库存高企交易低迷，沈阳连续放出4个“大招”提振楼市

  人口超过900万的东北省会城市沈阳连续放出了4个提振楼市的“大招”。

  4月底，沈阳市房产局发布《关于优化外地人在沈购房服务的通知》（以下简称“通知”），明确表示放开外地户口在沈阳的购房资格；这个重磅政策将利好沈阳楼市。

  通知称，非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买新建商品住房的，执行沈阳户籍居民家庭购房政策，不再提供自购房申请之日起2年内在沈阳市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。另外，缴存住房公积金外地职工家庭在沈阳市购买自住住房的，可按规定在沈阳市申请住房公积金购房贷款。

  通知原文也提到了政策出台的目的：为建设国家中心城市，加快沈阳都市圈建设，方便外地人来沈工作生活，解决住房问题。

  沈阳也由此成为首个全面放宽“限购令”的二线城市。此前，福州曾对市内的5个城区取消限购政策，南京、郑州等城市也曾有条件地放松住房限购。沈阳则成为第一个在全域内取消“限购令”的二线城市。

  释放利好背后是楼市的低迷行情。

  据国家统计局数据，自2021年9月到2022年3月，沈阳市新房和二手房价格连续7个月环比下降；二手房价格环比降幅分别为0.7%、1%和0.7%，是近3个月70城二手房环比降幅最大的10个城市之一。沈阳市统计局数据也显示，今年1-2月，沈阳房地产开发投资同比下降17.6%，商品房销售面积同比下降26.6%。

  实际上，疫情来临前，3月上旬沈阳楼市周成交量正在缓慢复苏，住宅价格已经止跌，甚至有轻微上涨。根据沈阳中原研究部统计数据显示，2022年第12周沈阳商品住宅实际成交面积6.3万平方米（剔除恒大集中备案），环比下降4%，实际成交金额8.5亿元，环比上涨7%，一些热点板块成交量明显上涨。疫情来临后，行情继续下探。

  另据数据显示，沈阳商品房库存去化周期约18个月。

  一位房产从业者称，楼市按下暂停键后，一季度成交量会大幅减少，大量项目被迫停工，甚至可能会影响今年土地拍卖计划，对于近期有上升势头的沈阳楼市来说，无疑是一个不小的打击。

  为了调整楼市，沈阳在4月份已经陆续发布个人住房转让增值税免征年限调整为2年、公积金购房优惠大幅度放开、区域购房补贴上线、房贷利率松动等一系列楼市相关利好政策。

  4月26日，沈阳市房产局、国家税务总局沈阳市税务局联合发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，明确即日起，个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。以一套总价100万元已购置3年的二手房交易为例，其政策前后的增值税变化是：按旧政策，需要缴纳增值税，按5%的税率计算，需要缴纳约5万元的增值税；按新政策，房屋已持有超过2年，免征增值税，免除约5万元的增值税。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次调整将有助于降低二手房交易成本，从而促进二手房市场活跃，释放市场中合理购房需求。

  在针对公积金贷款购房方面，沈阳也有新政策，毕业5年以内全日制本科及以上学历借款人，公积金贷款额度可提升至1.2倍。虽然还未正式出台相关文件，但据沈阳市公积金管理中心工作人员介绍，该政策已经开始执行，如以前个人最高可贷款40万元，提高之后最高可贷款48万元；两个人最高可贷60万元，提高之后则可贷72万元。对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。

  两个月内沈阳已经多次调整楼市政策，为了全面激活沈阳楼市，目前可以说大环境的政策和因区制宜的补贴已经“双管”齐下。

  除了楼市低迷，沈阳在经济层面也面对挑战，2022年一季度仅实现了1611.4亿元GDP总量，名义增速5.78%，与大连差距扩大到了273.2亿元，预计全年或许达到千亿元以上，也急需政策的稳定与激活。

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