港资“白武士”再度抄底 张松桥接手富力伦敦项目

  4月28日，广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力地产”，02777.HK）发布公告称计划出售一个项目公司50%的股权及债权，作价26.6亿港元。该项目公司是富力地产与中渝置地的合营企业，拥有位于伦敦的“Thames City”项目，接盘方正是中渝置地董事会主席张松桥。

  为了缓解流动性压力，部分出险房企被迫低价放售手中的资产，这是难得的捡漏机会。自2021年底以来，香港房企已多次扮演“白武士”的角色。4月26日，新世界发展刚以19亿元收购了广西龙光贵梧高速公路40%的股权、债权。更早前的3月15日，远东发展买下了富力地产在伦敦的Vauxhall Square地块。

  新世界发展行政总裁郑志刚在2月份的业绩会上透露，会预留约200亿港元资金用于收并购。

  4月29日，一家大宗交易机构的管理层张明（化名）对中国房地产报记者表示，相对于内地的资产，出险房企转手海外住宅项目的难度更高，一般的资金对住宅开发类项目兴趣不大，目前只有资金实力雄厚、且对海外市场较为熟悉的香港房企才有意愿接盘。

  富力再度出售伦敦项目

  公告显示，富力地产拟出售Instant Glory International Limited50%股权以及销售贷款的所有利益及权益，这家项目公司为富力地产和中渝置地的合营公司，双方各持有50%的股权。

  该公司持有一个名为“Thames City”的项目，位于英国伦敦Nine Elms Lane南部，总占地面积约为44.9万平方尺，总可售楼面面积约为170万平方尺。这是一个混合用途的发展项目，包括12栋住宅楼、一座公园及其他设施，如会所、景观花园、餐厅、零售店及商业空间。物业的第一期包括3座住宅楼，已于2020年推出预售，截至公告日期工程仍在进行。

  据了解，富力地产并不是“Thames City”的第一手业主，项目是该公司2017年8月联合中渝置地从万达集团手中收购来的，当时的收购价为4.7亿英镑。

  作为合作伙伴，此次中渝置地并没有直接出面收购富力地产所持的股权，买方是张松桥全资拥有的投资公司。富力地产预计这笔交易将录得18.4亿港元的亏损。双方签订的协议还包括了利润分享条款，在第一期单位的累计销售额超过12亿英镑时，富力地产有权收取项目可分配利润中应占的部分。

  这是今年以来富力地产第二次出售伦敦项目。3月15日，该公司宣布以约0.96亿英镑的价格向远东发展出售英国伦敦Vauxhall Square开发地块，这块地的规划总建筑面积约13.3万平方米，包括住宅、酒店、宿舍、办公室、零售等。截至公告日，地块尚未动工，市场估值约1.65亿英镑。此次交易，富力地产将录得约0.69亿英镑（相当于约7.03亿港元）的亏损。不过，交易包含了股权回购的条款，富力地产表示，若行使赎回股权的认购期权，产生的亏损将大幅减少或可能录得收益。

  香港房企频频抄底接盘

  在接手富力地产伦敦项目股权之前，中渝置地及远东发展已经洽购了部分出险房企在香港的资产。远东发展在2021年11月与新世界发展成立合营公司，向佳兆业集团及陈壮荣各持有50%权益的迅富国际收购所有待售股份，总代价为79.48亿港元。迅富国际持有占地面积约为9708平方米的启德物业，土地价值约97.86亿港元。

  今年1月底，中渝置地跟CSI成立了一家合资公司，为的是收购Superb Land Limited旗下物业的40%股权。这40%的股权是由世茂集团创始人许荣茂旗下公司所持有，而Superb Land Limited拥有香港寿臣山道西15号物业。交易双方约定，若寿臣山道西15号的销售价格超过7万港元/平方尺，许荣茂旗下公司可获得利润分成。

  新世界发展也表现得十分活跃，除了联合中渝置地收购佳兆业的资产外，还跟龙光集团董事长纪海鹏做成了一笔交易。4月26日，新世界发展在公告中透露，将联合旗下的新创建集团收购广西龙光贵梧高速公路40%股权、应收股息及债权，总代价约19亿元。

  新世界发展认为，中央鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目的兼并收购，是为财务稳健的房企创造了机遇。在2月份的业绩发布会上，郑志刚表示，公司没有受到“三道红线”的影响，这是一个契机，2021年收购了很多便宜和高毛利率的土地，未来也会继续。他透露，2022年，新世界发展可动用的资金大概有1000亿港元，其中有200亿港元是预留来收并购的。

  除了自身储备的资金外，新世界发展还在4月19日与广发证券签署战略合作协议，探索更多资产整合及投资并购项目，成立并购基金等。

  张明告诉中国房地产报记者，目前确实有不少海外买家在全球寻找投资机会，但他们更喜欢持有型的物业，而出险房企意图转手的海外项目有很大一部分为住宅开发项目。“有些一直在放盘，但无人问津。因为住宅开发项目的价值不好判断，可能会比卖方的预期低很多，有意向的投资人也少。做了一半的开发项目是最难卖的。”而上述住宅项目能够成交，有几方面因素，包括合作伙伴为了项目能够顺利推进而接手，交易对手彼此较为熟悉，且价格折让大等，如富力地产伦敦的两个项目，都是以近6折的价格转让。

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