楼市纾困需要多一点耐心

【环宇杂谈】疫情缓解后，叠加在一起的楼市新政，就会看到效果，现在不能太着急。

李宇嘉

近几天，不止一位城市的主政者急迫地咨询我，有什么管用的实招，能让楼市迅速稳定下来。我告诉他，首付调低了、利率下降了、契税减半了，很多纾困疫情的措施，对楼市也有好处。该用的政策都用上了，剩下的就是静待花开了。现在有一个问题是，新的疫情病毒传播太快，社会面管控比较严格，大家不敢去售楼处，导致我们这些政策看上去效果不明显。

到二季度，估计疫情会缓解。届时，叠加在一起的楼市新政，就会看到效果，现在不能太着急。另外，2016年以来的5年，一些城市的楼市需求端透支太厉害了，房价大涨，而居民的收入并未跟上来，大家对加杠杆有畏惧，再说现在也不允许违规加杠杆了，需求端刺激的效果并不大。现在，更应该在供给端做些工作，比如降低房屋全链条供应的成本。

目前，卖地、税收、银行利润、公服等，都指望地产，终端高房价是全链条高成本和高依赖的结果。当下不同过往，不能抱着固有思维，以为一剂猛药下去，老百姓(603883)就拎着小板凳奔向售楼处。而且，这几年很多年轻人来到一线城市，即便再怎么降低成本，他们也买不起房。因此，还要多筹集建设一些保障性租赁住房，让他们能扎根下来，楼市才有可持续的发展潜力。

结论是什么呢？不能太着急，政策都到位了，再给些时间，特别是疫情消停了，楼市会逐渐恢复过来。切记一定不能急于求成，一股脑把政策都松了，甚至从纾困转向刺激。从过去的经验来看，每次楼市下行，各地都急得不得了，把楼市下行说得非常严重。稳财政、稳投资、稳消费、稳上下游60多个行业、稳就业，这些诉求加一块儿，恨不得地产立马上两个台阶。

强烈的诉求背后，既看重地产产业链长、带动性强的特性，更有看重拉动地产是见效最快、最不费力的复苏路径。于是，各地接济楼市的政策一波又一波。问题是，政策出台并传导至开发商和居民端，改善预期和信心，有滞后效应、也有叠加效应。急于求成的地方政府，看楼市短期不好转，便一剂猛药接着一剂猛药，每个部门都有“稳增长”任务，最后就导致过度繁荣。

以2020年为例，那时的疫情冲击下，出问题的是中小微（餐饮、零售、影院等），楼市其实挺稳的，纾困疫情的一般政策就够了。但当时，各地都在给开发商纾困。除了土地出让金延期缴纳、降低保证金以外，据不完全统计，39省市43次出台放宽预售资金监管的政策。疫后宽松的资金环境本已给开发商加杠杆创造了条件，用来建房的预售资金居然也被挪用了。

于是，各地高价地、地王开始涌现。广州10大地王有一半是在2020年到2021年上半年诞生的。源头上地价上涨，加上疫情后资金环境宽松，购房融资也很方便，比如经营贷、首付贷等，形成了地价和房价相互拉动的局面。那一轮房价暴涨的局面，一直延续到2021年上半年，这也直接催生了史上最严厉的调控政策，比如金融端的三道红线，贷款集中度，购房首付和拿地自有资金监管，以及土地端的集中供地，地价房价联动，马甲拿地和溢价率限制等。

目前楼市下行，导火索是2021年政策过度紧缩。政策过度紧缩，绝非无缘无故，驱动力就是2020年疫情后楼市暴涨。楼市暴涨的触发因素，就是2020年疫情后不该有的楼市纾困。从疫情对经济循环的冲击看，目前相比2020年有过之无不及。加上外部形势严峻，内部需求收缩、供给冲击、预期转弱，楼市稳定是应有之义。关键是，能否避免历史重演。

目前，要防止“楼市差到了不可容忍的地步，影响要多大有多大”的舆论，形成对政策的绑架，导致各个主体（地方、银行、开发商）一股脑地出台刺激政策，甚至突破好不容易建立起来的长效机制，好不容易深入人心的“房住不炒”。在这个问题上，继续犯错的成本不可承受。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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