又一省会城市松绑楼市，一季度逾65城发布超百项调控政策

继“郑州19条”“哈尔滨16条”之后，“兰州20条”也来了。

4月5日，兰州政府出台四大优化营商环境的“硬措施”，其中提出了与房地产相关的20项措施，包括降低个人购房门槛、购房“不认贷”等。这也是继衢州、东莞之后，4月份以来的5天内第3个放宽购房政策的城市。

“与2021年开年一季度房地产调控全面收紧相比，2022年楼市政策出现了明显的全面宽松。”中原地产首席分析师张大伟告诉银柿财经记者。

3月以来放松楼市政策的城市（部分），数据源自诸葛找房数据研究中心

政策活跃市场冷清

“各地城市频繁出台楼市松绑的政策与房地产的楼市表现低迷有关。”景晖智库首席经济学家胡景晖分析认为，“房地产行业对于上下游产业的拉动作用和经济发展的提振作用都非常重要。”

中原地产研究院统计数据显示，3月累计全国发布了各种房地产调控政策次数高达56次。叠加1~2月份的101次，2022年一季度各种房地产调控政策次数高达157次，2021年同期是135次。也就是说，2022年房地产调控政策次数继续刷新历史同期纪录。

同时，据诸葛找房数据研究中心不完全统计，今年以来，截止到4月5日，超65个城市出台楼市松绑政策，政策松绑内容主要涉及放松限购，取消、放松限售，降首付比例，降房贷利率，公积金贷款优惠，购房补贴，房企资金支持等。

不过，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠提醒道，当前出台楼市松绑政策的城市多为二线城市，且一定程度上均面临着去化承压的困局，其中不乏一些受外部环境影响较大的城市，如前期受暴雨袭击、疫情反弹影响的郑州，以及遭遇多轮疫情冲击的兰州、哈尔滨等。

以郑州为例，根据360房产网数据，2022年3月郑州新房成交9680套，环比上涨53.07%，同比下滑37.48%；二手房成交5273套，环比上涨58.25%，同比下跌4.09%。梁楠指出，3月郑州新房、二手房成交规模较上月均有一定回升，特别是二手房成交规模基本快赶上去年同期水平，由此可见，政策松绑下郑州楼市有所回温，但市场仍有一定观望情绪。

“短期来看，目前已经松绑的城市还没有非常大的起色，这也是普遍状况。这是因为虽然政策已经触底了，但是市场底还没有出现。”胡景晖补充道，“主要原因还是购房人的心态。一方面，受部分新房延期交房影响，购房人购房信心不足。另一方面，二手房房价回落明显，购房人存在观望情绪。”

张大伟亦指出，虽然各地政策内容主要是促进刚需和改善需求释放，但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。

市场回温可期

4月1日，中指研究院数据显示，今年一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.06%，涨幅较去年同期收窄0.71个百分点，累计涨幅处近七年同期最低点。同时，一季度，100个受监测城市新建商品住宅成交规模居历史同期较低位，同比下降40.5%。其中，一二三线城市商品住宅成交规模下跌幅度均超三成。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对媒体表示，当下，疫情反复、高房价、居民高杠杆、收入前景不稳定等是制约楼市回暖的关键因素。“这些因素并非短期的楼市政策调整就能迅速改变”。

梳理近期发布的放松政策可知，政策内容主要分为几类。一是放松限购限贷，如浙江衢州直接取消了双限，广东东莞放松购房资格认定的条件。二是降低首付比例，如兰州提出首套房贷首付比例最低两成，二套房贷首付比例最低三成。三是下调房贷利率，放宽公积金贷款。如杭州当前各大银行首套房利率基本稳定在5.6%~5.65%，对比去年顶点的超6%下降不少。四是直接给予购房补贴，包括三孩政策购房优惠等。五是吸引人才，直接放松落户限制。

“‘因城施策’的松绑政策也是结合了现有居民的实际需求。如对于有赡养父母、多孩家庭需求的家庭，放宽了家庭购房套数的限制。”胡景晖指出，“此外，在把控风险的前提下，提供了更多金融贷款方面的支持。同时，取消对房屋出售时间的限制，也增加了市场的流动性和交易的活跃度。”

在张大伟看来，相比吸引人才、减免购房契税等宽松政策，信贷政策的宽松对于房地产市场的影响更大。“整体看，2021年下半年楼市进入调整期的最重要原因是因为房贷额度收紧，房贷利率提高。随着政策的逐渐稳定，对于市场来说，有望逐渐企稳，政策见底后，2022年1~2季度市场底部有望加快出现。”

中指院分析表示，不管是从稳经济还是防范风险的角度看，今年房地产的稳定都至关重要。去年下半年以来，楼市预期整体偏弱，叠加疫情反复导致一季度市场延续低迷状态，但积压需求在政策放松后有望逐步释放，预计4月市场企稳可期。

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