“思维圆桌派”热议稳房地产与稳经济大盘政策加码下未来市场怎么走

来源：房产装修家居资讯时间：2022-06-08 10:31

《投资者网》吴悦

编辑胡珊

今年以来，国内房地产市场在经历了数年调控之后，已经基本出清了“炒房”的金融需求，回归到“居住”的本质。但与此同时，市场的长期低迷也让部分房企频频出现债务违约，甚至整个产业链面临较大的下行压力。特别是上海等城市受疫情干扰，房地产市场几乎停摆，加之全国有近20个城市陆续因疫情出现过短时期的线下售楼处关闭等情况，造成楼市下行压力加大。

据克而瑞数据，今年5月，30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长4%，同比仍下降59%，与上月基本持平。百强房企5月单月业绩环比增长5.6%，同比降低59.4%，单月业绩同比降幅仍保持在较高水平，累计业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。　

经济下行压力下，房地产作为支柱产业，其行业的稳定性关系着我国金融体系乃至宏观经济增长的稳定。根据国家统计局的数据，2021年第四季度房地产业GDP同比下降2.9%，建筑业同比下降2.1%。也就是说，从去年四季度开始，房地产和建筑业对于经济的贡献为负，开始“拖后腿”了。

就在刚刚过去的5月，全国稳住经济大盘会议释放了强烈的“稳地产”信号，加上从今年初就开始陆续出现的政策信号，市场各方普遍预计，随着全国各地楼市放松政策不断加码，叠加国内疫情得到有效控制，房地产市场有望逐渐复苏。

那么，房地产的修复与宏观经济稳增长有什么关联？房地产政策叠加效应下，行业转型新机遇来自何处？如何从资源型驱动转向以用户为核心？在数字化颠覆大潮下，房企如何加码高质量发展，促进产业链进化、撬动增长曲线、成为赢家？

6月9日下午2：00-4：00，由思维财经、投资者网主办，中制智库联合主办的“思维圆桌派——稳房地产与稳经济大盘”将在线上召开，国务院参事室特约研究员陈全生、中制智库理事长兼研究院院长新望、同策研究院助理院长/同策首席研究员宋红卫、亿翰股份总部研究中心房地产首席研究员于小雨、投资者网总编辑陈元地等嘉宾将就上述话题展开深入探讨。

下行压力仍存地方政策不断加码

总体来看，虽然部分城市的房地产纾困政策今年一季度就陆续开始出台，但政策的刺激效应会有所延迟，叠加部分城市疫情反复，目前中国房地产行业下行压力仍然存在。

据克而瑞数据，2022年5月，全国30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长4%，同比仍下降59%，与上月基本持平。一线城市供应缩量，成交环比下降22%，同比跌幅扩至50%。26个二、三线城市成交低位企稳，环比增长9%，同比跌幅收窄至60%。

在此背景下，各地纷纷出台楼市放松政策，截至5月末，已有约150个城市出台或跟进放松政策。其中，20个城市放松限购，25个城市放松限贷，14个城市放松限售，16个城市减免房地产交易税费，22个城市落地购房补贴，26个省市放松预售资金监管，71个省市放松公积金贷款。

从政策层面发出的积极信号来看，“稳房地产”已经成为市场各方的共识，各地也在因城施策，“花式”出台楼市新政。比如6月初，珠海推出公积金贷款新政，即珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款。这一系列政策也被戏称为“一人买房全家帮”，还上了热搜。

此外，二胎三胎人群也是各地楼市新政关照的一大热点，仅今年5月以来，就有至少包括浙江杭州、湖南衡阳、江苏南京、浙江舟山、辽宁沈阳、广东东莞、江苏扬州、江苏无锡、江西景德镇、江苏苏州、四川乐山、四川雅安、江西上饶等13城在发布的楼市政策中特别提及多孩家庭住房需求，包括二胎三胎家庭可以增加购房指标、领购房补贴、提高公积金额度等。

在政策面暖风频吹的影响下，进入5月以来，多个二三线城市“回暖”迹象初显。据克而瑞数据，有26个二三线城市成交额环比增长9%，其中长春、佛山、徐州、南宁、苏州、大连、武汉、青岛、无锡等涨幅均超25%，这些城市多数前期均出台宽松类政策；佛山受核心城市广州复苏影响，环比涨幅高达七成；长春因疫情静态管控解除，成交也迎来一波补涨行情。

受益于此，一些资金链稳健、凭借经营质量熬过了此轮地产“凛冬”的房企也开始率先走出了筑底回升的销售曲线。如海伦堡中国控股有限公司，截至5月25日，中山海伦堡·玖悦府项目当月来访客户953批，较上月同期来访客户323批，环比增长195%，成交套数是上月同期3.9倍。同期，中山海伦堡·青云台项目的来访客户637批，成交套数环比增长38.33%。

无独有偶，海伦堡位于广州市的项目销售表现也相当优异。在房贷利率降低后，置业门槛下降，海伦堡位于广州市从化区的雅居乐·海伦堡·溪境花园项目，趁势加推新楼栋，加推2天即成交60多套房源，成为广州市从化区的区域销冠项目。

高周转恐难持续房企亟待模式创新

当下，政策面虽然有回暖迹象，但对于房企而言，摆在面前的仍有两大难题：一个是短期债务的“燃眉之急”，另一个是探索全新市场与行业环境下的可持续发展模式。

人民法院公告网公告显示，2021年，全国近400家房企宣告破产。今年初以来，房企债务违约事件仍此起彼伏。其中，美元债违约就是不少房企当下的“燃眉之急” 。

2022年以来，包括荣盛发展(002146)、大发、禹洲等房企均就自身美元债展期或契约修订向持有人征求意见，且方案均获得了持有人超过半数以上的同意，实现成功展期。中国金茂、世茂、建业地产及新城控股(601155)等房企纷纷回购美元票据。

尤其是随着各地稳楼市政策加码，大部分房企也加快了去化速度，销售迅速回款也有助于化解当前的债务危机。不过，从中国房地产行业多年的发展轨迹来年，房企的扩张基本都是通过负债加杠杆实现的。而近几年的调控政策收紧之下，面对金融机构的“去杠杆”、“三条红线”等压力，大部分房企的债务水平已处于紧绷状态。恒大的债务违约事件，给无数房企敲响了警钟，如何维持健康的负债水平，将是今后房企的重要功课。

在此导向下，过去房地产“黄金十年”所依赖的增长模式，即“高负债－高周转”模式，在始终坚持“房住不炒”的政策环境下，恐怕也很难再持续下去。因此，房企也需要探索长远的发展路径，从资源型依赖向靠管理提质增效的模式转型。

以万科为例，其规划的路径是“止跌企稳，稳中提升”。房产开发仍是万科最主要的业务，但拿地模式从分散改为集中管控，额度也不再做切分，统一进行总体把握。并且提高对项目盈利水平的要求、对操盘团队能力的要求，这些举措将转化成实实在在的盈利贡献，通过管理红利来提高整体回报。

另一个典型的例子是旭辉地产，公司在2021年业绩会上明确提出旭辉要加大力度推进轻资产模式，让旭辉拥有穿越周期的能力。轻资产模式以物业管理、商业地产、长租公寓和代建业务为重点发展方向。其中，代建业务是旭辉在2021年新成立的板块，由于企业在业内良好的口碑、较为全面的上下游产业链以及全国化的布局，旭辉建管的发展速度相对较快。截至2022年3月23日，旭辉建管的合约建面已经达到了280万平米，预估可以收取代建费4.7亿元，可售货值145亿元，预计2022年内可以签约40-50多个项目。

房地产行业将告别高毛利时代，这是所有房企将面临的现实。但从长远来看，新型城镇化建设仍在持续推进，“中心城市+城市群”对于经济要素与人口的虹吸效应愈发明显，城市居民对居住面积及住房品质提升的需求不断增强，叠加政策面的刺激因素，都将助力房地产行业逐步复苏，并进而带动产业链上下游多个行业的全面复苏，这对于稳住宏观经济大盘，无疑具有重要意义。

那么，对于购房者及投资者来说，眼下是否是买房或者买房企股票的好时机？政策发力下，未来的行业投资机会在哪里？6月9日下午2：00-4：00，一起来听听“思维圆桌派——稳房地产与稳经济大盘”线上直播，将能找到一些答案。（思维财经出品）■

（责任编辑：刘海美）