永同昌胡东鹏：非典型房企启示录

（本文转自凤凰网房产人物深度专访媒体号“问渠人物”）

       在和自己的老板搭档近20年后，永同昌集团总裁胡东鹏和远在澳门的创始人张宗真因为新冠疫情处成了“网友”。而就在采访后的第二个工作日，位于北京丰台区的永同昌集团总部，也因为疫情开始实行全员居家办公。

永同昌集团总裁胡东鹏

       几年来，疫情、市场和政策环境的多重冲击，让行业中几乎所有企业都备受影响。不过，这家澳资背景的企业却始终保持着稳健发展的步调，不仅净负债率长期控制在30%以下，2021年利润总额还提升了33%，实现了真正的逆市增长。这也意味着，永同昌在行业中是一家“非典型”的企业。

   “这两年房地产行业确实太困难了，很多房企都出现了问题。但疫情只是阶段性影响，即使没有疫情的冲击，很多房企自身的问题也会很快暴露。”永同昌集团总裁胡东鹏接受凤凰网《问渠人物》专访时表示。

      办公楼外，是又一次提质升级中的永同昌西国贸汽服基地，防疫有序，人来车往，这是一个被城市“需要”的特殊场所。“任何时期，只要城市还在运转，就需要这样的园区提供服务。”这是永同昌最具代表性的产业园区，经过17年的成熟运营，产业园板块为永同昌提供了源源不断的现金流。

       刚刚在5月26日迎来30岁生日的永同昌，已经走出了一条自己的发展道路，形成以产业园区、资产管理、房地产开发为核心业务，文旅康养、物业管理、科技孵化、建筑施工等多产业协同并举的特色发展模式，成为一家资产总值逾680亿元、员工近万人的综合性企业集团。

       面对当前复杂严峻的形势，胡东鹏结合永同昌近30年发展模式的探索与总结，分享了其对房地产行业的看法以及企业未来的经营策略。

房地产回归制造业和服务业 资产运营是“风口”

      在胡东鹏看来，永同昌早已不是一家传统的房地产企业，而是一家资产管理和运营公司。

      历经30年发展，永同昌的传统房地产业务已颇具规模，项目布局全国30余座城市，甚至延伸至日本、蒙古等亚太国家，公司在2021年、2022年连续两年跻身中指院地产百强榜。

    “房地产开发业务是我们的老本行。”国家一级注册建筑师出身的胡东鹏表示，早期永同昌的项目主要布局厦门和福建，2002年左右设立北京总部，“我也是从那个时候开始跟永同昌结缘的。”

       永同昌在房地产开发的系统性能力方面有很深的积淀，到目前为止，公司已经建立了一整套成熟的集团化开发管理模式，今年年初还推出了第四代住宅产品手册。不过，从去年开始，集团内部对于拿地的要求进一步收紧，明确提出郊区、新区、开发区“三区”的地不能拿。这意味着永同昌在传统房地产开发业务方面的布局正在收缩。

    “房地产开发业务利润越来越薄，链条过长，有时销售速度、周转速度还跑不过财务费用，一旦市场发生剧烈波动，企业受影响较大。”胡东鹏表示，“虽然部分区域仍有一定的市场机会，但整体而言房地产行业将回归‘制造业’和‘服务业’。”

       回归“制造业”，是说房地产行业从产品来讲已经高度标准化，只要是正常市场渠道购买的房产，基本上都是“合格品”，与此同时生产端的平均利润率也会降低到一般制造业的水平，大概在1%-2%。回归“服务业”，是指房地产项目的利润空间会集中在销售服务和物业服务的环节。

       在这样的背景下，永同昌从三年前就开始重点布局资产管理与运营业务。“这是企业经过深思后决定的：一是从宏观环境来看，随着中国城市化发展进程的放缓，房地产开发业务在缩减，行业步入存量阶段，这是发展趋势；二是产业投资、资产管理业务抗周期能力较强，预见性好，空间大。”

       近几年，以商业、商办物业资产为主的资产运营类项目有着相当不错的市场前景，而永同昌过去在房地产开发业务中积累的资源和经验，也可以在这一领域实现整合和赋能。经过探索，永同昌已经打造出资产管理与运营的两个标杆项目。

       在北京，永同昌紫金行政公馆通过设计精装、五星服务、社群运营、科技康养为项目赋能，将资产价值最大化，打造北京商住公寓天花板级别的产品。在深圳，永同昌中环广场通过定位升级、理念重塑、设计优化、运营创新，协同构筑约50万㎡金融总部综合体，打造“永不落幕”的全天候消费场景空间。

    “我们对于资产收购的要求就是它本身必须具有经营价值。收购之后，我们有能力通过运营让资产升值，优良资产的价值一旦被释放出来，很快能够得到市场认可。”胡东鹏表示，“2022年，我们计划收购不低于去年同期100亿资产的规模，基本覆盖一二线城市。北京、深圳是永同昌重仓的两个城市，其次是重庆、成都、南京、长沙等重点城市。”

汽服产业园区打开“相关多元化”新格局

       自2021年下半年开始，房地产行业经历了一场空前的危机。其中那些曾经过度“烧钱”进行多元化战略布局的企业受到的冲击尤其剧烈。而面对未来的战略选择，胡东鹏提出了一个关键词——相关多元化。

    “前些年我们也尝试过多元化业务，走了一些弯路，好在都已及时止损。实践证明，脱离自身资源禀赋的多元化很难成功。”胡东鹏表示。“这么多年来，我们只有一个曾经的‘多元化’案例特别成功，不但成为我们一大核心业务，还形成了独特的模式进行对外输出，那就是我们现在总部所在的永同昌西国贸汽服产业园区。”

       永同昌西国贸汽服产业园区于2005年建成，从开业伊始就以领先时代的“花园式、一站式”规划理念和“周到、细致、贴心”服务理念，一改人们对汽配市场脏乱差的刻板印象；之后，它又在汽配产业基础上配套打造了商办写字楼、科技孵化器，以及丰台区第一家五星级酒店，从而升级为“2.0”版的汽服产业综合体，成为行业引领者。

       17年来，伴随着区域的不断成熟，尤其是一路之隔的丽泽商务区的发展和园区西侧亚洲最大铁路枢纽客站——北京丰台站的即将启用，永同昌西国贸汽服基地也一直保持着自我更新。不仅在园区外立面、绿化环境方面持续投入改造，还在智能停车、智慧园区等软件方面进行了配套升级，此外，在汽服废料环保集中处理配套服务方面也不断创新，精进专业化管理能力。今年，以丰台站开通为契机，西国贸产业园区内部业态结构也将再次实现提质升级。

    “西国贸汽服基地的一个重要经验，就是始终与城市发展保持同步。随着硬件管理的升级，产业也在升级，再反哺到企业，提升盈利能力。”多年的经营，为永同昌产业园区运营能力构建了一道护城河，而其运营模式也已经开始对外输出。

      在沈阳沈抚新区，永同昌汽车文化智能生活小镇已经开工建设，这标志着永同昌汽服产业园区“3.0”时代的到来。该项目由永同昌集团和沈抚新区政府联袂打造，将通过构建文化、配套、后服务、品牌展销、配套生活5大模块，打造以汽车文化为引领，以汽车后服务为引擎，以配套服务体系为支撑的汽车文化智慧生活小镇。

      在珠海，更多元的智慧产业园区也已经投入运营。永同昌作为澳资企业，积极响应国家大湾区建设号召，在珠海横琴落地了永同昌时代广场项目，通过打造澳能研究院、未来中心、智慧空间三大板块，构筑涵盖新能源汽车、跨境说电商、美加澳光电等科研及文创产业集群，为粤港澳大湾区建设新高地贡献力量。

    “永同昌从创业伊始就一直在涉猎汽车相关的业务，汽车制造、整车销售、配件贸易等，均颇具规模。所以汽车和房地产都是我们非常熟悉的领域，这是西国贸汽服产业园区模式能够跑通的基础。”胡东鹏表示。现在，同样遵循着相关多元化的发展道路，永同昌集团旗下的酒店文旅、建筑施工、星级物业、科技孵化等业务也已经形成了自己的发展路径，而立之年的永同昌战略布局愈发稳健。

   “公司经营始终以利润实现为核心，规模是建立在盈利的基础之上的，绝不能为了追求规模而本末倒置。盈利能力是企业之本，是企业生存最底层的逻辑。”谈及永同昌的“非典型启示”，胡东鹏坦言，“跨越30周年的门槛，我们会牢记‘创造更高价值’的企业宗旨，坚持稳健发展的战略，秉持长期主义、价值主义和产品主义，走出一条永同昌独特的基业长青之路。”

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