上海重启首轮集中供地 封存地价款降低30%

  中止两个月后，上海今年首轮集中供地按下“重启键”。

  5月26日，上海土地交易市场官网发布《关于恢复上海市国有建设用地使用权出让活动的通知》（以下简称“通知”），拟于6月1日开始现场交易。

  根据通知，上海重启后的今年首批集中供地有两项内容调整：一是，取消先前“招挂复合打分入围”方式，公告地块均采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人；二是，对监管账户冻资金额进行了调整，账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金后的自有资金金额。

  据了解，封存资金指的是房企用于缴付竞拍地块出让价款。一般来说，房企参与上海土地拍卖需要分别缴纳竞买保证金和土地监管资金，竞买保证金一般按起始价20%缴纳，土地监管资金为起拍价的100%+10%溢价上限（即地块中止价）。这也意味着，上海此次调整后的监管账户冻资金额将减少30%。

  诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，土地拍卖规则的调整无疑对房企释放了积极信号，将监管资金比例下调意味着房企参与竞拍需要提供的冻结资金减少，旨在吸引更多房企参加，提升房企参与竞拍的积极性。

  供地两个月后重启

  早在2月23日，上海市规划和自然资源局网站便公布了《上海市国有建设用地使用权出让公告(沪告字[2022]第016号)》，集中出让涉及临港、金山区、徐汇区、闵行区、青浦区、宝山区、嘉定区、松江区、浦东新区、杨浦区、普陀区、奉贤区12个地区共计36幅国有建设用地使用权，总出让面积约200万平方米，起拍总价约806.5亿元。

  但一个月后，3月28日，上海土地市场公告称，因疫情防控需要，为响应全市疫情工作，现中止上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2022]第016号公告出让活动。直至5月下旬，集中供地才重新开始。

  上海房地产业内一位人士告诉记者，过去两个月，上海受疫情影响，首批集中供地不仅仅是时间上的推迟。他认为，房企的拿地、开工都受到影响，晚了两个月时间，进一步影响了房企新地块到年底的业绩抢收；于政府而言，少了很多土地收入，也让财政进一步吃紧。

  5月26日的通知显示，根据上海疫情防控工作整体安排，现恢复上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2022]第016号公告的出让活动。

  如今，上海土地拍卖供应重启，相关规则有一定的调整。第一，通知第一条显示，“本公告地块均采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人”。

  第二，关于竞买申请监管资金的调整。“《商品住房用地交易资金银行监管协议》对出让文件中原《商品住房用地交易资金银行监管协议》的监管账户监管期限起始时间和封存资金金额作了调整。”

  换句话说，新的政策规定，均采用挂牌，有效申请人即为竞买人，这就意味着上海在本轮土地中不执行招挂复合拍地规则；取消了过去封存地价款110%的政策，而改为80%的比例。从这两个规定可以看出，上海此次供地政策强调了优化营商环境、降低购房成本的导向。新规定对于减少房企拿地顾虑等都有积极的作用，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

  一位百强房企前投资负责人在受访时表示，此次降低封存地价款的额度，表面上看起来力度并不算大，但实际上正合适。因为央国企本身资金实力雄厚，但考虑到目前许多民营企业的资金状况，即使将封存地价款继续降低，后者还是有很多企业无法参与竞拍。最后的结果很可能还只能是央、国企以及少数优质民企参与此次土地拍卖。

  政策信号意义强烈

  受疫情影响，上海房地产几乎处于冰封状态，市场供应量和成交量显著下滑。

  相关研究机构数据显示，2022年4月，上海市商品住宅（不含保障性住房）新增供应3.26万㎡，同环比大幅下降约90%；成交面积为9.73万㎡，同环比下降约80%。

  严跃进表示，此次上海拍地工作和规则调整，具有非常强的信号意义。这标志着上海开复工的工作正式开启，充分说明上海社会经济恢复正常的导向；土地规则的调整，也说明上海地方政府对于土地市场的肯定和支持，是积极发展房地产和鼓励企业入市的重要体现；此次拍地工作，对于鼓励房企积极拿地有积极作用，一些央企和国企将继续投入这轮拍地过程，也有机会获得成本较低的土地项目。

  上述投资负责人告诉记者，过去两个月以来，因为疫情的发展，房地产市场不论是供应端还是销售端，都呈现出一种焦虑的心态。此次上海恢复土地供应，为行业从业人士注入了信心。

  此外,他认为，土地拍卖市场的活跃度不仅仅取决于政策的宽容度，还有赖于房企自身的资金是否充裕。如果融资层面不仅仅只惠及几家头部房企，市场或许能更加活跃。

  据了解，此前被监管部门列为示范性发债的民营房企名单已从最初的三家扩充为五家，包括碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉以及新城控股。5月27日下午，上交所为这五家房企举办投资者路演。能获得官方支持的路演机会，重要意义在于为这几家民营房企的发债增加信用保障。

  5月25日，人民银行上海总部、上海银保监局召开上海主要金融机构货币信贷工作座谈会指出，金融机构要进一步提高政治站位，从政治高度认识做好当前货币信贷工作的重要性。要准确把握和执行房地产金融审慎管理各项要求，保持房地产信贷投放平稳有序，支持房地产开发企业、建筑施工企业的合理融资需求，更好满足刚需和改善性住房需求。

  自2021年四季度以来，房地产企业在银行间市场的融资环境就已在持续改善。2022年1月至4月，67家房地产企业在银行间市场发行债务融资工具，发行量占全市场房地产信用债规模的65.1%；净融资405亿元，是全市场房地产信用债净融资的7倍多，有效扭转了2021年行业融资为负的局面。

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