牛晓娟：发布2022中国物业服务百强企业研究报告

由北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中国物业服务指数系统承办的“2022中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十五届中国物业服务百强企业家峰会”隆重召开。

尊敬的各位来宾，线上的朋友们：大家下午好！下面我来发布《2022中国物业服务百强企业研究报告》。首先看一下方法体系，包括管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力和社会责任等5个方面来考察企业的发展情况，全面、客观、真实地反映企业的发展趋势，供大家参考借鉴。

目前全国约20万家物业公司，在其中我们优选并邀请到2000余家企业，近千家企业进行了数据填报。经过审核有500余家企业符合要求，最后近260家企业入围到百强企业。

整个研究的数据来源包括以下几部分：一是百强企业填报数据；二是中国房地产指数系统数据库及中国房地产统计年鉴；三是政府相关部门公开的数据，包括我们从2008-2022年贯穿十五年的百强研究过程中积累的数据。收到这些数据之后，也要进行严格的审核，第一步会根据会计师事务所出具的审计报告进行复核，此外还会通过公开信息以及统计局的经济普查数据进行交叉复核，对有疑问的数据进行现场复核，企业填报的数据经过复核存在疑义，或者没有填报的企业不会纳入本次研究的范畴。

下面从五个维度为大家解读今年的百强企业报告。同时今年也是百强研究的十五周年，也会作一下十五年的总结。

一、从管理规模来看

1.1百强企业管理面积均值达5693万平方米，同比增长16.69%。

2021年，百强企业管理面积均值达5693万平方米，同比增长16.69%，高出同期全国商品房竣工面积增速(11.18%)5.51个百分点。合约面积增至7684万平，高出管理面积近2000万平方米，奠定了未来增长基础。百强企业市场份额提升至52.31%，较上年增长2.6个百分点。

1.2 TOP10企业管理面积均值3.55亿平方米，市场份额提升至12.84%。头部效应非常凸显。从增速方面看，TOP10企业在如此高增速的基础上呈现了34.24%的增速，又大又快，头部效应非常明显。 

1.3规模扩张将为百强企业发展的重要趋势。到2025年整个百强企业的的份额将突破64%。未来三到五年，整个扩规模依然是当前阶段的一个主旋律，同时也会推动市场集中度的进一步提升。 

1.4第三方在管面积比例53.65%，比去年提升了6.54个百分点，多家企业第三方外拓的占比超过了80%，可见百强企业对于开发集团的依赖程度正在显著降低，以更独立的姿态驶入高速成长的阶段。其中，并购起了非常大的作用，2021年是个并购年，交易金额达到了将近400亿元，涉及的面积将近10亿平方米，创历史新高。地产变局促进了百强企业收购节奏的加快。去年并购的特点首先是优质标的的增多，性价比比较突出，上市资金的资金非常充沛，充当了主力军的角色。

1.5市场拓展能力显著提升，竞标与战略合作并举。竞标的能力，以及战略合作的能力，是企业长远的核心能力，百强企业的拓展能力在去年一年中有显著的提升。

1.6关联公司面积供给仍是压舱石，但占比明显减少。房地产开发百强企业销售面积的均值同比增长大概1.6%，这些销售面积在未来的两到三年内都可以支撑关联物业公司的规模继续稳步增长，依然是压舱石。从部分企业的表现可以看到，在整个百强企业里面，依然有超过七成的企业有开发背景，这些企业中有近五成是来自兄弟开发公司。这是目前的现状。

1.7百强企业深耕优势区域，战略布局核心城市群，服务密度持续提升。从业务布局来看，企业继续在深耕优势区域，加大核心区域的布局，来提升区域的密度和运营的效率，巩固核心优势。可以看到有61.34%的管理面积都是位于五大城市群，比2020年上升了2.41个百分点。

二、经营绩效方面的数据

2.1百强企业2021年的营业收入均值13.40亿元，TOP10企业107.78亿元，同比增速高达50.17%，是百强企业的3.53倍。进一步拉开与其他企业的差距，马太效应愈加明显。

2.2多种经营收入占比24%，增速23%，增速为基础物业服务收入两倍。2021年，百强企业基础物业服务收入均值10.22亿元，同比增11.72%。多种经营收入均值3.19亿元，同比增幅达23.01%。占收入比重约为24%，业绩贡献度进一步提高。

2.3去年，百强企业业主增值服务和非业主增值服务各占一半，今年的数据有一个显著的变化，社区增值服务的占比超过了一半，达到了55%，比去年提升了6个百分点，同时它的增长也非常高，达到了32.48%。百强企业共计开展超过30种社区增值服务，实现收入均值1.55亿元，同比增长32.48%。空间运营服务收入占比为29.96%，是第一大板块。美居服务、社区零售收入占比分别为11.21%及17.02%；房屋经纪收入占比13.95%；家政服务占比4.52%；社区金融、养老服务、社区教育及汽车服务等业务收入占比在4%以下。

2.4多种经营占毛利润比重50.27%，多经占比与企业毛利率正相关。百强企业毛利润均值及净利润均值分别为3.37亿元及1.22亿元，多种经营占收入比重24%的情况下，毛利润贡献超过50%，成为百强企业提升利润的主要抓手。多经收入占比及毛利率总体上呈正相关关系，即多种经营收入占比高的企业一般毛利率也高。

2.5人力成本占比近60%，智能化对冲成本刚性上涨。百强企业通过各种智能化的投入对冲成本的上涨，最后的结果还是比较可喜的，会造成整个营业成本率有小幅的下降，这是非常不容易的。

三、百强企业的服务质量的情况

3.1以标准化建设为抓手，夯实服务品质。

目前百强企业重点依然是放在标准化建设的层面，一个新的特点是不仅在建设标准化本身，还关注到标准化与企业内部管理和品牌的强挂钩，对内标准化要形成具体的步骤，具体的数字，这样方便员工操作，对外我们要跟自己的品牌强挂钩，这样就会形成一种质价相符的管理体系，便于业主了解到什么样的标准匹配什么样的价格，满足不同层次的市场需求。

3.2坚持疫情防控常态化管理，加强与业主情感联络。

在疫情防控期间加强跟业主的情感联络。面对不断爆发的疫情，企业还是在动态清零方针的指导下，坚持日常管理不松懈，同时在这个过程中，我们的科技智能化也提升了人员的管控效率，现在大家已经对于这套智能化的流程和操作非常熟悉了，并且在这个过程中我们愈发关注到服务的温度，将人文精神注入到服务当中，通过对社区的情感投资让业主体验到物业服务的感受力，向社会和政府充分证明我们存在的巨大价值。

3.3通过统计发现，百强企业管理的二手房的价格比周边同等项目高出10.39%，租金也是比周边租金要高出5.38%，保值增值成效显著。

四、百强企业的发展潜力

4.1从住宅到非居，从社区到城市，服务空间多维延伸。

物业行业潜力巨大，从三个维度可以体现，一是管理规模的持续扩张；二是横向来看，管理业态的多元布局；三是纵向来看，服务空间的不断扩大，走出社区，走向城市。从管理规模的角度来看，整个百强企业的合同储备面积均值达到了将近2000万平方米，从管理业态来看，在非住业态的布局，百强企业的管理面积占比达到了33.89%，比去年有小幅提升，从空间的角度我们正在从社区走向城市，布局城市服务赛道。

4.2满足业主多元需求，布局“全生命周期+全生活场景”服务。

从服务内容的角度来看，更加具有想象空间。从最初的“四保”服务，延伸为业主提供各类型的增值服务，围绕人的全生命周期的需求和全生活场景的需求守住我们的流量入口，发掘出巨大的潜能。在空间和服务内容的加持之下，资本也在赋能优质的企业，同时企业在特色赛道里面的潜力将更加可期。截至到4月20日，已经有54家企业登陆了香港资本市场，有4家企业登陆了A股市场，4月28日还有东原物业要上市，众安物业也通过了聆讯，把这两家加上的话，有60家企业在主板市场崭露头角。整体市值将近5000亿元，在目前在低迷的大环境下，港股物业板块的平均市盈率依然可以达到14.6，整个港股主板市盈率只有9.9，说明资本市场对于物业板块的预期依然是向好的。

4.3资本赋能优质企业，特色赛道潜力可期。现资本回归理性的情况下，对整个行业依然起到非常重要的推动作用，也为我们的并购扩张等提供了重要的资金支持，并且越来越多的特色赛道等在被打开。

4.4“外引”+“内生”，人才结构持续优化。

促进企业长足发展的有人才结构的变化，我们物业公司在人才方面的变化也是非常显著的，“内生+外引”，内生我们培训自己的员工，企业都有一套非常完备的培训体系，在外引方面表现得更为突出，地产相关行业的人才，包括互联网相关行业的人才，以及金融和其他行业的人才，正在源源不断地涌入物业管理行业，人才队伍是潜力的基石。

五、社会责任层面

5.1诚信经营纳税总额达261.24亿，积极参加社会公益活动。

我们物业公司非常忠诚地履行自己的纳税义务，百强企业去年一共纳税261.24亿元，同比增长了23.08%，全国税收收入的增长率只有11.9%。物业公司在纳税的同时不断开展公益行动，以公益的力量推动社会的发展进步。

5.2除了纳税之外还有更重要的是在于对就业方面的贡献。百强企业提供的岗位数量达到了200万个，包括秩序维护、保洁绿化等基础岗位，在促进社会和谐，解决基层就业方面发挥了非常重要的作用。2021年本科和硕士毕业生存在结构性就业压力，物业公司也解决了很多应届生的就业问题。

5.3党建引领红色物业，加强ESG建设。

红色物业是围绕党建引领，以街道为核心，为居民解决实际困难。很多百强企业也在积极参与红色物业的建设，把我们的物业管理服务融入到党的基层治理过程中。此外，在疫情中，百强企业物资的护供不停运，环境消杀不停步，以有力度的管理，有温度的服务，让居民能够安心居家。在ESG领域，物业公司在加强环境与社会风险管理方面通过树立企业的正面形象提升了企业的声誉，持续对社区作出贡献，实现社区与社会的双赢。

以上是百强企业发展报告的五大解读，下面再来给大家汇报一下十五周年变化的解读。刚才莫总给大家详细解读了一下数据，各种非常可观的变化，收入、面积、利润等十几倍的增长。下面我从定性的方面，带着大家见证一下我们行业十五年的变化情况。

6.1行业变化：从“助力”到“主力”，从“附属”到“担当”。物业百强企业正在从幕后走向台前，开启独立的市场化运营时代，整个行业的价值将会在更大的舞台上得以实现。十五年前，我们还是开发企业的一个保障部门，目前我们已经是全社会重要的民生行业，关乎人民群众美好生活愿望的实现。行业的价值达到了空前的新的高度，即使是从地产的角度，在房地产存量时代，物业服务企业被市场认为是房地产行业的未来。

6.2资本变化：上市企业数量近60家，总市值近万亿。十五年的发展，从2014年第一家公司上市，现在的上市企业数量近60家，总市值最高的时候是万亿，资本从无到有，从青涩走向成熟，这是资本市场的显著变化。

6.3业务变化：从“基础”到“多元”，从“社区”到城市”。十五年前我们只有四保一服，现在业务涉及到多种经营服务，非住宅领域、商业运营、城市服务领域、老旧小区改造等等。可以说我们的物业企业的每一步都迈得铿锵有力，踩在了时代发展的足迹上。原来我们是对物的管理，现在是对人的服务和对空间的赋能，服务边界正在进一步被打开。

6.4人才变化：从“内生”到“外引”，群英荟萃共谋发展。刚才讲到了，各行各业的人才都在向物业管理行业涌入，从人才的结构上也可以看到，本科生的比例现在是11.82%，高中以下的学历降低了11.68个百分点，一升一降见证了物业管理行业不断地突破和革新，在人力资源方面发生翻天覆地的变化。

6.5企业变化：市场竞争大浪淘沙，十五年间百强企业淘汰率高达56%，证明行业的竞争非常激烈，但是从留存率的角度，留存率正在逐步提升，2007-2013年是38%，最近两年留存率是72%。这说明了百强企业的阵容正在逐渐稳定，强者恒强的市场格局正在形成。

下面对未来五年的变化进行了预测，我们用金、木、水、火、土五行来分析。金代表规模，木代表运营，水代表创新，火代表价值，土代表深厚的根基和保障。下面从五个角度解读一下未来五年有可能会发生的变化。

6.6赤金：规模为王，强者恒强。未来五年百强企业总的管理面积将再创新高，2026年将预计达到230亿平方米，届时，全国物业管理面积将达到355.4亿平方米，百强企业市场占有率预计将突破三分之二，行业集中度进一步提高。预计到2026年，物业百强TOP10企业管理面积总值将接近90亿平方米，市场占有率达到25.10%，企业规模加速分化。

6.7菁木：运营升级，精益管理。百强企业在扩规模的同时，将会聚焦物业服务品质，构造自己的服务体系和产品，包括应用智慧科技的管理方兴未艾，企业的服务从业者对自己的定位，原来是“四保一服”，以后会升级为美好生活场景运营师。从具体的数据来看，人均效能发生显著的变化。目前，百强企业的人均管理面积是9640平方米，到2026年人均管理面积将可能达到1.5万平方米，增幅是60%，人均产值将会由目前的22.68万增长为将近39万元，这样的话，我们用智能化和精益管理来对冲人力成本的上升，整个营业成本率就会继续小幅下探，到2026年预计将会到73.82%。

6.8慧水：创新驱动，激发活力。企业的未来除了扩规模、强管理之外，创新也是非常有必要的，将会成为滋养行业发展的一湾活水。首先是围绕物业来展开，其次是多种经营潜力的释放，把增长的第二曲线彻底释放出来。到2026年多种经营收入的均值有可能会达到6.48亿元，贡献度会达到30%左右。除了智慧领域和多种经营方面的创新之外，在非住宅领域、城市服务领域也会有进一步的创新，非住宅领域的面积现在是33.89%，到2026年有望突破四成，在非住宅领域，目前各个领域没有形成稳固的龙头，此时依然是战略布局的非常好的时机。城市服务领域，目前头部企业有很多已经布局到这个领域，另外各种特色服务等等也是我们创新的一个有活力的方向。

6.9盛火：服务升维，价值彰显。从资本市场就可以明确地看出来，在一开始上市的时候，大家都在追逐O2O的概念，后面会回归到服务本质，到第三个阶段大家都在比拼做大规模，加速成长，服务组合。下一步的机会有可能是国进民退的机会，安如磐石的运营和小步快跑的成长，这将来会是资本市场对好的公司价值彰显的三个方向。

6.10厚土：人才筑基，组织保障。一切的一切要归于人才组织的保障，整个行业从专业型人才到复合型人才，这个行业将会吸引一批业务能力强，综合素质高，具有国际视野的优秀人才作为卓越的舵手，跟快速发展的行业和企业互相成就，为了保障这些人才发挥出最大的生产力，我们的整个组织架构要进行一些调整，也是我们未来五年的一个课题。

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