福州拟放松楼市限购？万科多赛道探索成本超预估

??作者：可研智库

本文版权归可研智库所有，未经授权请勿随意转载；转载请注明出处，谢谢配合！

文章3749个字，预计阅读7分钟。

可研智库本周重点情报回顾：

1

福州拟放松楼市限购政策 非五城区户籍家庭购房门槛降低

2

建业地产：去年净利润下滑40%，“五步走”偿还8月到期的5亿美元债

3

碧桂园：2021年收入同比增长13.0%至5230.6亿元

4

万科A：2021年归母净利润同比下降45.7% 

5

中国海外发展：2021年收入约2422亿，归母溢利近402亿

6

凯德集团以34.93亿元竞得武汉和成都地块

重点

福州楼市限购松动？行业触底回暖趋势显露

【福州拟放松楼市限购政策 非五城区户籍家庭购房门槛降低】

3月30日，盛传“福州限购放松”，引发不少关注，对此，福州市不动产登记和交易中心工作人员表示，确有此事。相关人员透露，本次福州购房政策进行的调整包括：无须提供近两年内满12个月社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下普通住宅，但购买后该房屋仍受限售政策影响；长乐户籍视同福州本地户籍，可购买福州五城区两套普通住宅，工作人员表示，目前长乐户籍与福州户籍权重相当，可以直接购置房产。

事实上，这并非2022年福州首次进行楼市调整，在此前，福州就已经下调了住房公积金贷款的首付比例。自2月1日起，福州第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%调整为40%。首次申请使用住房公积金贷款的，首付款比例为30%。 

重点

万科2021年净利润下滑45.7% 

2022年“止跌企稳，稳中提升”

据可研智库统计，本周总计有22家典型房企披露2021年年报，其中建业地产受疫情、去年下半年水灾以及行业宏观调控的影响，2021年业绩不容乐观，重资产合同销售金额601.05亿元，同比减少12%，现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约98.48亿元，同比下降66.4%。碧桂园2021年收入同比增长13.0%至5230.6亿元，尤其在权益销售额、净利润、回款率、净负债率、现金储备等核心指标上展现出平稳上升趋势。值得关注的是万科2021年总营收的同比增速放缓，仅为8.04%，净利润大幅下降46%。在万科业绩会上郁亮多次使用“反思与检讨”字眼，就业绩下降向52万名万科股东表示歉意，尽管万科2021年业绩增速不及同行

，但万科依然是行业标杆。

【建业地产：去年净利润下滑40%，“五步走”偿还8月到期的5亿美元债】

3月29日，建业地产召开2021年全年业绩会，建业地产董事局主席胡葆森、执行董事王俊、首席执行官杨明耀、建业地产首席财务官赵瑞昆等出席发布会。

报告显示，2021年，建业地产实现收入420亿元，同比下跌约3.1%；毛利润约68.11亿元，同比减少20.8%；毛利率为16.2%，同比下跌3.7个百分点；净利润约12.53亿元，同比减少40.4%。

杨明耀在业绩会上回应毛利率下行等问题时提到，集团也是为了应对疫情、灾情等特殊情况，制定了一系列措施，包括对部分项目进行了一些优惠促销，通过全员营销等方式积极拓宽销售渠道，加速去化和回款，因此销售单价提升空间有一定程度压缩。在市场情况不明确情况下积极回笼现金，是保障企业生存安全的主要任务。另外从行业趋势看，整个房地产行业毛利率普遍下降，这是一个行业现实，是所有行业发展必须经历的。

面对今年8月即将到期的5亿美元债，建业地产首席财务官赵瑞昆在业绩会上表示，去年通过多种举措全额按时偿还4亿美元债，在过去30年里建业地产在金融机构保持了零拖欠、在税务部门保持零偷逃的良好记录，这是非常重要的一点。对于即将到期的5亿美元债，建业将从5个方面进行应对：

1、公司将确保所有项目按计划开盘，加速项目去化，提升经营现金流，加快销售类应收帐款，减少坏账损失；

2、通过与外部机构合作，持续优化结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易结合方法，盘活不动产；

3、为优化融资结构，在目前融资环境相对紧张的情况下，挖掘境内、境外融资潜力，加大融资境内比重；

4、紧盯整个市场窗口，保持跟投资人、境外机构密切沟通，在市场条件允许情况下，开展资本市场融资工作；

5、公司将严控资金支出，量入为出，以收定支，做细预算管理。

【碧桂园：2021年收入同比增长13.0%至5230.6亿元】

3月30日，碧桂园发布2021年业绩报告并召开了线上发布会。作为持续多年领跑行业的“优等生”，碧桂园今年交出的年报数据依旧亮眼。

据年报数据显示，2021年全年，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平方米。营业收入5230.6亿元，同比增长13%。毛利927.8亿元，净利409.8亿元，股东应占核心净利润269.3亿元。 

同时，碧桂园财务状况持续优化，债务规模稳步下降，融资成本逐年走低。截至2021年末，现金余额约1813亿元，可动用现金储备充足；总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，现金短债比约2.3倍；净负债率45.4%，相比上年底优化了10.2个百分点；加权平均融资成本较上年底再次下降了36个基点至5.2%。

【万科A：2021年归母净利润同比下降45.7% 】

3月31日，万科召开了一场特殊的业绩发布会，万科董事会主席郁亮在会上说：2021年业绩表现不好，让股东失望了，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。

从业绩表现看，在过去的2021年，万科实现合同销售金额6277.8亿元，实现营业收入4528亿元，归属于上市公司股东的净利润225.24亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为223.81亿元，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%。

虽然财务盘面保持健康，但万科的净利润继上市31年以来第三次下滑，万科的总营收虽仍旧保持正增长，2018年-2021年，由2977亿元增至4528亿元，复合年增长率为11.05%。 但2018年之后，但万科总营收的同比增速整体呈放缓态势，2018年的同比增速为22.55%，2019年升至23.59%，2021年大幅回落至13.92%，到2021年仅为8.04%。

归母净方面，2021年中期、前三季度、全年分别实现110.5亿元、166.9亿元、225.2亿元，同比降幅为11.68%、15.98%、45.75%。 针对净利润下滑，万科年报列出三大方面：

一是毛利率下滑。具体来看，2021年，万科扣除营业税金及附加后的整体毛利率从2020年的22.8%，下降5.6个百分点至17.2%。

二是投资收益回落。2021年实现投资收益66.1亿元，受按权益法确认的联合营项目毛利率下降导致收益减少，以及处置子公司的收益减少影响等因素，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0亿元。 

三是计提减值。年报称，2021年下半年以来，市场明显下行，四季度下行有所加剧，公司按照审慎原则，对2021年末资产进行了全面减值测试。 

为提振市场信心，发布年报同时，万科推出了股票回购方案和历史上最高比例的分红派息预案。公司称将在未来三个月内择机开展20亿至25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.77亿元。

郁亮坦言，2014年，万科开始进行转型探索时，尝试的赛道比较多，因为以万科的规模体量，只有一两条赛道，可能不足以支持可持续发展。但是在业务方面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，对过往业绩产生影响。 

2021年全国楼市普遍遭遇“寒冬”，预售监管政策趋严，销售端“回款成绩单”成为关乎房企生存的命脉。房企销售业绩不达标，回款尤其艰难，再加上全国各地的疫情反复，对房企财务状况来说无疑是“火上浇油”。

2021年已经成为现实，2022年如何做才是最关键的，对此，郁亮也亮出了2022年的工作任务：“止跌企稳，稳中提升”。如何稳中回升是大家关注的焦点，郁亮从调控政策、行业发展、管理变革以及非开发业务的发展前景等多方面给出解题思路。可总结为：1、保持开发业务增长，以开发经营本部为主导，推进集团“一盘棋”建设。2、加大对拿地投资能力的把控，严格控制非核心城市、非核心区域的经营性资产获取。3、其他新赛道的业务持续发力，通过经营性业务（商业、长租等）的占比提升来做大利润。

【中国海外发展：2021年收入约2422亿，归母溢利近402亿】

中国海外发展3月31日发布2021年年报，报告期内集团系列公司实现合约物业销售额3695亿元，同比增长2.4%；实现营业收入2422.4亿元，同比增长30.4%；股东应占溢利401.6亿，元。

年报披露，董事局建议派发末期股息每股港币76仙，连同中期股息每股港币45仙，全年合共派发股息每股港币121仙，同比增长2.5%。

截至报告期末，公司资产负债率58.9%，净借贷比率32.3%，继续保持“绿档”。2021年，公司加权平均融资成本3.55%，保持行业最低区间。流动资产净值3550.6亿元，流动比率为2.2倍，利息倍数比率为7.2倍。

重点

凯德集团以34.93亿元竞得武汉和成都地块

3月31日，凯德地产通过竞拍在武汉和成都各获得一个优质住宅地块，总价34.93亿元。其中，武汉地块位于中央商务区，地处硚口区发展大道与淮海路交叉口中央商务区常码头，占地面积45,709.18平方米，建筑面积146,000平方米，成交价23.1亿元。成都地块位于成华区，地处二仙桥街道崔家店社区，建筑面积73,453平方米，成交价11.83亿元。两宗地块都将于年内开工，打造高品质住宅项目。

3月以来，国内主要城市房地产市场成交量总体上升，回暖迹象增多。其中，武汉3月以来成交量环比增长51.2%，展示出较好的复苏态势；成都1-2月新建住房销售成交量同比小幅增长，市场回暖趋势稳健。对于所获地块，凯德将充分利用其在房地产全产业链的布局优势以及在住宅领域的领先能力，叠加在产业园运营和产城融合、城市更新等方面的丰富经验，注入项目的开发和运营管理，为当地市民带来更美好、更宜居的生活居住体验。

End

本文首发于微信公众号：可研智库。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

又一个二线城市放松限购！福州“松绑”对楼市影响几何？
放松力度大于郑州！福州成松绑楼市限购第二城
多地取消楼市限购限售等限制性政策！这类城市或将继续跟进…
福州楼市限购放松 无本地户籍也可买房
郁亮：非开发业务“学费”已交完 物业、长租等新赛道正逐步形成万科新利润蓄水池
福州放松楼市限购政策 非五城区户籍家庭可在当地购房
郑州出台楼市19条新政，全面放松限购限贷
郁亮罕见道歉：万科52万名股东谁不满？
多地楼市政策调整,放松与谨慎仍在平衡之中
年内四度松绑房地产调控 福州为何急于扶持楼市？