去化周期超1年，南京调控松绑被叫停背后的楼市危情

  发布2个小时后，南京二手房限购取消的政策被叫停。

  5月20日，南京市房地产业协会在微信公众号发布了《我市进一步加大合理住房消费支持力度》的文章。文章显示，“南京促进刚需群体合理购房，自2022年5月20日起，本市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明，满足新市民等刚需群体合理购房需求”，这直接确定了放开二手房限购的政策。不过，该文章在“官宣”两小时后即被删除，政策也被取消。

  实际上，自4月初以来，南京已接连多次出台政策松绑楼市，含降低房贷利率、放松限购、认贷不认房、二孩以上家庭可多购一套房、提高公积金贷款金额等，以稳定楼市。

  不断松绑楼市政策背后是南京楼市的低迷。来自同策研究院的数据显示，3~4月，南京商品住宅成交面积分别为69万平方米和62万平方米，同比分别下降59.49%和63.33%，下降幅度较大且呈扩大趋势；存量房面积达11万平方米，去化周期超过1年。4月二手房成交6040套（含高淳、溧水），同比下降60%。

  市场成交低迷的同时，4月南京多个区域出现退房现象，也折射出多重新政下南京楼市依然面临巨大市场考验。

  南京二手房限购政策取消“半日游”

  南京二手房限购政策取消引发外界关注。

  5月21日，记者致电南京市房地产交易中心了解二手房限购政策取消一事，相关工作人员表示，目前所有二手房业务在限购政策内仍需购房证明。工作人员同时表示，5月20日下午有两小时不需要购房证明，不清楚取消原因。

  对于南京“取消二手房限购”政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这次南京二手房限购政策被叫停，说明当前政策放松中出现了一些新情况和新问题。从二手房角度来看，类似外来人口没有约束就可以购房可能会引起新一轮炒作，甚至使炒房需求增加。“政策放松时也需要坚持‘房住不炒’红线，密切关注市场对政策的吸收和反馈，防范各类投机型需求突然增加，干扰房地产市场平稳健康发展”。

  同策研究院研究总监宋红卫则表示，2021年，南京土地出让收入达到2100亿元，对土地财政依赖度超过100%。2022年，南京首场集中土地共拍卖20幅地，其中6宗流拍，成交的14幅地块中8宗以底价成交，未达预期。南京近两个月来多次调整楼市，凸显了经济增长及房地产市场压力较大。

  上海中原地产市场分析师卢文曦也认为，这次南京二手房限购政策叫停，更多的是担心市场从一个极端走向另一个极端；另一方面，一些政策不排除会通过窗口指导的形式根据市场变化进行调整。

  市场信心有待恢复

  4月初以来，南京已先后7次出台政策松绑楼市，如4月9日，南京溧水区率先对外地户籍放松限购；4月11日，南京六合区跟进放松限购；4月23日，南京非热点板块（浦口区非江北直管区所有板块、雨花台区、江宁区及栖霞区）限购进一步放松；5月13日，南京本地二孩及以上家庭即日起可开具第三套房的购房证明，在南京全城购买第三套房不受限制；5月20日，南京将首次使用公积金购买第二套房贷款金额上调至最高100万元。

  一系列政策推出的背后是低迷的市场行情。

  新房市场方面，南京网上房地产数据显示，今年一季度南京新房认购5731套、成交21129套，同比2020年一季度认购量下滑43.2%，成交量下滑30%。另据金刚石房地产云数据，4月，南京新房住宅供应10562套，环比增加338%，共41个项目，约60次开盘，仅6盘售罄；4月新房认购7538套，成交6945套，环比3月成交量下降36%。截至5月19日，南京商品住宅累计成交套数29656套，库存达76458套。

  在新房认购量、成交量下滑明显，库存压力加大的同时，南京多个楼盘的退房率也在增加。

  5月16日，南京网上房地产发布了4月份商品住房退房房源公示，涉及高淳区、建邢区、江宁区、六合区、浦口区、栖霞区、玄武区、雨花台区、溧水区，数十个开发商共85套房源。其中，浦口区退房者最多，为34套；江宁区次之，15套，溧水区14套，这也是南京自去年8月31日恢复商品房退房摇号以来首次公布业主退房情况。

  5月22日，记者致电南京高淳区玉泉路金悦雅苑开发商南京禹茂置业有限公司了解业主退房情况，相关工作人员介绍，业主所退房源为为2019年购买，因家人生病导致经济困难协商退房，楼盘目前售价为9000元/平方米。该项目另一套178平方米购房者所退房源价仅为6000元/平方米。

  公示退房房源中，还有来自南京建邢区江心洲街道江天领筑的一套384平方米房源，该项目工作人员告诉记者，受疫情影响，客户因资金问题协商退房。

  购房者张小娥也对记者表达了自己担心，她说：“家里有两个孩子和老人，一直都想买房改善居住环境，至今不敢买的原因主要是经济低迷，收入不稳定性下不敢出手。”

  对于上述市场变化，宋红卫表示，南京房地产市场需求主要由新落户的人才刚性需求及本地人改善型需求支撑，政策松绑对恢复市场信心有积极作用，但政策效果还需要等待。

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