国企镇场领衔主演

地方国资城投打辅助充当特邀主演

少数“地头蛇”本地民企还能混个配角当当

剩下的民企横看竖看都像跑龙套的局外人

2022-6-9

昨天，2022年上海一批次集中土拍收官。

看上去交出了一份让总导演还算满意的成绩单。

36宗涉宅用地成功出让，成交总金额约835亿元，创上海集中供地以来新高；总成交面积约199.71万方，也创2021年以来新高；平均溢价率3.3%。

但从参与房企和实际成交的房企来看，这次土拍并没有想象中那么简单，而是一次多方博弈下的某种平衡哲学——有镇场子的，有打辅助的，有来试水尝鲜的，甚至还有那么几个配合“演戏”打酱油的局外人。

朋友说，人生就像一场戏，懂得演戏和人情世故的人才是赢家。

上海的这次土拍也像一场戏，戏里的那些人，他们尽管身份不一、戏份不同，但各有使命与人生。

领衔主演：央国企

戏份一石， 我独占八斗

明星 · 代表

招商蛇口、中铁建、建发、华发

这次上海土拍大戏的领衔主演非央国企莫属。

用一句话来概括就是——

天下戏份共一石，央企国企独占八斗，其他共分二斗。

因为从参拍房企性质来看，央国企是绝对的主力军，36幅地块国央企拿下29幅，占比超八成。其中，招商蛇口(001979)、中铁建、建发、华发等央国企表现不俗，均斩获多幅地块。

招商蛇口是央国企里面杀得最疯的——拿地金额居首，共花费117.7亿元独自或联合斩获了4幅地块，成为本轮唯一的一家拿地破百亿房企。

作为本场最大赢家，招商蛇口展现了央国企豪横的一面。在最后一日的土拍中，招商蛇口一举击败中建八局、保利发展、国贸、招商、华发多家房企，以约19.19亿元总价，9.08%溢价率，竞得青浦区西虹桥会卓路南侧地块。

镇场子的事，关乎底气，也关乎体面。

这个时候在大家都拿不动地的时候，只有央国企能体面点了。

名字都带“发”的建发和华发，这次则选择一起发。

他俩组成联合体，在闵行区连下2宗热门地块，两块溢价率都达到了约9%，具体分别为9.39%和8.99%。

“众筹”联合拿地？咱又不是困难家庭，没必要吧？

在这次很多房企联合抱团拿地的时候，拿地金额排在第二的中铁建选择单干，先后单独拿下3宗地块，总拿地金额为69.3亿元，其中有2宗地块溢价率超9%。

特邀主演：本土国资

你们先抢，我负责扫尾清场

明星 · 代表

上海城投、徐汇城投、上实城开、临港集团、港城集团、奉贤发展、上海金桥、上海纺织、浦发集团

2021年下半年土地市场走弱，很多地方土拍出现了一个非常有意思的现象：

一块土地放上货架，但却没有人来买单，眼看就要流拍了，城投集团出手了，低价拿下土地。

上海这次土拍也一样，以某某城开、某某城投、某某发展等等为代表的本土国资的名单排起了长队。如上海城投、徐汇城投、上实城开、临港集团、港城集团、奉贤发展、上海金桥、上海纺织、浦发集团等。

这些原本在住宅开发领域表现不多的企业，成为参与本次土拍的最大团体，合力拿下近三分之一的地块。

值得关注的是，此次上海供应的36宗地块中，16宗仅有1家房企报名，最终因无人竞争以底价获得，占全部出让地块近半数，而这部分地块很多被本土国资接管了。

“你们先抢，我负责托底扫尾清场”。

在这个万物皆可城投的年代，以城投公司为代表的本土国资像一位“特邀主演”，承担着特殊使命。

今年3月末的一天，中信信托收到广州城投集团的一封来函，将通过项目退地方式化解恒大广东项目风险。

不仅如此，过去半年多的时间里，各地的城投公司兜底拿地、接盘旧改项目、纾困民企，无所不能，简直就是当代“白衣骑士”。

中泰证券研究数据显示，2022年1-4月，城投拿地金额占全国土地出让金比重为10.73%。其中，江苏城投拿地占比最高，为23.48%，江西、湖南、四川、重庆、湖北和安徽六个省份城投拿地占比在10%-20%之间。

归根结底，这是zf救市行为的需要。

因为城投等公司作为政府投融资平台，承担着政府调控的功能。在房企纷纷躺平的时候，市场需要托底力量，这个时候他们就来扫货，降低流拍率，维护土地市场稳定。同时，不少城投公司的主营业务范畴涵盖房地产、土地整理、基础设施建设等领域，城投公司介入，总比纯粹外行资本要强。

尤其是这一次上海在经历疫情后，亟需重启市场信心。

所以，宁可国资大量兜底，也不允许土地流拍的现象发生。

跑龙套群演：规模民企

我是谁，我在干嘛？

明星 · 代表

碧桂园

当大家都在东方小孟买“买买买”的时候，规模民企emo了。

受制于流动性压力，多数规模民企也缺席了上海首轮土拍，仅金地现身上海首场土拍并斩获青浦赵巷地块。

就连宇宙房企碧桂园也成了群众演员，并荣获本轮土拍“最佳跑龙套奖”。

此前有市场消息称碧桂园在报名前仍在犹豫，这次碧桂园就以实际行动实锤一波——此次只参与了一宗金山新城地块竞拍，但最终放弃了出价。

要知道，2021年上海首批次集中供地，碧桂园豪掷95亿斩获三块地，坐稳拿地榜首。

“我是谁？我在哪？我在干什么？”

事实上，2021年下半年以来，各地的土拍市场都充斥着这样的声音。

随着民企的频频暴雷和陷入不同程度的流动性危机，数据显示，百强房企有60%暂停拿地，其中几乎都是民企。

5月底上海出台政策允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让款，此次土拍，也给足了利润。36宗商品住宅用地在剔除不可售的商办及自持住宅面积后，平均地房比约为0.51，略低于去年第三轮，其中接近七成的地块房地价差空间超过2万元/平方米，利润率较为可观。

但即便如此，民企依然非常谨慎。因为对于大多数民企而言，现在流动性和变现能力比利润更重要。

生存本能告诉他们，必须利用有限的资金，获取变现能力更强的土地，否则宁可不拿也不错拿。

配角阵容：本土民企

阿拉是地头蛇，强龙来了也不好使

明星 · 代表

大华、大名城(600094)、同润、佳运置业

朋友说，如果上海土拍是一场戏，那民企演的一定是“哭戏”。

其实也不一定，还是有一些本土民企表现很积极的。

这轮土拍中，上海本土民企大华、大名城、同润、佳运置业等均有斩获。

尤其是上海同润和佳运置业能从优质地块的争夺中有所斩获,实属不易。首次亮相上海集中土拍的本土民企佳运置业，在本轮土拍中更是斩获了两宗地块，但拿地金额较少,低于20亿元。

深耕上海市场多年，适度的规模和本土深耕以及上海楼市的较低风险系数等原因，使得这些本土民企保持着较好的市场信心。

但综合来看的话，不可否认的是，如今土拍市场民企参与度越来越低，如果后续政策传导过慢或是力度不够，打酱油、跑龙套的民企会越来越多。

另外，不可忽视的是，在央国企的夹缝中，民企的生存空间或许会被进一步压缩，民企们想要逆袭恐怕越来越难了。

至于未来的戏怎么演，很大程度上取决于政策空间。

不过话又说回来，这次上海土拍本质上是信心压倒一切的土拍，谁赢了不重要，“演好戏”、传递好信心才最重要。

就像电影《英雄本色》里说的那样：

有信心不一定会成功，但没信心一定不会成功。

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