33项一揽子稳经济措施出台，房地产因城施策继续发力！

来源：房产装修家居资讯时间：2022-05-31 20:20

点击链接 获取更多房地产市场相关研究报告 ?戳这里，试用中指产品

5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，李克强总理强调“3月份尤其是4月份以来，一些经济指标明显走低，困难在某些方面和一定程度上比2020年疫情严重冲击时还大。……把稳增长放在更突出位置，着力保市场主体保就业保民生，保护经济韧性，努力确保二季度经济合理增长和失业率尽快下降，保持经济运行在合理区间。……要在防控好疫情同时完成经济社会发展任务，防止单打一、一刀切。各地在助企纾困上政策能出尽出。”同时指出“国务院常务会确定的稳经济一揽子政策5月底前都要出台实施细则”。

今天（5月31日），国务院发布《关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》，扎实稳住经济的一揽子政策措施包括六个方面33项措施，涉及财政政策7项、货币金融政策5项、稳投资促消费等政策6项、保粮食能源安全政策5项、保产业链供应链稳定政策7项、保基本民生政策3项。当天下午，国家发展改革委召开新闻发布会解读国务院常务会议部署的扎实稳住经济一揽子政策措施。

一揽子政策措施中有关房地产的内容梳理如下：

第8条（摘选）：对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离、受疫情影响隔离观察或失去收入来源的人群，金融机构对其存续的个人住房、消费等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延期还本等方式调整还款计划。

第10条：继续推动实际贷款利率稳中有降。在用好前期降准资金、扩大信贷投放的基础上，充分发挥市场利率定价自律机制作用，持续释放贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革效能，发挥存款利率市场化调整机制作用，引导金融机构将存款利率下降效果传导至贷款端，继续推动实际贷款利率稳中有降。

第11条（摘选）：继续支持和鼓励金融机构发行金融债券，建立“三农”、小微企业、绿色、双创金融债券绿色通道，为重点领域企业提供融资支持。督促指导银行间债券市场和交易所债券市场各基础设施全面梳理收费项目，对民营企业债券融资交易费用能免尽免，进一步释放支持民营企业的信号。

第31条：实施住房公积金阶段性支持政策。……受疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不纳入征信记录。各地区可根据本地实际情况，提高住房公积金租房提取额度，更好满足实际需要。

第32条（摘选）：依据国土空间规划和上一年度进城落户人口数量，合理安排各类城镇年度新增建设用地规模。

【中指解读】

1、多举措扎实稳住经济大盘，有利于稳定市场信心、稳定居民收入预期

今年以来，多地疫情反复等多个超预期因素影响下，我国经济下行压力明显加大，居民收入预期不稳，购房需求入市更加谨慎，特别是刚需购房人群，这也成为今年以来全国房地产市场深度调整时间延长、放松政策效果不明显的重要原因之一。

当前稳经济的33项举措细则出台，中央要求各举措要尽快落地见效，确保及时落实到位，尽早对稳住经济和助企纾困等产生更大政策效应。本次政策出台对稳定市场信心将起到重要作用，对居民的收入预期亦将带来积极影响，有利于房地产市场预期稳定。

2、房贷利率将继续下行，预计更多城市房贷利率降至规定下限

33条举措中第10条明确提出“在用好前期降准资金、扩大信贷投放的基础上，……，引导金融机构将存款利率下降效果传导至贷款端，继续推动实际贷款利率稳中有降。”

5月中下旬，央行一方面将首套房商贷利率下限调整为不低于5年期以上LPR减20个基点，另一方面下调5年期以上LPR至4.45%（是LPR改革以来5年期以上LPR降幅最大的一次），至此，全国首套房贷利率下限已降至4.25%，二套房贷利率下限降至5.05%。根据中指监测数据，截至目前，已有郑州、苏州、济南、天津等近20城的部分银行下调首套、二套房房贷利率至下限水平，预计短期内或将有更多城市下调房贷利率，降低购房者置业成本。同时，房贷定向“降息”标志着房地产政策进入全面宽松周期，未来伴随更多政策落地，购房意愿有望逐步趋稳。

3、优质民营房企的融资支持力度有望继续加大，推动企业端信心修复

本次稳经济大盘的举措中明确提出“为重点领域企业提供融资支持”“进一步释放支持民营企业的信号”，此前碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企，已陆续发行公司债，随后，旭辉、新城控股(601155)等企业亦启用信用保护工具融资，监管部门对民营房企的支持政策正在实质性落地，未来伴随着对民营企业支持政策的进一步发力，房地产企业端的预期和信心亦将得到修复。

4、各地因城施策力度不断加大，市场不稳，政策不止

根据中指监测，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策300余次，4月以来政策出台频次和力度均明显加大，优化限购、限贷、限售等方面的城市增加，热点二线城市如杭州、成都、苏州、西安、武汉、长沙、南京等城市亦加入政策优化行列。

图：2022年以来各地因城施策的频次变化及不同类型政策的表现（截至5月30日）

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

从政策效果来看，根据中指初步统计数据，5月，重点100城商品住宅成交面积环比小幅提升，同比降幅略有收窄，但降幅仍在50%左右，市场恢复节奏整体仍较为缓慢。从重点城市周度数据来看，5月中旬以来，重点60城商品住宅周度成交面积环比略有回升，同比小幅收窄，但降幅仍较大。

图：重点60城商品住宅周度成交面积及同比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

在全国市场下行压力较大背景下，仅少数重点城市随着政策放松，市场出现企稳迹象。4月以来，苏州、南京、杭州等城市先后从限购、限贷、限售等方面优化房地产政策，部分城市购房者置业情绪有所好转，市场活跃度略有提升，房地产市场呈现企稳迹象，如苏州4月底5月初连续优化限购、限贷等政策后，5月以来商品住宅周度成交面积逐渐提升；5月17日，杭州优化二手房限购等政策，近两周杭州二手住宅成交量明显提升，第22周（5月23日-29日）二手住宅成交套数超1000套，为2月以来周度最高水平。

图：苏州（不含吴江）商品住宅周度成交面积及同比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

整体来看，本次稳经济大盘一揽子政策举措出台，有利于稳定经济预期和市场信心，也对稳房地产市场形成支撑，预计6月地方政府将继续加快推进因城施策。从政策手段来看，除了多数城市房贷利率向全国下限回归外，限购政策也将进一步优化，预计更多二线城市将对亲属投靠和多孩家庭增加限购套数、非户籍家庭通过缩短社保或个税年限激活需求；同时，首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步松动。

自2021年下半年以来，房地产市场持续调整时间已接近一年，随着疫情得到有效控制及政策持续优化，购房者信心有望逐步修复，市场企稳可期，但本轮市场恢复过程中城市分化、城市内部板块分化的特征或更加明显。预计基本面较好的城市或板块，市场有望率先步入恢复通道，但对于大多数城市来说，房地产市场完成筑底仍需时间，市场企稳或在下半年。

附：2022年5月各地因城施策具体举措（截至30日）

本文首发于微信公众号：中指研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：李显杰）