上海土拍八宗“最”

　　历经了长达6日的竞拍，上海首批集中供地收官，累计出让金额857亿元。其中，涉宅地块实际出让27宗，总建面363.54万平方米，总成交价约731亿元。

　　整体来看，上海此次土拍通过设置中止价、最高报价和一次性书面报价，有效地控制地价，平均溢价率位于较低位。新规则下，有房企满意而归，亦有房企黯然退场。

　　复盘这场土拍，有京东卓越跨界组合联手拿地、保利大手笔挥金454亿元押注12宗地，也有阔别上海土地公开市场10年之久的复星再度回归、任性的碧桂园两度弃权后仍摘得3宗地块……

　　

　　最锦鲤

　　金 地

　　金地在此轮土拍中的好运气是毋庸置疑的。27宗涉宅地中，金地上演“帽子戏法”，以68.53亿元的总价拿下了3宗，和碧桂园、中建并列拿地数量榜第一。

　　当然，金地的好运气并不只是体现在数量上。

　　6月22日，金地在8家房企中杀出重围，以0差价竞得纯宅地松江区车墩镇SJC10022单元07-07、08-01号地块；两天后，其又一举夺下嘉定马陆、南门2幅纯宅地。

　　合计来看，在上海首轮集中供地中，金地荣膺进入一次书面报价环节拿地最多的房企，以及首家在一天内收获2幅一次书面报价地块的房企。

　　去年以来，金地一直是沪上土拍市场的活跃客。据中指院数据，2020年，金地在上海的拿地金额达到157亿元，排名第二，仅次于香港置地。

　　金地对上海市场的重仓，年报数据勾勒的更为显著。2020年，金地在上海共新增了8宗地块，分别位于嘉定、金山、闵行、青浦及松江。补仓之后，公司该年在上海的在建住宅项目数量为10个，另有10个住宅项目已经竣工。

　　此番在松江、嘉定两区连落三子，将进一步丰厚公司在上海的土储，同时夯实金地在上海的市场份额。

　　克而瑞数据显示，2021年上半年，金地在上海的全口径销售额为175.6亿元，力压招商蛇口、大华、万科等房企成为销售金额榜的TOP 1，去年其在上海的全口径销售额尚且只有48.45亿元。

　　最土豪

　　保 利

　　保利无疑是首轮上海集中供地中最土豪的房企。

　　首日一鸣惊人吞下静安区灵石社区百亿地块后，保利又在最后一日击败同场竞争的另外17家房企，将本次土拍中最抢手的宝山区罗店地块收入囊中。

　　一头一尾的两宗地块共计耗资123.48亿元，保利也凭此成为本轮土拍中拿地金额最高的房企。

　　实际上，保利在此轮土拍中的投入远远不止123.48亿元。

　　网传消息显示，在上海的首次集中供地中，保利共报名了12幅地块。《国际金融报》记者统计，这12宗地的竞买保证金就高达70.07亿元。按上限价计算，上述地块的监管资金总额达到了384.29亿元。

　　换而言之，为争夺这12宗地块，保利的入门费超过了454亿元。而截至2021年一季度，保利的账面货币资金不过为1305.77亿元，较2020年末的1460.08亿元下降了10.57%。

　　事实上，保利对上海市场一直颇为看重，2020年，保利在上海的销售规模超100亿元。公司同期在上海共拥有15个项目，其中宝山区与静安区各有一个。

　　这其中，位于宝山区的保利叶上海目前已无可开发面积，而静安区的宝源路南侧项目还处于拟建状态，保利的权益占比仅33%。静安区宝源路南侧项目为其在2020年底与融信、招商联合竞得，这也是去年上海核心地区的最后一块纯宅地。

　　此番两宗地块的摘得，不仅让保利进一步扩充了静安区内的市场份额，同时补足了公司在宝山区的项目空缺。

　　最任性

　　碧桂园

　　两度弃权下，碧桂园依然摘得了此次集中供地下的3宗地块。

　　作为报名阶段的种子选手，此次碧桂园共参与了9宗地块的争夺，仅次于报名了12宗地的保利。

　　此次碧桂园表现神勇，所报地块均进入了竞价环节。当其他房企还在费力争夺入场资格时，轻而易举拿到“门票”的碧桂园已经甩出了两张“弃权”。

　　6月22日，松江区车墩地块的竞拍中。评分环节中华企业、安徽新华+安徽置地联合体出局，碧桂园同保利、旭辉、建发、金地、路劲共6家房企如愿通关，最终一次性报价环节，碧桂园出乎意料地选择了弃权。

　　同样的剧情随后也在青浦区上演。

　　6月23日，碧桂园报名参与的两宗青浦涉宅地出让。其中，赵巷地块备受热捧，引得12家房企倾力角逐，仅在第一轮评分环节便有半数房企被刷下，战况惨烈。保利、金地、碧桂园等6家企业堪堪晋级，最终碧桂园因报价垫底而错失该地。另一幅位于青浦的夏阳街道地块，却未得到碧桂园的青睐，成为了第二宗被碧桂园“弃权”的地块。

　　碧桂园的两度弃权引发热议，彼时有观点认为，碧桂园此举是信心不足，在竞争中意识到自己对于该地块的把握能力不大，其他竞争者对板块的熟悉程度更高。此外以三四线城市为主的战略布局也导致其在上海拿地决心不够。

　　这一论断很快被推翻，弃权两次后，碧桂园却突然像“开了挂”一样在接下来两天里先后斩获了嘉定南翔地块、闵行华漕地块和宝山新江湾地块，其中两宗地更是0差价成交，锦鲤附身。

　　此次土拍中，碧桂园的策略可谓先抑后扬，两次“弃权”，保障了受让管理分不受影响，从而有更大把握入围心仪地块，最终发力于此，连下三地。

　　最失意

　　大 华

　　上海集中供地，本土作战的大华自然不能缺席，其前后报名8宗宅地，累计支付保证金逾28亿元。与报名数量相当的碧桂园、金地最终斩获3宗地块不同，广撒网的大华颗粒无收。

　　8宗地块中有3宗地块未能入围，5宗地块进入一次性报价环节未中标。

　　大华距离成功曾经很近，近到只有十万元。

　　杨浦定海社区地块无疑是其报名地块中区位最好、最有望竞得的一宗。该地块仅有金隅、杨浦城投和大华三家企业报名，采用直接竞价方式竞拍，报价至第27轮，金隅便以13.926亿元报价达到上限价格，现场进入一次性书面报价环节，最终大华给出了14.026亿元的偏高价格，与金隅的13.999亿元偏低报价拉开距离，而杨浦城投则以14.025亿元更接近中间价的优势摘得该地块。

　　大华这般以微小差距错失地块的戏码此番多次上演。

　　宝山淞南地块一次报价环节中，大华报价332760万元，与0差价拿地的碧桂园仅差10万元；在松江佘山一次性报价环节中，大华报价246110万元，高出最终竞得者雅居乐报价10万元，再次惜败。

　　此外，大华报名的宝山罗店地块、嘉定南门地块以及嘉定南翔地块在评分环节均未能入围，甚至都没有竞价机会。

　　对于深耕上海、报名8宗却全部错失的大华而言，俨然成为了本届最失意房企。

　　最遗憾

　　旭 辉

　　两次以“最低分位差”败北的旭辉成了此次上海集中供地中最遗憾的角色。

　　旭辉的遗憾不仅是没有斩获，更因为其对多块地给出的报价极为接近各家报价的平均价，最终却以微小差距与之擦肩而过，抱憾而归。

　　在松江车墩地块竞价角逐中，碧桂园弃权后，仅剩保利、旭辉、建发、金地、路劲5家企业参与竞价，各家成功率都有所提升。最终，该地被金地以22.47亿元0差价摘地，旭辉和建发分别以10万元之差惜败。

　　意难平的还有12家房企围猎的青浦赵巷地块，旭辉躲过了评分被刷的明枪，却没有躲过“造化弄人”的暗箭。在首轮报价中，中国铁建、旭辉出价最为接近平均价，均只有5万元之差，分位差绝对值只有0.1%。根据规则如差价相同，则低价者胜出，最终中铁建凭借低于均价5万元的优势将赵巷地块收入囊中，成交价24.82亿元。

　　同样因5万元之差而失之交臂的，还有崇明陈家镇地块。该地是旭辉报名参拍的地块中，竞争房企数量最少的，仅有中建八局、大华、建发、中电建、新城、亚通6家与旭辉同台，亚通最先被淘汰，第一轮竞价中，旭辉报价62640万元，6家房企出价的平均价为62635万元，相差只有5万元，分位差绝对值0.23%，为全场最低之一，另一家为出价62630万元的建发。

　　最终赵巷情景再现，旭辉含恨败北。旭辉一度很接近这些地块，但最终与之擦肩而过。

　　最神押注

　　中骏、杨浦城投

　　在保利报名12宗地缴纳保证金逾70亿元方才摘得两宗地、大华报名8宗无一竞得的情况下，中骏和杨浦城投的一击即中更显难得。

　　本次松江广富林街道有两宗相邻地块出让，一街之隔体量相当，两幅地块南侧为松江大学城小区，西侧不远处为广富林遗址公园，东侧即在建的印象城购物中心，在板块内区位较好。中骏却唯独对其中的松江广富林23-02地块青睐有加，仅报名了该宗地块，同时参与竞拍的还有首创、五矿和中华企业3家。

　　现场举牌竞价很快到达了中止价17.328亿元，进入一次性书面报价环节。最终，首创报价17.427亿元、五矿报价17.433亿元、中骏报价17.43亿元、中华企业报价17.432亿元，平均价为17.4305亿元，中骏在这场评估战中最接平均价，拿下该地块，成交楼面价16849元/平方米，溢价率为8.49%。

　　同样“好运加持”的还有杨浦城投，作为一家上海杨浦本土房企，其在此次竞拍中仅报名了区域内杨浦定海社区地块一宗宅地，并以14.025亿元价格拿下了该地块，报价仅低于大华10万元，成交楼面价64040元/平方米，溢价率9.21%。

　　两家房企目标明确，下手稳准，成为了本届最准押注者。

　　最跨界组合

　　京东&卓越

　　根据上海土拍规则，如果两家房企联合拿地，两家房企都要减扣分数，如果组成合资公司拿地，联合体分数为零，因此上海市场开发商联合拿地或者组成联合体的意愿不高。

　　房企抱团兴致不高，跨界组合却再度出圈。

　　上月底刚在北京土拍市场一战成名的深圳写字楼“一哥”卓越，尚未从退地风波中抽身，便再度转战上海市场，外拓野心可见一斑。

　　6月18日上海土拍首日，卓越牵手京东拿下普陀万里社区的地块。这也是此次体量最大的一宗地，由于地块出让要求较高，需要重点引入互联网服务和零售等科技企业等，专注地产开发的传统房企显然不具备上述能力，渴望补仓上海的卓越，关键时刻展现了自己的强大朋友圈，拉来京东助阵。

　　最终卓越和京东的联合体以99.1亿元的底价成交，楼板价30693.7元/平方米。

　　一家零售电商巨头，一家深圳“写字楼一哥”，看似并不交集的两家如何联合？实际上，卓越和京东结缘已久，卓越董事局主席李华为京东创始人刘强东的好友。此前刘强东卷入的“明尼苏达州”事件，李华更是作为双方沟通的中间人。

　　早在上海之前，卓越和京东的联合体已经在其他城市拿地。去年9月，双方联合以15.4亿元摘得长沙洋湖地块，和此番普陀地块的高门槛一样，洋湖地块的出让条件中也包括引入一家世界500强互联网服务和零售行业企业设立省级以上总部。

　　傍上京东，让原本在地产开发领域并不占优势的卓越有了更多助力。

　　最久别重逢

　　复 星

　　实际上，去年普陀万里地块曾放出过一次，彼时的绯闻对象是复星，最终复星并未出手，阔别上海土地市场10年后，复星选择了以徐汇滨江宣告回归。

　　徐汇滨江地块4月公示时并未上榜，因区位优势，“后补”出现后吸引了不少关注。此次出让面积近4万平方米，起始总价51.6亿元，起始楼面价4.3万元/平方米，地块距离黄浦江岸仅300多米。最终复星以51.705亿元竞得，溢价率0.21%，成交楼板价4.3万元/平方米。

　　复星的斩获市场并不意外，和普陀万里地块一样，该地块出让要求较高，需重点引入生命健康产业总部，具备地产开发能力且有生命健康业务的，复星无疑是首选。

　　由于多元化业务的拓展，复星早已不是一家纯粹的地产开发商，其甚至很久没有出现在上海土地市场了，上一次在上海的拿地故事还要追溯到10年前的BFC外滩金融中心。

　　有行业人士对记者表示，BFC外滩金融中心的成功打造证明了复星对滨江地块的打造能力，这也是其斩获徐汇滨江地块的优势。

(责编：王仁宏、初梓瑞)

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