“70城环比”下跌城市增加 信心修复仍在路上

四月楼市表现疲软，市场信心还处在修复进程中。

5月18日，国家统计局发布2022年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。47个城市新建商品住宅销售价格环比下降，50个城市二手住宅销售价格环比下降，下降城市个数增加，下滑幅度也呈扩大趋势。

新房价格迎下跌拐点

从4月份70个大中城市新建商品住宅房价指数来看，4月新建商品住宅环比上涨城市数量18个，较上月减少11城；持平城市5个，较上月增加2城；下跌城市47个，较上月增加9城。从涨跌幅情况来看，70城同比下跌0.1%，环比跌幅为0.3%，较上月扩大0.23个百分点。

据易居研究院测算，70城新房价格指数简单算术平均数在2016年4月为4.3%、2017年4月为9.9%、2018年4月为5.3%、2019年4月为11.4%、2020年4月为5.2%、2021年4月为4.4%，2022年4月为-0.1%。这意味着这是自2015年12月份以来70城新房价格首次同比下跌，拐点信号值得关注。

从4月份70个大中城市二手住宅房价指数来看，环比上涨城市数量为15个，较上月减少6城；持平城市3个，较上月减少1城；下跌城市50个，比上月增加5城。从涨跌幅情况来看，70城二手住宅价格同比跌幅为-1.6%，环比下跌0.27%，较上月扩大0.08个百分点。可见，二手房价格跌幅扩大。

从各城市来看，成都、贵阳新房价格涨幅领跑，环比涨幅均为0.8%；其次为北京，环比涨幅0.7%；杭州、乌鲁木齐紧随其后，环比涨幅均为0.6%。二手房方面，成都以环比涨幅为0.7%继续领涨；其次为北京、昆明，环比涨幅均为0.6%；广州、深圳环比涨幅均为0.5%，并列第三；徐州、南充环比价格涨幅均为0.4%。

从4月70城新房、二手房房价指数变化情况看，成都不但涨幅领跑，且是少有的几个二线城市中同比、环比皆上涨的城市。

在楼市调控上，成都的确也下了大力气。5月16日，成都市出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，发布包括优化预售办理条件、优化预售资金监管、优化家庭住房总套数认定标准和优化无房居民家庭认定标准等4条楼市新政。明确近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算，购房人及其家庭成员在成都无自有产权住房且登记购房之日前两年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。

北京领涨一线城市 二三线城市跌幅压力大

从各能级城市来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，同比上涨3.9%，涨幅分别比上月回落0.1个和0.4个百分点，其中北京环比上涨0.7%，同比上涨5.8%，广州环比上涨0.1%，同比上涨2.0%，深圳环比下降0.1%，同比上涨3.9%，上海环比持平，同比上涨3.8%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1%，涨幅比上月收窄0.6个百分点，环比涨幅下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点。

一线城市二手住宅环比上涨0.4%，涨幅与上月相同，同比上涨2.4%，涨幅比上月收窄0.4个百分点。其中，北京环比上涨0.6%，同比上涨6.5%，广州环比上涨0.5%，同比上涨2.0%，深圳环比上涨0.5%，同比降低2.8%，上海环比持平，同比上涨3.7%。二线城市二手住宅销售价格同比下降1%，降幅比上扩大0.8个百分点，环比下降0.3%，降幅扩大0.2个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月持平，同比下降2.5%，降幅比上月扩大0.6个百分点。

在环比跌幅方面，70城新房价格下跌幅度最大的是北海，环比下跌1.6%；其次是锦州，环比下跌1.5%；岳阳以环比下跌1.3%位居第三。在同比跌幅方面，大理新房价格同比下跌6.1%，哈尔滨、南充同比下跌5.6%，秦皇岛同比下跌5.5%。 二手房价格方面，太原、哈尔滨、大连分别环比下跌1.6%、1.1%、1%位居跌幅前三。同比跌幅前三城市分别是牡丹江、太原、哈尔滨，分别下跌9.6%、6.2%、6%。

不难看出，一线城市一、二手房价格都比较坚韧，尤其北京，价格涨幅领跑一线城市。二线城市分化较为明显，非热点二线城市房价表现明显弱于强二线城市，而三线城市跌幅压力最大。同时二手房市场表现则更为疲弱。

信心博弈期 新政效力仍在路上

在发布70城房价价格的前一天，统计局还发布了4月的销售数据，表现惨淡。数据显示，1-4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；住宅投资29527亿元，下降2.1%。商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；住宅销售额下降32.2%。

4月多个城市蔓延的疫情影响房企推盘营销，降低了去化率。据悉，4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。

对于4月商品房销售量价齐跌的局面，克尔瑞分析认为一方面是疫情反复对区域楼市造成严重影响，尤其受上海疫情辐射，长三角城市群内强二三线城市普遍遭遇了间歇性静态管控，对市场情绪和购买能力影响巨大。东部地区楼市销售停滞使得全国商品房规模失去支柱。另一方面当前正处于政策惠民和居民购房信心的博弈期，高度密集的新政还未收到明显成效。随着密集纾困政策的出台，强二三线城市或将率先回暖，进而带动全国市场规模降幅收窄。

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