环深房价竟然超10万/㎡！这里的楼市已经疯了！

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真是活久见！

最近大湾区开始出现了一个奇葩现象：

临深城市的板块，竟然有楼盘报价过10万/㎡，都要超过深圳了！

这个疯狂的板块，我相信大家都很熟悉了，那就是在东莞屡创房价奇迹的松山湖，

得益于这两个月东莞孜孜不倦地放开调控，松山湖的二手房市场如今是迅速“死而复生”。

最夸张的当属松山湖标杆的二手楼盘——万科虹溪诺雅

正常来说，这个楼盘这几年的二手成交价在6-7万/㎡左右。

然而就在前几天，我看到有消息称诸葛找房平台上万科虹溪诺雅有房源挂盘单价超过13万/㎡。

一开始看到这个消息，我是不信的。

为了搞清楚行情，我到了这个平台查找了信息，又问了一下当地的中介。

发现虹溪诺雅确实有房源报价超过10万/㎡！

而且，有这个价位的还不止一套！

在诸葛找房的平台上，有3套房源的报价超过10万/㎡！

一套是175㎡的5房单价13.1万/㎡，总价2300万；

一套168㎡的5房总价2200万，单价13万/㎡；

还有一套是97㎡的3房，单价13万/㎡总价1280万。

而在链家的平台上，我也问到了一套168㎡的5房户型，单价接近12万/㎡，总价2000万。

因为万科虹溪诺雅的户型产品非常杂，所以这几套单价过10万/㎡的房子，情况其实也有差异，有些是真价格，有些则是忽略了使用面积的价格。

像168㎡单价12万/㎡这一套就是3层复式的户型，产权面积虽然只有168㎡，但实际的实用面积有400㎡。

所以折算下来单价也就5万/㎡，可以说是非常便宜。

但是像97㎡1280万这套就不一样了，户型并没有高赠送、得房率也没有超过100%，其他相似户型单价才6.5万/㎡左右，现在这套单价却挂到13万/㎡，都要赶上深圳豪宅地段的新盘了，除了贵也没啥可说的。

在价格高之外，最近这个小区的房子涨价还特别快。

比如虹溪诺雅一套80㎡的两房，一个月前的挂牌还是480万，如今同户型已经涨到550万，一个月时间涨了70万！

96㎡户型之前还是630万，现在报价700万，也涨了70万。

不止是虹溪诺雅，松山湖其他盘的价格涨得也快。

锦绣山河之前193㎡成交价1059万；最近同户型成交价1248万，涨价接近200万。

而锦绣山河整个小区最近的单价，也正在从6万/㎡慢慢往7万/㎡的方向走；

松山湖北部的万科金域松湖，之前93㎡的成交价只有370万，现在已经涨到了400万。

说了那么多，不难看出，松山湖二手房的价格已经逐步回归到一年前的最高峰！

片区内最好的那一批小区，单价逐步开始突破到7-8万/㎡之间，局部像虹溪诺雅这样的盘已经出现10万+/㎡。

这个价格体系，实际上已经和深圳很多区域相差无几。有这个预算能买松山湖，也肯定能够上深圳一部分板块。

如果你现在纠结不知道应该买松山湖还是深圳，可以扫描下方的二维码咨询，我们会根据的你的情况给你提供详细的买房建议。

再看看松山湖的新房市场。

东莞住建局最新的新房网签数据显示：

4月份松山湖网签均价已经达到53108元/㎡，创下历史新高！也是整个东莞第一个新房价格破5的区域。

松山湖新房价格突破新高，主要得益于4月推出的万科松悦花园这个楼盘。

这个项目4月份推出了大平层和别墅产品，总价最低都要1500万。项目均价大概只有4.8万/㎡左右。

和深圳很多区域一样，松山湖的新房和二手倒挂价差也在2万/㎡左右。

再加上松山湖本身住宅土地供应就很紧张，在2021年之前，长达10年时间没有新盘出售。

这导致松山湖的新盘，一直备受东莞本地人和外地人的”关爱”。

4月另一个开盘的新盘深业松湖云城，加推了91套，但登记完成冻资的有231组。成为东莞今年第一个要摇号选房的新盘。

显然，松山湖新房的热度也在明显回升。

这还不是终点。

前几天，东莞公布了在下个月将集中出售的8个地块，其中有一块就是位于松山湖的地块

东莞公共资源交易网

这块宅地去年就曾挂牌，但是不同之处在于：

去年的时候，政府还要求地块销售均价不得高于48500元/㎡（精装修）；

今年，这个规定不见了！

也就是说，官方不再限该地块的新房售价。

当政府开始让利开发商，推动新房价格市场化，未来松山湖新房的价格，势必会水涨船高。

这就是松山湖新房市场未来的趋势。

去年限价的新盘，均价都在4.8万/㎡左右，比如中海·松湖林语，项目精确的均价为48517元/㎡。

以后这样的价格，很可能不复存在，起码最近这两年的新地块，一定是不限价的。

随着新房价格的放开，将来松山湖新盘价格均价涨到6万/㎡不是痴人说梦，因为市场会慢慢填平倒挂的价差。

松山湖的新房比部分深圳的限价新盘还要高，以后可能会是常态。

无论是新房还是二手，松山湖的房价都开始疯狂了起来。

但越是这种市场疯狂的状态下，买房人越是得冷静。

其实大家都应该能看到，松山湖楼市如今最大的问题是：

价格已经没有性价比了，买房红利也越来越小。

一方面，东莞新房虽然还有倒挂，但是打新难度非常大。

就拿深业松湖云城的打新来说，3.2：1的登记率，相当于3.2个人抢一套房，现在的深圳，除了海德园这种豪宅盘，还有哪些新盘能有这样的抢房氛围？

所以，我们必须认清一个事实——

松山湖新房的打新难度，已经超过了深圳当下大多数楼盘。

另外从价格上看，以后松山湖新房5-6万/㎡，而在深圳，光明、沙井甚至坂田的新房也是这个价格，两者相比，孰优孰劣大家肯定都有判断。毕竟后面这些板块都姓“深”。

另一方面，松山湖二手房的价格也很贵。

现在松山湖最好的小区，单价在6-8万/㎡之间，而且松山湖很多大户型，多数望湖有优越湖景的房子动辄就是120㎡以上，总价都上1000万。

有这个钱还不如在深圳的外围区域，比如大运、红山、沙井、坂田这些区域买次新房；

就算是去核心区，1000万也能捡一个不错小区的笋盘了。

比较来比较去，买松山湖的性价比都不高。

当然，性价比是一点，现在松山湖还有一个问题是成长性。

华为入驻松山湖已经超过10年了，名企带来的一波产业红利已经被房价消化。

换言之，就是当下这些产业已经推着房价涨了一波了，没法继续拉动房价了。

而其他的学校、配套、环境这些因素，在松山湖也基本都兑现了。

因此，经过这10年的发展，松山湖现在已经成为一个成熟的片区，但成熟也就意味着没有概念和想象。

没有概念和想象，房价到了高位之后，就限制了进一步上调的空间。

从成长性和性价比这两个方面来看，当下与其买松山湖，真的不如搞名额买深圳。

松山湖房价就算是涨到10万/㎡，终究只是东莞的一部分，涨过了头是会跌回来的，而深圳那些很有价值的板块，不仅价值更坚挺，限价之后价格还更便宜。

所以，当下手头有资金，我还是建议大家买深圳而不是追松山湖。

此刻深圳有不少新房的价格很实惠、很有性价比，我们整理了深圳几个性价比高的新盘名单，想了解可以扫描下方二维码咨询。

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以上为正文，来自湾区区长

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