正荣地产ABS展期方案引多方博弈，管理人中山证券债券承销业务频出问题

红周刊 | 惠凯

自今年2月份爆发债务危机以来，正荣地产发行的债券/ABS能否顺利兑付已经成为持有人最为关心的事，譬如中山-平安-荣隽供应链金融9号资产支持专项计划的展期方案就引起了很多持有人不满。

上述专项计划的管理人是中山证券。中山证券曾和正荣地产达成200亿规模的资本市场合作协议，但中山证券承销的正荣债、ABS（资产担保证券）都存在一定的违约风险。

荣隽09展期方案博弈中

首次偿付比例提高至10%

近日，一直以稳健形象示人的正荣地产(6158.HK)突然公告坦承，有两笔美元债，共约2000万美元的利息未能及时偿付。

美元债出现风险后，正荣地产相关境内债券的兑付前景也引发了外界关注，譬如中山-平安-荣隽供应链金融9号资产支持专项计划。公开信息显示，中山-平安-荣隽供应链金融9号资产支持专项计划（专项计划设置优先级和次级两种资产支持证券，分别为荣隽09优和荣隽09次）成立于2021年4月底，总额6.28亿元，专项计划的共同债务人为正荣地产，计划管理人为中山证券。中山证券在今年3月底公告称，荣隽09优/荣隽09次原本将在4月22日到期，但自4月起开始停牌。

《红周刊》了解到，3月底时，正荣地产曾对荣隽09优提出了首次偿付5%的展期方案。该草案随即引发不少荣隽09优以及其他正荣债持有人的不满，担忧一旦草案成真，那么在荣隽09优之后到期的其他正荣债，首次偿付比例很可能都不会高于5%。之后在投资人反对声中，正荣方面把荣隽09优的首次偿付比例提高至10%。方案投票将在4月12日完成。

“方案通过的概率中等偏大。”一家持有荣隽09优的公募基金员工于女士向《红周刊》表示。

荣隽09优的担保品是长沙正荣府项目。公开信息显示，该项目位于长沙县东九路与凉塘路交汇处，小区占地面积8.08万平米，建筑面积30.3万平。正荣在长沙的几个项目中，正荣府项目进度尚可，在债务利空压顶的背景下，据长沙当地自媒体报道，该项目仍在今年2月下旬宣布开工，进度优于其他几个项目。

据债券持有人透露，其了解到的信息是，长沙正荣府项目在扣除另一股东权益后，正荣地产享有的净货值约为6亿元。但该项目是否还有隐藏债务，比如信托贷款等则不得而知，这点需要管理人中山证券进一步尽调。

此外，有投资人提出，希望由知名地产评估机构戴德梁行、第一太平戴维斯、国策3家中的两家，对项目股权进行详细评估，而且要求质押率不得高于60%。

节奏高手终“翻车”

作为正荣地产的董事长，早在2018年，黄仙枝曾这样描述自己的定位：“我主抓战略、财务、风控和人才，业务部门全力往前冲，我负责适时地踩刹车。”事实上，正荣也确实曾精准踩中了上一轮地产牛市：2014年~2017年，公司收益从30亿元增至200亿元，连续数年复合增长率超过100%。在房地产市场进入调控周期后，正荣又适时于2018年在港上市。

彼时，黄仙枝提出会抓住ABS、供应链融资的机遇，使公司的债务结构更趋合理，“希望公司排名能进入行业前十，三年内企业核心竞争能力要进入行业前五。”但天不遂人愿，地产调控力度之严超出大多数人的预期，而突然到来的疫情则是进一步打压了地产行业。

公开资料显示，正荣早年看好的业务除了地产之外，还在教育、文化旅游、长租公寓、颐养康复等领域也有一定布局，但在2019年之后受债务违约潮冲击、地产监管不放松、疫情等因素影响下，这几大业务的生态环境均出现恶化。

正荣地产2018年初港股上市以来的股价表现(前复权)

正荣地产在最新公告中表示，过去数周内，上海因新冠疫情，公司部分运营已暂停，销售及资产处置的进度也推迟。“除房地产市场环境、金融环境等诸多不利因素外，上海封锁的规模及持续时间无法预料，本集团的流动资金出现周期性问题。”

管理人中山证券债券承销业务频出问题

于女士希望荣隽09优的管理人中山证券尽可能多提供一些底层项目的材料，“由于疫情管控，我们也很难去长沙实地调研项目情况。如果去了长沙，短期内可能就回不来了。”

中山证券与正荣的合作肇始于2016年，2018年全面升级。彼时，正荣集团与中山证券达成战略合作协议，同意就200亿元全方面资本市场金融业务展开合作。正荣总裁黄仙枝、中山证券总裁林炳城、中山证券总裁助理邢峻等出席了签约仪式。

作为一家中型券商，中山证券的投行部门擅长债券业务，但在2017年之后因承销的多只债券违约，公司也被地方证监局、交易所处罚，进而导致债券承销业务一度大幅下滑，邢峻也卷入利益输送被查的传闻中，于2019从中山证券离职。2020年，董事长林炳城也被深交所公开谴责，勒令退回2019年基本工资之外的报酬，并被母公司锦龙股份(000712)(000712.SZ)免除职务。

近两年，中山证券发力ABS业务。公开信息显示，2020年，中山证券的债券承销金额排业内第九，ABS承销金额首次进入前十。

除正荣发行的产品需要展期之外，中山证券担任管理人的“奥园集团中山证券-奥创二期资产支持专项计划”也出现展期，到期后能否如期对付同样值得关注。

《红周刊》了解到，中山证券此前的地产融资、ABS业务表现抢眼，中山证券债券融资总部主管朱卫欣、地产业务负责人梅佳出力颇多。据中证协的消息，梅佳2016年加入中山证券，目前仍在职；朱卫欣已经在去年9月底离职，目前就职于东海证券。

另外还值得一提的是，中山证券在2020年还被深圳证监局责令暂停开展新增资本消耗型业务达一年、暂停新增资管产品备案。而受此影响，中山证券也成为2021年报首家披露亏损的券商。

那么，公司目前是否又重新开展上述业务了呢？《红周刊》注意到，今年3月底，有网友通过投资者关系平台向锦龙股份董秘询问此事。锦龙股份董秘表示，中山证券已进行了整改，证监部门也对中山证券的整改进行了验收，“相关业务的具体恢复时间有待证券监管部门通知”。

（文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）

相关知识

正荣地产6.01亿ABS获上交所受理
房地产债展期博弈
消息称奥园集团8.16亿元ABS展期方案获通过
正荣地产迎“尖峰时刻”：寻求多笔债务展期 上半年拟处置30-40亿资产
正荣地产24.5亿公司债获上交所受理
融创计划对一笔回售债券展期
正荣地产“十日惊魂”：股价暴跌80%、大股东套现5000万与展期求生
财面儿｜正荣地产24.5亿元小公募债券获上交所受理 募集资金用于偿还公司债券
正荣地产22.62亿元小公募公司债券在上交所提交注册
正荣地产22.62亿元小公募公司债券在上交所注册生效