商业观察? | 从北辰到首创 贺江川地产猜想

　　贺江川获任新一任首创集团党委书记、董事长

　　中房报记者 苗野 | 北京报道

　　首创集团官微一条人事调整信息引发无数遐想。

　　5月12日下午，首创集团官微披露消息称，首创集团召开主要领导任职调整宣布会。会议宣布，李爱庆因年龄原因不再担任首创集团党委书记、董事长职务，贺江川获任新一任首创集团党委书记、董事长。

　　自此，供职北辰26年的56岁的贺江川转战首创。公开资料显示，新任掌舵手贺江川具有29年的住房制度改革、房地产金融和房地产开发管理经验，曾出任北京市政府住房制度改革办公室副主任及北京市住房资金管理中心负责人。1994年11月，贺江川加入北辰集团，历任北辰集团副总经理、北辰实业(601588,股吧)董事、副总经理、公司秘书、总经理、董事长。

　　贺江川此次调任并没有任何征兆，从执掌总资产不到1000亿元的北辰实业直接跳到总资产超过3000亿元的首创集团，外界普遍猜测这是首创集团与北辰合并重组的铺垫。截至目前，北辰实业尚未披露董事长变动相关公告，留给了业界更多猜想空间。

　　“目前没有双方要合并消息，暂时只是北京国企间的正常调任。”接近北辰实业的相关人士表示。“无论金隅与北辰合并，还是首创与北辰合并，都是外界猜测，国资委还没有做出任何明确的指示。”首创内部相关人士说。

　　猜不中的开局看不到的结尾，贺江川要带领首创集团走向何方交给时间去检验。

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　　走出亚运村

　　“生于亚运、兴于奥运、顺于国运”，这是北辰实业多年发展路径的特写。

　　1990年，北京亚运会闭幕之后，北辰集团应运而生，亚运村中的多个物业成为它的资产，就在亚运会使得北京城市建设与城市格局发生巨大变化的7年后，北辰集团以优质资产独家发起设立北辰实业，承载着带动亚奥新片区发展重任，并在香港交易所挂牌上市，是内地第一家赴港上市的H股房地产企业。自香港上市后，北辰实业在北京已累计开发365万平方米各类房地产项目。

　　2003年初，北辰拿下奥运媒体村和奥运国际会议中心两个项目后，成为当时唯一一家同时握有两个奥运项目的开发商。为了筹措奥运项目建设资金，北辰再次发动上市。其在招股说明书中明确提出，本次发行A股募集的资金将主要用于“奥运媒体村”和“北辰大厦”两个项目的建设。2006年，北辰实业成功在上交所挂牌上市，成为内地第一家A+H股地产类上市公司。

　　成功打造“A+H”两个平台，2007年，贺江川正式升任北辰集团董事长。在当年的访谈中，他提到：“我们是一家房地产综合运营企业，这是跟其他地产商最大的不同。我们见证了亚运又将经历奥运。在奥运总体建设中，北辰实业是唯一拥有两个奥运项目开发权的综合地产企业，我们通过公开招投标竞得了位于奥运公园中心区内的国家会议中心项目，又凭借我们位于亚奥地区的优质土地储备、大规模物业开发管理经验等优势，取得了奥运媒体村的开发建设权。使北辰实业‘走出亚运村，走进奥运村’成为现实。”

　　彼时，北辰实业在房地产市场上的表现，可谓是风光无两。北京亚奥核心区的大规模改造和建设，成为北辰实业20多载峥嵘岁月里最有力的抓手和助推器。也因受益于北京亚奥核心区的快速发展，拥有稀缺土地资源的北辰实业一直以“京城老大哥”身份盘踞京北。

　　但随着北京可供开发土地资源愈发有限，为突破规模瓶颈，北辰实业开始在京外开疆拓土。2007年、2010年、2015年和2016年房地产市场相对火热时，北辰实业拿地扩张步伐也最大，先后进入长沙、武汉、杭州、成都、海口等城市，所到之处均留下“地王”印迹，但这些地王并没有给北辰实业带来丰厚回报，与之相伴的却是高企负债率、日益稀薄的利润率以及不断走低的市值等，国企背景的红利也在逐步消耗。

　　与动辄销售额以千亿为单位的头部房企相比，北辰实业200多亿元的销售额相形见绌，2019年仅实现营收201.22亿元，归属母公司净利润为16.54亿元，公司总资产938.12亿元。并将2020年的销售目标订为签订合同金额（含车位）人民币230亿元。相比首开股份(600376,股吧)2020年1000亿元、首创置业2020年800亿元的销售额目标显得有些没落。

　　“北辰跟一些大的央企、国企、民企相比，资本实力上是有很大差距的。在做传统业务的同时也要努力地开拓新型业务，采取重资产投资型业务以及轻资产服务型业务两条腿走路。”贺江川坦言。

　　而今地产格局生变，这家在京城耕耘了20多个年头的老牌国企拿什么逆袭，如何消化和平衡京内和京外的项目，尤其是散落在各地且遭遇调控的地王项目，这已不由贺江川来作答。

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　　首创的终极抉择

　　在做完题为“聚焦长期价值创造，加快转变增长方式，为‘十四五’奠定高质量发展基础而努力奋斗”的讲话后，李爱庆转身卸任了首创集团董事长一职，留下的“兼顾量的合理增长和质的稳步提升，推动资产形态由重到轻，产业形态由多到少”的工作就成为了“接棒者”——贺江川需要思考的问题和面对的挑战。

　　作为总资产超过3000亿元大型国企，拥有4家上市公司和1家新三板挂牌企业，首创集团和北辰并不在一个规模量级上。在会议上，北京市国资委党委书记、主任张贵林对首创集团提出要求是，全力打造具有国际竞争力和国内领先的城市综合投资建设运营服务商。

　　外界则认为不排除二者合并重组的可能，大概率是将业务较为单一的北辰并入首创集团。因为去年至今，加强企业整合成为北京国资国企改革的重要目标，2019年北京就先后将北京首开集团与北京房地集团、北京城建集团和北京住总集团、北京建工集团和北京市政路桥集团实施合并重组。

　　同时伴随国企改革的深入，近一年中，从华润、中海到首创，这些大型国企、央企管理层变动的背后也暗含深义。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，二者合并重组的可能性很大，北辰在房地产开发方面能力较弱，被规模大、实力强的首创置业合并是大概率事件，同类国企以合并方式做大做强是近年来国资管理的方向与通常思路。若两者合并，双方地产业务实力大增的同时还可实现“A+H”两地上市，另外又可腾出一个壳来将其他业务装入并上市，一举多得的事情。

　　无论两家企业是否合并，首创集团旗下的城市综合运营商首创置业面临着业绩下滑的尴尬，“千亿”成为其始终迈不过去的一道坎。

　　早在2018年初，领导班子换血后，首创置业提出“强投资、快周转、冲规模”的战略，并设定2018年-2020年分别完成800亿元、1000亿元、1400亿元的三年销售目标。但从这两年交出的成绩单来看，首创置业距实现“三年计划”又添一分未知。

　　2019年全年，首创置业实现全年签约销售额808.1亿元，同比上升14.4%，踩线完成年中下调的800亿目标，实现营业收入207.86亿元，同比增加约10%。2020年，首创置业将目标设定为800亿元，按管理层的说法，“是考虑到了疫情的不确定性影响”以及“保证经营稳健”。

　　首创置业总裁钟北辰表示，受疫情影响，第一季度前两个月几乎没有销售动作，2月后，销售和回款均面临一定阻力。在2020年剩下时间，首创置业争取把失去的时间夺回来，努力完成全年销售任务。

　　自2月份以来，首创置业销售额连续3个月同比下滑。2-4月，首创置业签约金额分别同比下滑83%、50%、32%。

　　柏文喜认为，企业战略与市场双重因素影响了首创置业业绩的持续增长，加上首创置业的国有机制在强周期、高风险和普遍采用高负债推动的高周转增长模式的房地产行业，也是一个较大的局限。随着贺江川的到任可能带来的业务与资产重组和战略调整，会让首创置业走上快车道。如果可以实现首创置业与北辰的合并，首创置业将增加大量的自持优质物业和酒店、会展业务，对首创置业的发展十分有利。

　　北京某房企内部人士表示，若真的能将两个平台整合，或许首创的千亿目标可以提前实现。在行业集中度快速提升的当下，如果不能实现规模与质量齐头并进，未来发展会更加艰难。

　　“其实首创已经在做出改变，摆脱以往郊区大盘、单一京津冀的布局，首创置业谋划京津冀、长三角和粤港澳大湾区全新战略布局，它要做的不仅是业务范围走出去，业务种类也要走出去。新的掌舵人能否带领首创走向新的发展，也还是一个未知数。”业内人士直言。

　　责任编辑：马琳 曹冉京

　　审读：戴士潮

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