商品房预售金监管全面规范 属地政策“松紧度”迎考

  3月中下旬以来，包括青岛、长沙、厦门等重点城市陆续出台有关房地产预售资金监管的政策。

  业内人士认为，各市不约而同开展商品房预售资金监管政策的进一步规范，是对2月份全国性商品房预售资金监管意见出台的呼应。

  今年2月上旬，多方交叉信源称，全国性商品房预售资金监管的意见已出台。

  据信源消息，预售资金监管额度由各地市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。

  对此，行业内人士普遍认为，前述出台的意见有利于厘清各地商品房预售资金监管责任，增强商品房预售资金使用的灵活性，可对此前部分地方预售资金监管过严的做法起到纠偏效果。

  “我认为，对于不同背景及规模的房地产开发企业，预售资金监管应执行不同的政策。“某TOP10房企在东北地区财务人员对中国房地产报记者表示，“对于头部规模的央企，以及‘三道红线’指标非常健康的企业，原本就对自身的流动性有极强的管控，非常注重企业口碑、信誉以及形象，建议可以相对其它企业执行少额的预售资金监管。”

  辽宁地区某房企负责人告诉记者：“预售资金监管，特别是最后返还的一笔，如果政府拖延验收，或者因为政府的工作效率低，给企业也造成很多资金上的压力。现在因为调控力度大，市场大环境也不好，首先房地产企业都面对很大的资金难题，如果能在适当的时候减少（预售资金监管比例），对我们整个地产的复苏，可能会有好处。”

  某品牌房企湖南某地项目负责人在接受中国房地产报记者采访时表示:“2020年～2021年6月，预售资金被过度监管了，当地房管局要求企业上报所有按揭放款账户，并要求银行没有房管局的审批单企业不能使用资金。房管局在审批资金使用过程中，要求企业分栋上报，分栋预售的资金只能用于分栋的工程建设，除了工程和员工工资及税款外，一律不得他用，并要监理单位盖章确认。”

  由此导致的后果是，“多数企业迫不得已通过施工单位转移出资金规避审批，做大合同数据，送审批人员红包等等，方法不一而足。”

  在此过程中，“亦滋生了权力产生腐败，当时银行每月放款2～3次，放款后开发企业还需向房管局审批报备方才能使用用，耽误企业回款，让公司正常经营掣肘，小企业由于无法承受回款周期就不去审批了，而是先跟银行协调关系，将预售资金先行使用，后期再去打点房管局相关人员。”他颇为无奈。

  当时，预售资金监管政策严格执行期间，“企业反响好大的，去年下半年开始，银行放松了贷款额度，基本个贷审批通过了约3～4天就可放款，企业也没有去房管局报送审批单（去年下半年就报送了两次），现在没有报送，银行放贷下来后我们就直接去银行转账了。”他补充道。

  预售金监管“标尺”

  该消息在几天后由经济参考报证实，网传的全国性预售资金监管办法，实则是今年1月29日，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部委联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》（以下简称《意见》）。

  虽然全文目前尚不清楚，但是根据目前可查询到的相关内容，《意见》对于预售金监管政策有了更准确的规范。

  《意见》指出，商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分。

  近期，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，严重侵害了购房人合法权益。而三部委制定《意见》的初衷是：为了保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，对预售资金监管政策进行统一，使得各类分散的预售资金监管做法得到矫正，有助于从全国范围内做好预售资金监管的工作。

  《意见》包含了预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责、厘清三方监管部门各自权责等9个方面内容。

  《意见》明确，监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由市、县住建部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付条件等确定。同时规定，预售款包含购房人缴交的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等，应当全部直接存入监管账户。监管账户内的资金达到监管额度后，超出部分可由房企提取使用。

  《意见》还要求监管额度内的资金必须专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，银行不得擅自扣划；集团公司不得抽调子公司监管资金。

  同时，《意见》还要求监管部门需按工程进度及时拨付资金，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记，具体拨付节点由市、县住建部门确定。银行擅自拨付监管额度内资金，需负责追回资金，无法追回的依法承担赔偿责任。

  “房企债务危机时期，部分城市出现了银行或法院随意关闭预售资金监管账户的做法，导致房企资金压力进一步增大，进而出现了很多爆雷的事件。此次全国统一的预售资金监管政策具有积极意义，利好房企预售资金的循环，对于规范各地预售资金监管的操作、确保房企资金状况更加稳健具有积极的作用。”严跃进在接受财经媒体采访时说。

  在此背景下，各重点地市也纷纷启动。

  3月17日，青岛市住房和城乡建设局起草了《关于进一步规范我市商品房预售资金监管工作的通知》（以下简称青岛《通知》），公开征求社会意见。

  在青岛《通知》中，对于商品房预售金的监管、使用做了细化的规定，尤其是在留存比例方面。

  其中第四条内容为，将商品房预售资金监管系统、房屋交易合同网签备案系统、不动产登记系统、监管银行业务管理系统进行对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、不动产登记信息、银行按揭贷款等数据信息共享。实现商品房预售合同网签备案时，预售资金同步存入监管账户。房地产开发企业应当将存入监管账户内的预售资金明确到房屋，实行资金全程监管。

  第五条是，预售资金监管按照工程建设进度设置相应控制节点，控制节点及监管资金留存比例为：当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%;当主体结构封顶，取得《主体结构工程质量验收报告》时，监管资金留存比例为30%；当单体竣工验收合格，取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》时，监管资金留存比例为15%；当项目办理商品房现售备案或首次登记并按规定交存首期房屋专项维修资金后，终止监管。根据房地产开发企业信用评定结果，对等级较高的企业，适当降低商品房预售监管资金留存比例。

  对规划设计总层数为18层（含18层）以上的建筑，建成层数达到规划总层数三分之一时，监管资金留存比例为70%；建成层数达到规划总层数三分之二时，监管资金留存比例为45%。

  对建成层数达到规划总层数三分之一、一半、三分之二的，各区（市）住房城乡建设主管部门要根据施工总承包单位出具的证明，进行现场查勘。

  相比青岛市，长沙市的标尺相对收紧，还是把重点倾向到保交楼方面，强化监管。

  3月16日，长沙市房屋交易管理中心下发《关于长沙市商品房预售资金监管系统上线运行有关工作的通知》（以下简称长沙《通知》）。

  长沙《通知》明确，将于近期升级长沙市内五区新建商品房预售资金监管系统，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公积金贷款等所有新建商品房预售资金，须全额存入预售资金监管专用账户。

  新建商品房预售资金经由统一预售资金清算专户完成资金清算后，即时转入各项目对应预售资金监管专用账户。正常情况下，预售资金到达清算专户后，当天完成转入项目对应预售资金监管专用账户。各预售资金监管专用账户开户银行需认真做好预售资金流水审核，对不明资金进账，要及时进行清理清退，预售资金监管专用账户原则上只允许接收购房款项。

  各按揭贷款放款银行需按预售资金管理要求，将按揭贷款放款至各行对应清算专户子账户，并在转账附言中备注对应购房合同编号。除项目预售资金监管专用账户外，各房地产开发企业不得另外设立银行账户收取任何形式的新建商品房预售资金款项。

  地产企业流动性“输血”

  而作为政策执行的另外一端，企业方也在密切关注预售金新规的风向。

  这一次全国范围内开展的预售金政策规范化，对于房企来说，将释放一部分流动性，缓解部分资金压力。

  根据克而瑞的研究报告数据显示，尽管从2021年上半年80家样本企业数据分析来看，现金短债比通过率达到90%，但随着下半年流动性危机的爆发，表明房企实际流动性与账面数据仍存在出入。其中预售监管资金的使用受限，就在一定程度挤占了企业有效流动性。

  此外，根据部分企业数据披露，截至2021年上半年，碧桂园、万科、恒大、保利等预售监管资金均达到数百亿元。恒大于此前举行2022年保交楼新年开工动员大会，会上许家印透露目前恒大的预售监管资金已有500多亿元。

  根据克而瑞计算的流动性挤占率指标（预售监管资金/货币资金）来衡量预售监管资金对企业流动性的挤占情况发现，碧桂园、华夏幸福、蓝光流动性挤占率均超过30%，处于较高位，万科、恒大、保利、华侨城也超过20%。

  所以，尤其对于全国大型房企而言，从额度还是流动性挤占率指标，预售资金监管对于企业有效流动性的影响都客观存在。通过预售资金监管政策调整适当缓解房企流动性压力，已经成为市场共识。

  前述接受采访的某TOP10房企财务人员告诉记者：“过去个别地区执行（预售金监管）过于严格，尤其不应与预售备案价挂钩，应予以调整。

  他举例表示，某二线城市预售资金监管政策，要求监管额度不低于预售备案价对应计算货值的33%。在如今地价占据房地产开发总成本一半以上甚至更多的情况下，房企的开发建安成本占比愈来愈低，很难再达到总成本的1/3。这种情况下，在房企还需要一定的利润空间，这种监管额度不低于预售备案价对应计算货值的33%的要求，使得监管金额远远高于该项目房企所需的开发建安成本，给公司造成了额外的监管压力与资金负担。建议应以项目开发合同造价成本制定监管额度。

  对于“重点额度监管”理解，该房企财务人员对记者说，对于重点额度监管的资金，应允许房企特定用途使用，如果房企因项目销售情况不佳，资金回笼缓慢，预售资金全部进入监管户并属于重点额度监管不得动用。但是本身项目仍在建设开发，需要支付大量的工程款以及预缴税款，因目前已获得的预售资金无法动用，企业不得不再大量动用自有资金支付相应工程款以及税款等，额外加重了企业的资金压力。

  “建议重点额度监管的预售资金，在提供相应的证明材料之后，也可以动用，用于特定的款项支付以及税金缴纳等。”他说。

  政策“保交付”初衷未改

  事实上，商品房预售制度最初起源于香港，1983年在内地，深圳开始试点商品房预售。1995年元旦期间，《城市商品房预售管理办法》正式落地执行，标志着商品房预售制度在全国全面铺开。

  预售制度的初衷是为了减轻房地产企业的开发成本和资金压力。

  购房人按照商品房预售合同，向开发商支付购房款，购房款中包括了前期的定金、首付款，以及银行按揭贷款等。这些资金加总起来，构成了商品房的全部销售收入。而预售这一形式让开发商在建好房子之前就能先收到钱，从而加快资金使用效率。

  国家统计局数据，2021年全年，房地产开发企业到位资金201132亿元，其中国内贷款23296亿元，占比11.5%，但定金及预售款为73946亿元，占比36.7%。而个人银行按揭贷款为32388亿元，占比16.1%。定金及预售款+个人银行按揭贷款的资金高达106334亿元，在房地产开发企业到位资金规模中占比超过50%。

  这意味着，房地产开发资金有一半来自居民预支的购房款。

  对于此轮全国预售金监管调整，克而瑞预测是全国性的商品房预售资金监督管理办法出台,主要意图在于政策纠偏，太原、石家庄、重庆、常州等高比例监管城市会出现松绑，释放出一定流动性，而在这些城市有更多货值的房企也会享受到明显的政策红利。

  但预售金新规本质上仍以保交付、维护消费者权益为首要目标，且在落地中将“因城施策”，“视企而定”的可能性也比较大，因此整体对企业流动性影响有限。对于经营稳健性房企来说存在机会，可以通过高效去化、销售回款，获得合规资金的使用权，为稳定可持续经营提供支撑。

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