年报解读丨格力地产：主业难守 副业难富

4月30日，格力地产(600185)发布了2021年年度报告。数据显示，2021年格力地产实现营业总收入71.33亿元，同比增长11.7%；实现归母净利润3.21亿元，同比下降42.6%；经营活动产生的现金流为34.6亿元，同比增加16.4亿元。

屡次想“抛弃”房地产的格力地产，如今依然要靠地产撑起大局。

增收不增利 土储难为继

格力地产指出主营业务收入主要来自房地产业。根据年报，房地产营业收入为63.81亿元，占总营收90%，营业收入比上年增长20.41%，毛利率为31.1%，同比上年减少6.67个百分点；受托开发项目收入为5544.28万元，约占总营收0.78%，营业收入比上年减少49.02，毛利率为-463.53%，同比上年减少 417.05 个百分点；其他项目收入为6.57亿元，营收占比为9.27%，营业收入比上年增长1.07%，毛利率为15.14%，同比上年减少0.07个 百分点。

从营业收入上看，2021年，格力地产创出了有史以来的新高。2018年-2020年，格力地产营业收入分别为30.78亿元、41.93亿元和63.89亿元。但营业成本也随之增高，2018年-2021年，格力地产营业成本分别为20.23亿元、29.32亿元、44.71亿元和52.85亿元。由此而来的是归属母公司股东净利润的下降，2018年-2021年，格力地产归母净利润分别为5.126亿元、5.263亿元、5.587亿元和3.206亿元。

年报显示，格力地产销售项目主要分布在珠海、上海和重庆三地，共计实现销售金额41.5亿元，销售面积15.02万平方米，实现结转收入金额63.8亿元，结转面积9.03万平方米。其中，珠海实现结转收入38.46亿元，约占总收入的60%，上海实现结转收入23.83亿元，约占总收入37%，重庆实现结转收入1.52亿元。

此外，主要依托地产业务的格力地产土储却在下降。2020年格力地产在珠海、重庆、三亚持有待开发土地面积总计为47.12万平方米，总规划计容建筑面积达101.67万平方米。2021年，格力地产仅在重庆、珠海拥有土储，总规划计容建筑面积达78.64万平方米，同比下降22.65%。

“不务正业” 顾此失彼

年报显示，格力地产在稳步发展房地产业的同时，不断优化产业结构，拟转型为拥有以免税业务 为特色的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的上市公司。

可以看出，格力地产的多元化跨步很大。

格力地产的跨界之路可追溯至2015年，彼时，格力地产宣布布局“互联网+实体产业+创新金融”的“大金融”战略，计划投资12.5亿元，成立珠海海控金融、珠海海控小贷、上海海控保理三家公司。

实际上，海控金融是家P2P平台，融资企业多为房地产相关企业，因涉嫌自融和自担保，落得狼狈收场的结局。

此后的格力地产频繁上演计划不如变化快的独幕剧。

2020年开始，格力地产又开始筹谋与地产相去甚远的大消费产业和大健康产业。然而在之后的两年财报中，均未发现与之具体相关的营收数据。

2020年2月，格力地产公告称设立医疗科技公司。同年5月10日，格力地产公告通过协议方式以价格为17.26亿元收购科华生物(002022)18.63%的股权，继续加码生物医药大健康产业。

2021年5 月 13 日，格力地产公告称同意保联资产通过协议转让方式将其持有的科华生物 95863038 股股份转让给圣湘生物，转让价格为人民币 19.5 亿元。如果转让成功，即使没有实质性进展，但一买一卖间，格力地产可稳赚2亿元。然而科华生物涉及到一桩赔付金额高达105.4亿元的仲裁案件，圣湘生物放弃收购科华生物，交易终止。

无独有偶，大消费产业的进展也半路搁浅。2020年5月，格力地产计划与珠海市免税集团有限公司的资产重组计划，但由于公司董事长鲁君被立案调查，重组计划只能按下暂停键。

据悉，格力地产的多元化与董事长鲁君四密不可分，在鲁君四的带领下，格力地产一路左突右进，除了上述提到的金融业，服务业等，还曾涉足口岸经济、海洋经济。

但发展多年来，这些产业对格力地产的收入贡献都十分有限，主营收入基本来自地产。

负债高企 自筹再启

在地产行业蓬勃发展的几年间，格力地产忙着搞副业、抢风口，抓小放大，导致业绩不佳，负债攀升。

2016年-2018年，经营活动产生的现金流连续为负。2020年底，格力地产剔除预收款后的资产负债率为75.74%，净负债率约为202%。

根据2021年年报，格力地产短期借款13.19亿元，同比增加189.95%。

值得关注的是，格力地产再次启动自筹计划。2月16日，格力地产公布第六期员工持股计划草案，计划参与本次员工持股计划的员工总人数不超过300人，其中董事（不含独立董事）、监事、高级管理人员共计7人，其他人员不超过293人，拟募集总金额不超过1.8亿元。

此后的三月，格力地产两度出公告转让公司股权。其一为子公司珠海海控远洋渔业投资有限公司51%股权，挂牌底价不低于2736.09万元。另一个是全资孙公司格力置盛拟将持有的广东华兴银行股份有限公司2.5%股权，以3.6318亿元转让给珠海市免税企业集团有限公司。

不难看出，格力地产急需资金稳定负债。沉迷副业的格力地产否实现突围，拭目以待。

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