年报解读 | 世联行：颓势难掩 败局已成

4月12日晚间，世联行(002285)发布2021年年度报告。数据显示，世联行2021年实现营业收入60.82亿元，同比下降9.52%；归属于上市公司股东的净利润为亏损11.29亿元，同比下降1118.09%；代理销售业务实现营业收入24.01亿元，同比下降19.81%。

业绩大变脸的背后，世联行尽显颓势。

倾颓 恍惚间业绩大变天

时移世易，斗转星移，恍惚间世联行再创“佳绩”。

2015年至2021年，世联行营收分别为47.11亿元、62.70亿元、82.12亿元、75.34亿元、66.50亿元、67.23亿元、60.83亿元，同比分别增长42.39%、33.10 %、30.97%、-8.26%、-11.73%、1.10%、-9.52%；归属母公司股东的净利润分别为5.09亿元、7.47亿元、10.04亿元、4.16亿元、0.82亿元、1.11亿元、-11.29亿元，同比分别增长29.17%、46.69%、34.35%、-58.59%、-80.29%、35.33%、-1118.09%。

从2015年到2017年的快速上升，再到2021年数年间的缓慢下降，世联行的营收波动并不十分显著，当然，这是与归母净利润相比。在2017年到2019年，世联行的归母净利润犹如坐上了过山车，从10.04亿元骤降至0.82亿元，利润率也从11.72%骤降至0.56%。

从2017年行至巅峰的10.04亿元归母净利润，到2021年11.29亿元的归母净亏损，世联行的亏损之巨，已经远超巅峰时期的盈利能力。

巧合的是，在2017年之后疯狂拿地的房企，目前过得都不太好。无论是盈利的大幅下滑，还是业绩变天大幅亏损，亦或是深陷债务危机无法自拔，都与这五年的轮回不谋而合。

轮回之下，岂有完卵。上游不稳，下游遭殃。世联行正是其中的典型代表。

抉择 回归专业价值几何

面对业绩的巨幅波动以及业绩背后体现出来的发展趋势，世联行无疑是需要说明并重点关注的。

事实上也正是如此，在2021年年报中，世联行表示，2021年一季度，大部分城市的销售开始逐月萎缩，以北方城市为开端，逐步向南蔓延，直至进入全局性的销量下滑。

世联行在年报中进一步表示，若说2020年只是疫情影响一个季度，那2021年则是真正的转折年。上游开发商面临的流动性和债务问题，对下游企业产生巨大风险。大家开始直面现实，希望“挺”过去。

面对困局，世联行表示将通过专业价值渡过难关。

“过去几年的经验告诉我们，当核心市场万人摇号抽签时、在市场普遍上涨时、当开发商将标准化模式复制到全国时，世联行的专业能力失去了应有价值，高昂的渠道费更是阻碍了行业的数字化进程和精细化效率。现在，一个既不疯狂也不单边上扬，具有地域性、有涨有跌、供大于求、需要客户定位、需要节省营销成本、挖掘存量资产价值的‘新常态’市场，正向我们走来。世联行所做的一切将变得更有价值：营销策划终于管用了，城市资产运营创造价值了，精细化管理效率更高了，房地产专业服务的时代到来了。”

但纵览世联行现有业务布局，无论是以代理销售业务、互联网+业务和金融业务为主的大交易业务，还是以城市综合体、公共空间（公园、政府公建）、产业园、企业总部等为服务对象提供全价值链运营服务为核心的大资管业务，都已是一片红海。

随着行业巨头的深入布局，世联行“专业价值”的优势能否形成并最终发挥作用，无疑是一个未知数。

何解 地产下行周期下无解

世联行的态度未免过于乐观，尤其是其已经认识到发展趋势的情况下。

2022年以来，不少三四线城市纷纷放宽限购，部分三四线城市甚至放宽了限售条件，希望通过行政手段的调节，让市场被锁死的流动性重新流动起来，并扭转大家的悲观预期。

但理想与现实的距离仍然遥不可及。以部分城市为例，二手房挂牌到成交往往需要半年甚至更久。新房市场亦如此，4月18日，国务院新闻办公室就2022年一季度国民经济运行情况举行发布会。数据显示，今年一季度，房地产开发投资同比增长0.7%，而商品房销售面积下降13.8%，商品房销售额下降22.7%。

数据显示，截至2021年底，世联行互联网+业务进驻全国200多个城市，为1853个案场提供服务，链接超过9万个中介门店和25万经纪人渠道资源，累计积累企微客户129.59万个。城市资产管理业务已布局22个城市，在管全委托项目105个；在管合约面积720万平米，同比增长29.26%。

对于世联行而言，广泛布局与加码究竟是广种薄收，还是尾大不掉，或许答案即将揭晓。

从来没有什么是永恒的，房地产业亦如此，依附于房地产的关联行业更是如此。在下行周期下强调专业价值，颇有一种事倍功半的无奈。

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