预计二季度销售规模同比继续下行 热点城市市场或率先恢复

中国网地产讯 近日，中指研究院发布《2022 年一季度中国房地产市场总结与趋势展望》报告。报告指出，今年一季度各地已发布房地产年相关政策超百次，但从政策效果上看，企业资金压力尚未得到实质性改善，部分企业债务违约进一步加剧购房者观望情绪，市场信心尚未得到有效修复，叠加国内疫情多点散发影响，3月楼市“小阳春”并未出现。二季度，房地产调控政策还将在哪些方面发力，全国楼市能否迎来全面企稳，是否还有迟到的“小阳春”成为各界关注重点。

短期来看，购房需求并未消失，信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，二季度全国商品房销售规模同比降幅有望收窄，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。当前市场整体信心尚未明显恢复的情况下，各地因城施策或进一步跟进，预计需求端和供给端政策齐发力稳市场、防风险，叠加疫情防控有望取得积极效果，置业情绪或逐渐企稳，市场交易规模同比有望探底修复，二季度同比降幅或有所收窄（根据中指置业调查数据，今年以来计划半年内购房的受访者占比持续提升，政策效果显现后，这部分需求或逐渐释放）。乐观情形下，二季度核心城市回暖，并带动重点区域三四线完成筑底，年中实现全国企稳；悲观情形下，二季度需求持续低迷，年中市场才完成筑底，下半年缓慢恢复。

预计需求恢复后企业新开工意愿有望边际改善，投资增速延续放缓态势。房企的开工积极性恢复有赖于需求端的释放节奏，房企资金压力、土地缩量等仍是限制企业开工的重要因素。地方政府“保交付”压力下，建筑工程投资或保持在较高水平，但对整体投资的支撑力度在减弱；土地购置费同比短暂回升后（1-2 月增长11.3%）仍面临回调压力，二季度房地产开发投资增速或延续放缓态势。

全年来看，全国房地产市场销售规模回落，新开工规模延续调整态势，开发投资小幅增长。当前购房者置业信心有待修复，上半年商品房销售规模同比降幅或超10%，下半年市场逐渐恢复，但难改全年销售规模回落态势。供给端来看，一方面，“保交付”要求下，建筑工程投资仍将对开发投资产生一定支撑；另一方面，土地成交规模缩量下，新开工规模延续调整态势，土地购置费全年下降压力较大，均将一定程度上拖累投资额。另外，2022年保障性租赁住房的加速建设，或对房地产开发投资形成一定补充，综合各影响因素，预计全年房地产开发投资额小幅增长。

根据2022年3月中指调查数据，购房意愿随着城市能级的下降呈现逐步下降的趋势，其中一线购房意愿最高，有48%的受访者购房意愿强于上月。各区域中，长三角购房意愿强烈，有45%受访者购房意愿强于上月。随着政策效果的进一步显现，热点地区的市场或率先恢复。

一线城市：疫情得到有效控制后，伴随着供给端的改善，市场恢复节奏或加快。今年3月，疫情的反复一定程度上打乱了北京、上海等城市市场的恢复节奏，特别是上海，随着疫情得到有效防控以及供给端不断放量，新房市场恢复节奏或更明显；深圳市场活跃度偏低，价格调整态势延续（二手房指导价上调或对价格有所修复），新房短期成交规模或仍处于相对低位，但2021年上半年深圳市场下行时间较早，新房成交规模基数较低，二季度同比降幅或将收窄，并有望转增。当前广州新房市场存在企稳迹象，二季度有望进一步恢复。

二线城市：预计二季度部分东部及中西部核心二线城市市场企稳并逐渐恢复。当前二线城市整体活跃度不高，究其原因，第一，受疫情反复影响，部分城市市场恢复节奏被打乱，如苏州；第二，房企推盘积极性不高，部分城市供给量不足，特别是优质项目入市量偏低，导致部分需求入市积极性不高，如杭州、成都等城市；第三，今年以来部分城市政策支持力度加大，但政策尚需时间显效，如郑州；第四，大多数二线城市政策优化力度偏弱，市场仍处于深度调整阶段。综合来看，二季度，随着疫情得到有效控制，热点城市新房供应端存在改善预期，部分东部及中西部核心二线城市市场有望逐渐企稳恢复，弱二线城市市场恢复节奏或较慢。

三四线城市：整体面临较大调整压力，长三角、珠三角部分热点三四线城市市场可能率先企稳。2021年上半年，长三角和珠三角三四线城市受调控政策加码等因素影响，市场在年中先后进入调整通道，其中部分城市如东莞、佛山、嘉兴、金华等在3月或4月成交规模同比即转负，市场调整较早，这部分城市基本面较好，随着政策效果的进一步显现，市场有望率先企稳并持续恢复。对于大多数三四线城市来说，短期市场调整态势难改，一方面，在当前环境下，购房者置业信心仍需一段时间恢复；另一方面，前期市场存在一定需求透支，需求释放节奏整体放缓；部分城市库存量偏大亦对置业情绪带来拖累。

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