滨江集团逆势扩张能否扛住楼市“寒冬”？

当同行在紧张的资金链下普遍捂紧“钱袋子”的时候，滨江集团(002244)却逆势扩张，豪掷百亿凶猛拿地，震惊业内。

但震惊之余，更让人好奇的是，滨江集团“买买买”的底气究竟从何而来？这一波逆势扩张，滨江集团又能否实现逆势增长？

豪掷百亿凶猛拿地

在杭州，绿城、滨江、融创三大房企品牌知名度最高，但自去年下半年以来，融创为应付债务焦头烂额，而绿城在宋卫平淡出后渐失光环，反观滨江似乎发展势头正盛。

2021年，滨江集团实现销售额达1691亿元，同比增长24%；实现营业收入为379.76亿元，同比增长32.80%；实现归属于上市公司股东的净利润为30.27亿元，同比增长30.06%。

截至2021年期末，滨江集团有211.41亿元货币资金在手，短期债务为139.96亿元，现金短债比为1.51倍，公司平均融资成本也在不断下降，2021年为4.9%，较上年末下降0.3%。

此外，滨江集团还有832.43亿元的银行授信额度，较上年末增加16%，截至2021年末授信额度已使用356.61亿元，剩余可用授信额度475.82亿元。

强势的业绩，充足的“弹药”补充成为滨江集团逆势扩的底气所在。此外，对杭州楼市的看好也是滨江集团逆势扩的重要原因。

一年前滨江董事长戚金兴还悲观的表示，“努力做到1%至2%的净利润水平”，但是在今年5月召开的2021年业绩会上，面对投资者对滨江逆势拿地的疑问，戚金兴一反前态，称拿地是基于对杭州房地产市场可持续发展的信心。

长三角地区是我国房价较为坚挺的区域，而杭州则是新一线城市的“排头兵”，人才引进量居全国前列，源源不断的人口流入支撑着楼市蓬勃发展。

作为深耕杭州市场三十年的滨江集团尽享区位优势，2021年在其他城市收入出现大幅下滑的情况下，杭州本土却取得225.52亿元营收以及106.28%的增长率。

这一系列数据足够成为加码杭州大本营的理由。2022年上半年，滨江集团先是豪掷186亿元在杭州首轮土拍中拿下11宗地块，5月初又斥资57亿元接盘阳光城(000671)位于浙江永康市经济开发区的6宗地块。短短1个月内，滨江将17宗土地收入囊中。

中国指数研究院数据显示，2021年1-5月，TOP100房企拿地总额4681亿元，同比下降64.7%。华润置地以634亿元的新增土地货值位于榜首，滨江集团592亿元紧跟其后，绿城中国排名第三，新增土地货值565亿元。

逆势扩张的“隐忧”

2021年强势的业绩表现成为滨江集团逆势扩张的底气，但是2022年一季度的业绩表现却不禁让人感到阵阵“寒意”。

2022 年一季度，滨江集团的营收和净利润双降，营收同比下降 16.79%，为 61.83 亿元；归属于上市公司股东的净利润同比下降 42.69%，为 2.28 亿元。经营活动产生的现金流量净额同比大跌 1704.57%，为 -115.0 亿元。

实际上，2021年的财报已经透露出滨江集团的“隐忧”。截至2021年末，滨江集团在十二个城市实现创收，其中杭州以225.52亿元稳居营收榜首，占总营收59.38%，同比增加106.28%，其次温州实现营业收入45.91亿元，占总营收12.09%；排在第三位的为湖州，占总营收6.29%，同比增加29.02%。

与此同时，滨江集团在其他城市的营收却出现了大幅下滑，其中金华、嘉兴、上海三个城市营收分别下降76.67%、71.38%和98.62%。

可见，滨江集团依然困在杭州大本营。从2015年开始，滨江集团就向上海和深圳市场进军，但均铩羽而归。

2016年，滨江集团牵手安远控股拟共同开发深圳旧改项目，结果因安远控股实控人陈族远涉案，项目“烂尾”，11.6亿元投资款打水漂。同样，在上海湘府花园项目上，滨江集团与合作方中崇集团已对簿公堂。

滨江集团的优势似乎仅限于杭州地区，但是杭州地区的形势恐怕也没有那么乐观。数据显示，2018年-2021年，滨江集团毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%、24.83%，呈逐年下滑之势。

其中，同一时期在杭州地区的销售毛利率分别为36.04%，46.38%、24.37%和20.72%，可见在杭州大本营赚钱也不再那么容易。

更重要的是，2022年以来杭州楼市似乎也出现松动。克而瑞数据显示，4月杭州商品住宅成交面积仅83万平方米，同比下滑56%；前4月，杭州累计成交面积251万平方米，同比暴跌64%。二手房成交面积仅28万平方米，同比下滑69%；前4月成交面积115万平方米，同比下滑62%。

杭州楼市惨淡的成交数据正好印证滨江集团不尽人意的一季报业绩表现，这也说明了滨江集团逆势扩张也扛不住楼市的“寒冬”。

此外，逆势扩张的滨江集团负债率并不低。2021年末，滨江集团的扣除预收款后的资产负债率为65.92%，净负债率为65.97%，现金短债比为1.51倍。

虽然“三道红线”监测指标均实现了“绿档”，但是滨江的整体资产负债率依然在80%以上。

还有一个值得注意的数据是，2018年以来滨江集团少数股东权益占比从26.56%快速上升，到2021年末已升至44.96%。

自从“三道红线”出台以来，引入少数股东合作开发成为不少房企规避债务风险的手段，其中不乏有“明股实债”的操作方式，这也是房企债务暴雷的重要来源之一。

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