政策收紧，精细化监管 武汉出台《关于进一步加强新建商品房全过程监管通知》

  4月27日，武汉市住房保障和房屋管理局正式出台了《关于进一步加强新建商品房全过程监管通知》（以下简称：“通知”），该通知的相关政策措施涉及新建商品住房的预售、销售、全装修、交付等诸多环节，以加强行业监管的力度，甚至对于购房者关注的认筹金退还，也给出了明确规定。

  中国房地产报记者了解到，其实早在3月19日，武汉市住房保障和房屋管理局就在官网发布了该通知的相关征求意见稿的公告，本次通知正式发布，算是强化监管政策的落地执行。也是武汉对去年疫情期间所出台宽松政策的收回、矫正和从紧。

  通知从明确商品房预售条件、加强商品房预（销）售方案管理、规范销售公示、规范样板房设置和管理、规范新建商品房代理销售行为、加强商品房销售价格和资金管理、规范商品房交付活动等诸多方面，进行精细化管理，加强监管力度。

  通知首先明确了商品房预售条件。原则上新建商品房项目主体结构施工形象进度十五层及以下建筑达到1/2，十五层以上建筑达到1/3且不少于七层可申报商品房预售许可；申报规模根据《建设工程规划许可证》批准总建筑面积可分次申报，20万平方米以下的不超过3次，20万平方米及以上的不超过5次。加强商品房预（销）售方案管理，细化方案基本内容，将销售现场责任人和销售人员信息、应急措施等纳入方案管理；同时，简化了方案提交、变更事项的办理程序。规范销售公示，明确将商品房用地规划范围内对居民生活、房屋使用有重大影响的事项和建筑区划内车位（库）规划配建情况作为商品房销售公示的内容，促进商品房信息公开透明；同时，明确规定网上渠道销售信息公示的要求，推动线上、线下同步监管。规范样板房设置和管理，明确新建商品房设置样板房的一般性要求，并着重对全装修交付样板房的设置提出了明确规定，要求按不同户型和交付标准分别设置且设置标准应与销售现场公示内容及合同约定保持一致。全装修交付样板房自集中交付之日起3个月内不得擅自拆除、出售，例外拆除的须证据保全；同时，针对商住类项目宣传不规范的问题，明确禁止“类住宅”样板房展示。规范新建商品房代理销售行为，重申房地产经纪机构备案管理规定，明确经纪机构无授权不得参与项目销售活动，禁止经纪机构擅自转让代理权。规范了商品房销售代理委托合同的主要内容，特别要求对佣金结算、违约责任予以明确。加强商品房销售价格和资金管理，重申“一房一价”规定，明确买受人实际支付的房价款应与《商品房买卖合同》约定的房价款一致，禁止以任何方式拆分房价款。明确规定开发企业收取预订款、定金、房价款的，应与买受人书面约定权利义务。对未选定房源的，认筹金应在5个工作日内退还；定金及房价款按双方约定处理。规范商品房交付活动，明确了商品房交付公示的要求和“先验房后收费”的原则。商品房交付方案、竣工验收资料及测绘（实测）成果证明文件应在交付现场、网络平台公示不少于30日，开发企业在实施交付前应配合买受人查验所购房屋，不得以缴纳相关费用作为买受人查验房屋、办理交付手续的前置条件，法律法规规定或当事人约定的除外。

  去年武汉疫情暴发后，为对冲疫情对经济社会与房地产业的冲击，化解疫情的负面影响，武汉市住房保障和房屋管理局于2020年3月23日发布了支持房地产开发企业复工复产六条措施，分别为：分批有序开工复工；加强安全管理；优化审批服务；适当调整预售许可形象进度要求；提高预售监管资金使用效率；完善社保、个税缴纳认定标准。这六条纾困措施对支持房企复工复产，抗击疫情影响，产生了积极作用。在重大疫情发生期间，武汉市的六条纾困政策放宽了房企申办预售许可条件，并帮助房企提高预售监管资金使用效率，很好的化解了行业风险。

  然而，任何政策都有其双面性，去年底以来，武汉市场有些房企与项目出现了借助宽松政策，扰乱市场的苗头。武汉本次通知的颁发执行，是疫后一年来武汉房地产市场回归正常发展轨道后，对过于宽松的相关政策措施进行收回、矫正和从紧，并针对有些环节进行强化升级监管。

  武汉市住房保障和房屋管理局的官方解读认为，该通知的发布，是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真贯彻落实国家房地产宏观调控决策部署，切实加强房地产市场监管，按照“源头防控、过程监管、市区联动、部门协同”的原则，在总结以往工作经验做法的基础上，针对当前新建商品房销售环节存在的突出问题而制定的，旨在通过完善和加强新建商品房销售全过程监管制度措施，进一步规范市场主体经营行为，激发市场主体活力，维护市场良好秩序，促进房地产市场平稳健康发展。

  通知主要有以下几大特点：

  （一）着眼销售全过程监管，规范市场秩序。通知增加了对新建商品房预售条件和交付履约行为的规范要求，完善了新建商品房项目的售前指导、售中巡查、售后检查等监管要求，推动“事前、事中、事后”监管全覆盖。

  （二）着眼企业主体责任落实，规范经营行为。通知要求房地产开发企业严格按照销售方案开展销售活动，并加强销售现场责任人和销售人员监督，对销售行为负责。在代理销售活动中，明确房地产开发企业和经纪机构权利义务，坚决遏制新建商品房销售环节违法违规行为。

  （三）着眼保护群众合法权益，创新监管举措。通知强化了新建商品房样板房管理，完善了商品房销售信息公示要求。加强了销售资金管理，着力解决群众反映突出的“退款难、退款慢”问题。规范了新建商品房交付履约行为，对新建商品房交付前公示、交付流程、未能如期交付的告知义务以及交付后的质量保修义务均作出了规定。

  （四）着眼优化营商环境，激发市场主体活力。通知完善了新建商品房项目预售申报的形象进度和规模要求，简化了预（销）售方案提交、变更程序。在商品房销售、交付和委托代理活动中充分尊重市场交易主体意愿。进一步发挥行业协会作用，促进行业自律和市场健康发展。

  （五）通知与新建商品房买卖合同网签备案、商品房预售资金监管、无房家庭优先选房政策相互衔接联系，与房地产开发项目手册管理制度协调推进，完善了武汉市商品房全过程监管体系。

  整体来看，该通知出台的新规，主要是对供给端，而其调控和监管的措施非常有针对性，体现了以精细化的监管，促进行业规范发展的理念。

  附政策全文：

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武汉市住房保障房管局关于征求《关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知 （征求意见稿）》意见的公告
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