进击的“中建系”

经过15轮竞价和34轮政府持有产权比例竞争，中建二局旗下的中建玖合在摇号环节胜出，成功拿下今年北京市第二批次集中供地中最火的明星地块——朝阳区太阳宫新区D区0210-029地块。

在参与拿地的开发商眼里，太阳宫地块：地段好、客户厚、流速快、价格倒挂。

当然，经过激烈竞争之后，太阳宫地块价格和出让条件均被抬到上限，最后要靠摇号决出赢家，这样竞争的结果必然是：利润变薄。

利润变得有多薄呢？

市场表现就是民企开发商全部退出竞争，最后只剩下中建系（详见文末注释）、中海、中国金茂、大悦城、北京城建、首开这样的央企、国企开发商。

这些开发商融资成本优势明显，尤其是中建系在施工成本控制上更有优势，在太阳宫地块能比大多数开发商多赚几个点的利润。

复盘

中建系之所以看好太阳宫地块，是因为上一个网红地块项目——位于海淀区北沙滩的中建壹品·学府公馆（以下简称：学府公馆）取得了很好的成绩。

学府公馆总共714套房（含下跃户型），有2368个家庭通过了验资，参与摇号，项目开盘售罄，还有1654个家庭没有买到理想的房子。

太阳宫地块和学府公馆距离不远，都具备位置好、价格倒挂的特点，买学府公馆的客户同样对太阳宫项目抱有热情。

因此，对于中建系来说，拿下太阳宫地块之后，学府公馆这1654个持币待购的家庭就是最大的客户蓄水池。太阳宫项目对于中建系来说，是一个现金流很好+利润预期不错的项目。

学府公馆让中建系尝到了甜头，摸索出了在北京开发的新模式，因此也更加坚定了中建系在太阳宫地块坚持到最后的决心。那么，中建系在学府公馆项目上操盘成绩如何呢？

让我们先来复盘学府公馆的成绩：

学府公馆位于北京市北四环海淀区北沙滩地区，京藏高速（G6）科荟桥西南侧，紧邻小月河，距离地铁15号线北沙滩站约800米，周边交通十分便利，也有成熟的教育和商业配套。

学府公馆总成本测算为：104.98亿元

①项目拿地成本93.7亿元；

②建安成本预计6.64亿元；

注：建筑成本按《北京市商品房预售资金监督管理办法》中：预售资金重点监管额度的每平方米不低于5000元/平米计算。

③管理费用按总货值的1%预估，约1.2亿元；

④营销费用按总货值的1%预估，约1.2亿元；

⑤资金成本总计约2.24亿元，测算详见如下：

根据2021年中国建筑年报披露的数据，设定项目资金的年利率在3.1%左右。

数据来自中国建筑2021年财报

▶项目拿地8个月（0.67年）后开盘，回款金额约76.8亿元。

注：在不考虑户型总价差异的情况下，以项目开盘约120亿元销售额计算，开盘回款金额约76.8亿元。

即93.7亿元的拿地资金中，76.8亿元只需要使用0.67年即可通过回款偿还，剩余16.9亿元拿地资金继续计息。

▶按照项目拿地后1年零2个月建筑封顶、银行发放住房贷款，项目收回全部土地成本计算，这剩余16.9亿元拿地资金总共使用了14个月（1.167年）。

▶1.2亿元的管理费用借款，预估使用期也为14个月（1.167年）。

这三笔资金成本合计2.24亿元，如下图：

由于中建自身为施工企业，我们将工程款支付预估到项目封顶、银行发放住房贷款之后，资金使用成本中不含施工借款。

由此，通过总货值120亿元，减去总成本104.98亿元，粗算项目毛利约为15.02亿元，毛利率约为12.5%。

一家房企投资负责人指出，实现12.5%的毛利率，大前提是中建具备低融资成本和施工企业一体化两个优势。丧失其中任何一个优势，毛利率都有可能降至10%以下，加上税费和不可预知费用的支出，项目很容易“不挣钱”。

对于融资成本动辄12%以上，施工又要外包的民营房地产企业来说，借钱干这个项目，还不够还利息。

进击

著名战略学家迈克尔·波特提出了“五力”理论，即企业面临的竞争威胁来自五个方面：上游供货商、下游客户、替代品生产者、行业新进入者和同行竞争者。

企业要取得竞争优势，主要从两个方面进行：低成本竞争优势和差异型竞争优势。

每个行业在步入成熟期之后，低成本竞争优势都是最有效的战略。

例如国际造船业中，北欧造船业被日韩造船业以低成本竞争抢单之后，只能专注于破冰船这样的专业型船只建造，而中国造船业的迅速崛起，又将标准形式船只的生意从日韩手里抢了过来，因为中国造船成本更低。

房地产行业单盘毛利率下降，开发难度加大。在北京这样住房需求旺盛的城市，好地段的房子一面世就售罄，这种细分类型的项目开发起来，营销已经不是核心竞争要素，成本管控才是。

所以，中建系能进入北京等一线城市，从学府公馆这类网红盘开发上收获利润，绝非偶然。

下面，我们来看看中建系在低成本竞争方面有哪些优势：

1

融资成本低

中建是建筑企业出身，有着资金流转快、沉淀少的特点。建筑企业融资时，机构看的是企业承接的工程规模、营收账款等。而且，中建还是大央企，信用背书极强。

从2021年财报数据来看，中建的融资成本还在逐年走低，最新的票据年利率只有3.09%。

而当下民营房企的融资成本多在10%以上。具体到太阳宫地块（土地款：66.815亿元），每年多支付的利息就达到4.67亿元。

2

产业链长

别的开发商拿项目是为了赚开发利润，而中建系拿项目还有一个目的，就是为建筑公司找业务。换而言之，别的开发商要赚10块钱，中建系赚5块钱就知足，因为工程还是自己做。

因为施工方是自己的，中建系无需像其他开发商管理建筑成本那样提前准备资金支付给建筑公司，甚至还可以从下游进行产业链融资。

例如，施工企业的融资方式除了外部融资还有内源融资，主要来自于保留盈余、折旧和定额负债。

保留盈余是经营过程中形成的内部资本主要来源，靠提取盈余公积和未分配利润形成。

比如，当期利润不分配，或部分分配，或向股东发放股票股利等方式，变相达到“零成本”融资目的。所以工程款在施工企业内部能形成自有资金的融资，从而降低融资成本。

3

垫付优势

对于中建而言，自己公司操盘的项目，在工程款垫付上更具优势，也不存在下游施工方不愿意垫款的情况。比如，为了降低项目前期的资金使用成本，公司出面协调工程款压款，就可以省下一笔不少的施工借款。

4

“集采”优势

对于大型施工企业来说，集中采购也是抠利润的关键。

比如，某央企项目造价1500元/平米的精装，就能做出市场上3000元/平米的效果。而集采的前提是企业需求量大。在北京大举拿地的中建系潜力很大。

据悉，中建二局在全国同时施工项目超过1300个，对于钢筋、水泥等建筑材料的采购量远超一般建筑单位。

此外，中建系除了建立自己的“战采”和“集采”库，还与其他房企共建联合采购平台。比如，中建五局在长沙就与万科等房企实施联合采购，强化成本优势。

总结：本文只介绍了中建系部分低成本竞争优势，实际上中建系早已实现动态、智能化的各类成本管理平台，并且在品牌、营销等全链条实现了低成本竞争优势。

此外，如上所述，我们从学府公馆的案例中发现，中建系在一线城市和强二线城市房地产开发的新赛道，那就是城市网红盘。凡是具备地段优势和价格倒挂特点的项目，买房都需要摇号，项目流速极快，这样的项目很适合中建系这样具有低成本优势的开发商。

而且，中建在设计、施工方面的优势，有助于企业在高标准建设方案竞争中获胜，拓展此类项目。

诸如太阳宫这样的热点地块，土地出让金动辄大几十亿元，民营开发商拿地吃力，也给了中建系这样的央企机会。

当初中建系大举进京拿地的时候，很多北京开发商没有重视，如今通过学府公馆、太阳宫等网红盘找到了自己的竞争优势，大象起舞。北京的开发商尤其是民企开发商应该思考自己的竞争优势了。

注:文中中建系指中建一局（中建智地）、中建二局（中建玖合）、中建三局（中建壹品）、中建五局（中建信和）、中建八局（中建东孚）等在北京地区做项目开发的中建系公司。

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