隐形“白武士”浮出水面 美的置业收购多个房企项目股权

  地产行业的一位隐形“白武士”正浮出水面。2月24日，正荣地产将长沙“美的正荣滨河苑”项目的50%股权以及无锡“正荣美的云樾”的51%股权转让给了美的置业控股有限公司（03990.HK 以下简称“美的置业”）。更早前，花样年、雅居乐、金科股份等也将一些合作项目的权益转让给了这家来自广东顺德的民营房企。

  美的置业2021年中报显示，该公司仅剔除预收款后的资产负债率略超监管要求，处于“三道红线”的黄档，且有息债务中近八成来自银行借款和公司债券，并无美元债的偿付压力。相比部分同行，资金面宽松不少。

  2月28日，据中国房地产报记者了解，2021年下半年至今公司陆续有收并购项目在推进，目前以收购部分合作方的股权为主。“我们判断今年同业还会持续有出售项目或股权以回笼资金的需求，收并购市场应该会有比较好的机会。”

  2月份已接手多个项目股权

  对于美的置业而言，这是一个繁忙的2月份，仅仅是2月23日至2月24日这两天时间，该公司就从正荣地产手里接过了3个项目的股权。长沙“美的正荣滨河苑”项目的土地是正荣地产在2020年12月以约10.83亿元的价格竞得的，3个月后美的置业加入，以50%的持股比例进行合作开发。企查查的信息显示，2月24日，正荣已经退出了所持长沙正荣正茂置业有限公司的50%股权，美的置业的持股比例升至100%。

  同样是2020年12月，正荣地产还在天津拿了一块地，成交地价为11.28亿元，美的置业是在半年后才入股，持有项目公司——荣福（天津）置业发展有限公司49%的股份。到了2月23日，这个名为“和筑梅江”的项目便与正荣地产再无瓜葛，成为美的置业持股100%的项目。

  正荣地产首次进入无锡是2020年5月，以10.89亿元竞得西漳12号地块，项目名为“正荣美的云樾”。今年2月24日，正荣地产退出了在该项目的51%股权，依然是美的置业接盘。

  除了接手正荣地产的项目股权，2月份，美的置业还跟金科股份进行了项目层面的收并购。重庆美科房地产开发有限公司在2月8日发生股权变动，美的置业的持股比例由此前的50%上升为100%，金科股份实现退出。重庆美科房地产开发有限公司拥有重庆的“美的金科郡”项目。

  如果将时间线拉长，不难发现，自2021年下半年以来美的置业便频繁从合作伙伴手中收购项目股权。2021年10月，开发“美的·花样年·云璟”的佛山市顺德区美岸房地产开发有限公司变更为佛山市美的房地产发展有限公司持有100%股权，此前持股35%、认缴出资额约3亿元的深圳市乐年置业有限公司已退出。据了解，深圳市乐年置业有限公司为花样年旗下子公司。

  在武汉，目前名为“美的·云筑”的项目曾经有两个股东。2019年4月，美的置业以28.57亿元的价格竞得该项目的土地，同年7月底，雅居乐加入进来，持有49%的股份。成为股东2年多后，雅居乐还是选择了退出，于2021年12月22日将股权系数转让给了美的置业。

  今年收并购还有好机会

  在2021年以前，地产行业较为知名的“白武士”是万科、世茂集团等民营房企，而本轮流动性危机则令国企、央企成为了众望所归的“白武士”人选。民企背景的美的置业能够在这一轮的收并购市场中异军突起，很大程度上归功于过去数年相对稳健的财务管理策略。据了解，截至2021年6月末，该公司的净负债率由2020年底的79.2%降至58.2%，现金短债比提升至2.21，剔除预收款后的资产负债率下降至74.7%。期内的有息债务里近八成来自银行借款和公司债券，无须依赖美元债和前端融资来偿还到期债务。

  2021年，美的置业保持了销售额的同比增长，实现合同销售金额约1371.4亿元，同比增长8.7%。据了解，该公司计划2022年实现“三条红线”全部绿档，整体按照“去库存、控投资、降负债”的总体方针，推进降档工作。

  美的置业此轮的收并购有个很明显的特点，那就是交易对手为出险房企，或者资金紧张面临刚性兑付的企业，风险切割、优化城市布局、土储调仓、纾困同业、保障业主权益和产品品质，则是主要目的。近两年，美的置业较多采用了合作开发的投资方式，2020年新增的60个项目里，只有12个项目的权益占比是100%，2021年上半年新增的23个项目，仅9个是持有100%权益。而该公司的合作方中，目前有不少都面临着流动性压力。美的置业方面表示，并购标的需要符合公司的城市升级战略，还要考虑项目本身质素、账面资金铺排等方面的因素。

  该公司有关人士对中国房地产报记者表示，2021年上半年的集中供地使得大部分房企得以快速补充土储，但下半年政策和金融端持续收紧，市场的骤冷加上金融的限制导致部分房企资金紧张，叠加2022年上半年的偿债高峰，一些房企将面临生死困境。基于这些原因，预计今年不少房企会持续有出售项目或股权以回笼资金的需求，因此收并购市场应该会有比较好的机会。

  今年以来，监管层多次表态鼓励地产企业间的并购重组，其中，银行间市场率先支持并购票据发行，央行、银保监联合发文表示要做好收并购金融服务，金融管理部门也召集四大AMC参与地产风险处置等。招商蛇口、建发房产、保利发展等央企、国企已经率先发行了用于并购用途的金融产品。浦发银行、广发银行、平安银行、兴业银行等也陆续公布房地产并购融资计划，提供的融资总额超过500亿元。例如，招商银行分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，还与大悦城控股签署100亿元并购融资战略合作协议。2月17日，兴业银行透露近期已陆续接洽多家市场优质房地产企业，计划发行不低于100亿元的房地产并购主题债券，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。

  美的置业也在近期公布了15亿元中期票据的发行计划，但募集资金拟全部用于项目建设。据中国房地产报记者了解，就收并购的融资而言，该公司更倾向于并购贷款，目前正在与银行接洽方案。

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