马耀扬:后疫情时代商业地产主要应对策略是以价换量

2020年4月29日下午，全联房地产商会写字楼分会首次以线上视频形式，召开"疫情之后商业地产的复苏与振兴"座谈会暨会长交流会。聚焦疫情之下商业地产受到的影响和冲击，听取业内专家对商业地产现状的分析和解读，并围绕疫情之后的商业地产展开交流和讨论，集合行业智慧与力量，助力商业地产企业化解疫情带来的不利影响，迎接并推动商业地产的复苏与振兴。全联房地产商会秘书长赵正挺、部分写字楼分会副会长、常务理事以及五大行专家出席会议并发言，全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长刘凯主持会议。中耀盛世董事总经理马耀扬参与副会长交流讨论，从人口、企业、经济、供应、政策以及疫情等多个方面综合分析了北京写字楼市场受到的影响。他表示，疫情结束之后一到两个月会出现一个市场的窗口期，会有一部分的企业客户选择时机出手，也是业主以及运营方应该着重抓住的窗口期；当下来看，面对供大于求的市场，实现今年去化目标，以价换量应该是主要的应对策略。

以下是中耀盛世董事总经理马耀扬发言实录：很长时间没有见面了，很高兴今天有机会跟大家一起交流一下，我主要是想分享一下当下市场大环境下五个方面的因素对市场的影响。商业地产行业的整个影响分为五个维度，我们今天主要讲的是北京，包括人口、企业、经济、供应、政策。我们看到今天北京的现有人口情况是出现了负增长，按照我们最新的统计局的数据，北京减少了60万的常住人口，到现在为止，北京常住人口方面已经是连续三年负增长，这是当前人口状况。第二个是企业数量，最新的北京市场监督管理局的数据，企业也是在逐年下降，2019年我们的企业期末数164.01万，减少了1.5万家企业。其中外资企业的数量保持连续下降的态势，到了2019年年末是3.22万户，同比下降了0.32%；个体工商户2016年59.6万户，下降到2019年的44.12万户，下降了26%；2019年全年企业新增户数，2016年19.9万，下降到2019年的19.2万。通过这几个数据看，2016年到2019年，北京整个企业情况不是很好，包括外资企业的数量也是在持续减少，新增数量也是不断的下降，因为商办行业的市场主体以企业为主，企业数量的多少跟我们整体市场的活力有很大的关系，企业数量的下降必然也会对我们整个市场造成一定的影响。第三个是经济增速放缓，这个大家都很清楚，我们看到北京市统计局的最新数据，2018年一到二季度的6.8到三季度的6.7到四季度的6.6，到2019年的一季度6.4，二季度的6.3，最后全年北京市的经济增速是6.1。在北京进行产业疏解和结构调整的过程中，我认为短期也会造成一定的经济缩水，这里面还不包括外部影响，类似中美贸易战的影响。这种经济增速的放缓也对我们整个商办行业的活力带来一定的影响。第四个就是供应，刚才前面几位都讲过了，我们在2018、2019、2020年，三年内供应量是激增的，每年的供应数量都超过了百万平米，目前监测会持续到2021年，这一年和下一年的商办市场仍然还会面临着高供应量的局面。前面也有专家提到疫情对新增供应有一定的影响，我们对开发也做了一些沟通了解，因为本来春节假期期间就有一定的工程滞后，所以本次的疫情带来的影响，整体来说还是有限的，预计今年整体的供应量还是很高。这样的供应量必然会对我们现在的空置率、租金、售价、回款周期都会有影响，而且这个供应的持续至少到2021年，意味着这一两年的过程中仍然还会面对市场这么大的存量。在北京现有的总体的市场中，过往更多关注的是核心商圈的甲级物业，但是在企业的租赁需求或者购房需求方面，可能涵盖的不仅仅是核心商圈的写字楼，还包括五环区域的写字楼。刚才还提到了产业园，对于现有的写字楼市场也会带来一些分流，因为客户在目前的降费提效方面，首先考虑的一定是房租的成本。第五个维度是政策的持续调控。2017年3.26政策以后，对销售端的物业影响巨大，原有的个人可以参与的投资市场一下子变成了企业级的市场，限面积、限主体。今年我们看到疫情期间，广州的商办政策做了一部分的调整，在购买主体和销售面积上做了一定的松绑，但是这个政策“一日游”，当天晚上就撤销了。这就表明政府在对房地产行业整体政策的力度和决心上还是非常大的，如果我们持续在这样的政策调控下，对整个商办的活力肯定会受到一定的制约。第六个因素，今年突发的新冠疫情，也会影响到二季度末，导致社会活动不能完全正常的进行，经济活力也是下降的过程。包括很多的客户也受影响，一方面是企业现在还没有完全正常运转，另外客户对于后期的预期不是很明了，导致客户在是否扩租或者是否进行置业的考量中，大家还是带有疑虑。去年四季度有部分准备进行物业购买的客户也在停滞的状态，或者一部分企业的资金已经被挪用到其他的地方了，暂时不能进行置业需求了。这些因素都会对我们今年的市场环境带来一定的影响，我们也可以看到，19年的四季度，原本在商办行业应该是一个小高潮，但是去年的四季度整体成交情况并不是很理想，一部分客户需求的滞后再加上目前为止接近四个月疫情，我们相信疫情结束之后一到两个月会出现一个市场的窗口期，会有一部分的企业客户选择时机出手，也是大家应该着重抓住的窗口期，也是今年最重要的窗口期。今年整个的应对，当下来看，以价换量是主要的应对策略。因为我们面对供大于求的市场，而且面临叠加的多层的不利因素，目前我们空置率提升，想实现今年一定的去化速度，以价换量是对市场最重要的工具。在客户方面，应该从新兴产业、核心产业、价值产业做一些精准的开拓，包括互联网，金融行业、专业服务机构，这些可能会是大家共识的，会去争夺一块蛋糕和市场。产业园，数据中心等，也是在近期开始有比较大的需求，但是它对于电量和环评的要求比较高，这块也是我们会去关注的。整体来说，短期看金融，中期看供应，长期看政策，大家可能听的比较多了，现在我们的市场环境，短期看政策，中期看政策，长期也是要看政策的，因为政策的倾向性和扶持力度会刺激我们整个的行业活跃度，对我们渡过难关会起到非常重要的作用。

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