几家欢喜几家愁 物业企业营收冰火两重天

  截至4月8日14时15分,港股内地物管板块普涨,实现上涨的物业企业有26家,其中涨幅最大的有5.7%。

  就在一周前,各大物业企业发布了2021年年报。3月底是个各大港股物业企业交出年报答卷的最后期限,截至当天,总共有49家物业企业发布年报。而剩下的4家物业企业因为各种原因未按时发布年报,面临停牌后果。这4家物业企业分别是恒大物业、彩生活、奥园健康、荣万家。

  从已经发布业绩的物业企业中,我们依然看到不少物业企业历在经艰难的一年后,仍然取得不错的成绩。

  可喜的是,2021年港股物业企业“百亿元俱乐部”从3家增加到了4家,分别为碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务和保利物业。港股49只物业股的总营收为1647.47亿元,早已超过千亿元规模。49家物业企业均实现了不同程度的增长,涨幅最高的是合景悠活,为114.57%,涨幅最低的是祈福生活服务,为2.35%。

  但就物业行业整体水平整体而言,仍然参差不齐。碧桂园服务以288.43亿元居于营收榜首,而德商产投服务以2.53亿元处于行业末尾。

2021年港股物业企业营收金额及涨幅排名

   数据来源:梁笑梅根据49家港股物业企业2021年年报整理

  行业集中度进一步提升

  2021年,摘得营收榜首桂冠的物业企业是碧桂园服务,营收为288.43亿元。而名落孙山的物业企业是德商产投服务,营收仅为2.53亿元。可以看出,营收第一名是最后一名的114倍。

  事实上,与2020年相比,2021年港股物业企业“百亿元俱乐部”从3家增长到4家,增加了一家百亿元物业企业,分别为碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务和保利物业。

  其中,营收高于100亿元以上的物业企业只有4家,占比为8.2%。营收在50亿元~100亿元的物业企业有也只有5家,占比为10.2%,营收在10亿元~50亿元的物业企业有22家,占比为44.9%。而10亿元以下的物业企业有18家,占比为36.7%。

  一位不愿具名的人士表示,“营收TOP10的物业企业营收均值超百亿元,共实现营收1098.18亿元,占比总营收近67%,可以看出行业集中度相对来说进一步提升。”

  值得关注的是,港股49只物业股的总营收为1647.47亿元,平均营收为33.62亿元。其中,有13家物业企业达到了平均营收,占比仅为26.5%。其他的36家物业企业都处于平均营收之下。

  不过,营收涨幅的数据相对好看点。涨幅最高的为合景悠活,为114.57%。涨幅最低的是祈福生活服务,为2.35%。可以看出,营收涨幅第一名是最后一名的近49倍。

  根据计算,港股49只物业股的营收总涨幅为2187.89%,平均涨幅为44.65%。其中,有22家物业企业超过了平均涨幅,占比为44.9%。

  通过对比,港股上市物业企业营收能力进一步提升。2021年的44.65%营收增速较2020年同期披露数据的40家港股物业企业平均36.57%的增速提升了8个百分点。

  值得一提的是,碧桂园服务在营收和营收涨幅上实现了双丰收,其营收为288.43亿元,排名榜首,营收涨幅为84.89%,排名第四。合景悠活以114.57%排名营收涨幅榜首,营收有32.55亿元,排到了第十四名。

  营收增速来自规模增长

  一般而言,营业收入的快速增长主要来源于在管面积的提速。目前,物业企业在管规模的增长主要有关联方交付、市场直拓和并购三种方式。

  不言而喻,营收靠前的物业企业,其规模也相应排在前面。其中,碧桂园服务在管面积达7.66亿平方米,跃居上市物业企业在管规模之首,雅生活服务、保利物业和绿城服务在管面积均超过3亿平方米。

  碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在业绩会上表示,2021年碧桂园新增在管面积共计3.88亿平方米,其中2.78亿平方米来自收并购,占比为近72%。

  值得一提的是,合景悠活的营收增速也是由于在管面积的增长,2021年合景悠活通过收并购等拓展方式,获得在管面积实现395.4%的增长。

  其中,2021年上半年,合景悠活通过旗下间接全资附属公司以13.16亿元现金,收购雪松智联80%股权。公开数据显示,截至2020年末雪松智联的在管面积合计超过8600万平方米。2021年6月,合景悠活又宣布以4.98亿元收购上海申勤80%股权,得到近1800万平方米的管理面积。

  除了收并购带来的营收外,物业企业的收入来源更加多元化。很多物业企业在城市服务、社区增值服务、非业主增值服务等多业态发力。

  并购趋冷 近期重点在“补短板”

  事实上,物业行业整体水平仍然参差不齐。以碧桂园服务为代表的物业企业取得了较好的营收业绩,但大部分物业企业仍需迎头赶上,存在较大差距。

  中信证券分析师张全国指出,“2021年上市物业企业依然保持较快增速,营收增速更上一层,这说明行业依然处于黄金发展期。但头部企业市场占有率仍然有很大的发展空间,物管行业仍然是高度分散的,目前没有任何物业企业业的市场占有率超过3%。”

  张全国解释,“物业行业集中度有了一定提升,但行业还是处于高度分散局面,意味着头部物业管理公司有极大的发展空间,也没有反垄断的压力,中小物业企业也在追赶。

  “碧桂园服务大规模收并购的时间已经过去了,在今年和未来的一段时间里,我们的重点是补短板。”碧桂园服务首席财务官黄鹏在业绩会上表示。

  碧桂园服务所谓的“补短板”是指针对尚不具备的业态引进人才、打造产品线以强化优势,围绕这些方面进行一定程度的并购,不再追求再追求规模和合约的叠加。未来,碧桂园服务将重点抓住,如商业、写字楼、生活服务和资产管理等业态将进一步加强。

  张全国认为,“随着并购市场趋冷,2022年合约面积的整体增速可能进一步下滑,合约转在管来到高峰期,但受到部分项目延期交付的影响,预计在管面积的增速或同2021年保持相当。为了盈利性考虑,企业主动退盘规模预计略有增长,也可能抵消在管面积增长的影响,2022年底的合管比可能会有所下降。”

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