一行两会重磅发声鼓舞士气稳楼市政策有望继续出台

　　作者： 杜川

　　遏制房地产下行趋势对于今年稳增长目标的实现至关重要。日前，中央政治局会议释放出稳楼市的强烈信号，明确提出支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

　　此后，一行两会密集发声，释放出优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求的重磅信号。

　　多位专家分析，这些表态均体现了相关部门稳楼市的政策导向。预计房地产领域会有各类新政和支持内容逐步落地，房地产市场将继续因城施策，根据不同地区的情况，继续放松房地产限贷限购，满足合理的刚需和改善型需求。

　　改善市场预期

　　从3月的地产数据来看，目前国内房地产市场的销售、拿地、施工、竣工等数据依旧偏弱。在三重压力背景下，如何稳楼市成为近来市场关注的焦点。

　　4月29日，政治局会议提出，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

　　5月4日晚间，央行、银保监会、证监会同时发声，传达学习贯彻中央政治局会议精神。

　　央行表示，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求；证监会表示，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围；银保监会表示，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

　　红塔证券(601236)研究所所长、首席经济学家李奇霖表示，房企面临的资金链压力不减。在房企违约风险事件频出的情况下，银行的放贷意愿并不高，可以看到在房地产开发资金中来源于国内贷款的同比增速持续下滑，3月累计同比增速为-23.5%。另外，销售疲软更是加剧了房企的资金压力。考虑到房地产投资占比高、影响的产业链广、会对地方财政造成较大压力等因素，遏制房地产的下行趋势对于今年稳增长目标的实现至关重要。

　　浙商证券(601878)首席经济学家李超分析，强调“房住不炒”，但对地产的表态相较此前表述更具体更积极，明确指出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，相较此前“满足购房者的合理住房需求”的表态进一步强化。

　　稳楼市政策有望频繁落地

　　在市场看来，一行两会相继发声对房地产市场的环境改善将起积极作用，稳楼市政策或将频繁落地。

　　实际上，近一周以来，各地支持房地产的政策就在不断推出。

　　4月29日，连云港(601008)市发布《关于促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》发布，扩大住房公积金制度覆盖面和使用面，对灵活就业人员给予缴存补贴；商业贷款方面，首套房首付比例按20%执行，引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期；商品房预售资金监管方面，在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。

　　5月1日，广东省梅州市印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提出降低二套房公积金贷款首付比例，从三成降至二成。

　　5月1日，无锡发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，明确市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为两年。时间追溯至2020年8月，无锡曾发文规定，市区（不含棚户区改造重点地区）个人住房满2年不满5年转让，需要缴纳增值税，满5年可免征。在市场看来，此次无锡对于增值税政策做出了调整，客观上有助于二手房税费成本的降低，也可更好盘活二手房市场。

　　一系列“因城施策”政策落地，鼓舞楼市“士气”。

　　李超预计，未来将有更多一二线城市迎来二套住房政策放松，限购限贷条件有望进一步放宽并有效提振地产销售。房企流动性方面，未来商品房预售资金监管有望进一步放松，2021年四季度以来，已陆续有广州、成都、烟台、南京等城小幅放松预售资金监管力度，未来有望在合理范围内迎来更大面积的放松并改善房地产企业现金流。

　　李奇霖也表示，未来将会在有条件的城市适当放松商品房预售资金监管标准，这对房企盘活资金、缓解自身的流动性压力、保障房企施工链条正常进行会有一定的帮助。除此之外，后续需继续关注房企融资端政策的落地情况。尽管自去年以来政策都在强调要保障房企的合理融资需求，但是从实际数据上看，很多房企的外部融资压力依旧较大。关于房企融资链条修复，推动金融机构进一步满足房企正常的融资需求等政策留有优化的空间。

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