东莞南京楼市“松绑” 政策给多孩家庭大开绿灯 专家：库存小的城市放松政策要有所保留

5月14日凌晨，东莞市住建局、金融局、税务局等8部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称通知），分别从限售、限购、限贷、税收等方面进行了适度宽松调整。

通知提到，二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。而在前一日晚间，江苏省会南京也发布了支持改善型购房需求的政策，二孩及以上家庭再多一个购房名额，可买第三套房，同时享受相关银行最优惠贷款利率等支持。

史上最严政策“松绑”

2021年，东莞楼市热度持续提升，东莞住建局等多部门在一年内联合发布了两次调控加码政策。

特别是2021年8月的东建[2021]11号通知，加大了税收调节力度，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年;将商品房住宅限售期由取得不动产权证由3年延长到5年，将发布二手房指导价，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度等。

彼时这被市场评价为东莞史上最严调控。然而不足一年，处在全国楼市下行通道大背景下的东莞不得不再对政策进行微调，适度松绑。

在交易税负方面，此次通知将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让，商品房限售年限相较去年“加码”前还少了一年。

通知提到，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房，其中非本市户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。

为解决“一房多证”历史遗留问题，对居民家庭持有或购买“双（多）证房”但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时，该“双（多）证房”视作一套商品住房。购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20％的额度。

对于房企纾困支持方面，通知规定，分期缴纳土地价款的房地产开发项目，在签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳不低于50%的土地出让金后，各相关职能部门可办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等行政审批手续。

“有必要做政策保留”

5月14日，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，此次东莞发布的政策力度较大且措施也较多，特别是增值税免征期从5年调回2年，可支持改善性购房需求，激活市场交易，目前沈阳、无锡等城市也在此细则上进行了调整；新房限售期调整为2年，贯彻了房住不炒大基调，严防市场短炒。

李宇嘉强调，此次政策中并未提及购房首付的变化，未来是否会发生调整以及如何调整，都市场值得关注的点，也是城市差异化重要体现。

实际上，从成交量价来看，在此次政策出台之前，4月份东莞新房二手房已基本完成触底回升。

合富研究院数据显示，4月东莞新建商品住宅供应约2341套，环比增加25%，同比持平；新房网签1633套，环比减少29%，同比减少34%。但3月特殊房源比重较高，若统一剔除，实际环比增加28%，成交筑底回升，新房全市成交均价约29458元/平方米，同比上涨19%。

二手住宅需求触底反弹，指导价出台以来月成交首破千套，房价处于历史高位。合富大数据显示，4月东莞二手住宅网签面积1335套，同比减少24%，环比大增75%；网签均价约20330元/平方米，同比上涨18%，处于近三年最高位，二手市场逐步完成筑底，量价呈现回升。

合富研究院认为，4月东莞楼市初露谷底企稳迹象，“五一”前夕东莞以"人才引进"和“疫情纾困”为主线，出台了“4·28新政”，后续效果仍有待观察，但释放政策放松的强烈信号，对于促进成交和提振信心的积极作用值得肯定。

从政策总体来看，东莞对于楼市回稳的诉求越来越强烈。李宇嘉分析，疫情得到控制后，加上国家纾困等政策的持续叠加，楼市稳定应该没有问题，再加上深圳、东莞库存很小，还是有必要做政策保留，不能因为市场短期下行全部释放利好政策，也应考虑到后续可能会出现新一轮上涨。

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