郁亮：非开发业务“学费”已交完 物业、长租等新赛道正逐步形成万科新利润蓄水池

2021年对房企来说并不好过。一方面，逐渐收紧的融资政策让房地产行业的现金流状况不容乐观；另一方面，多数房企还面临着楼市降温，销售额下滑的不小压力。

在此行业背景下，万科交出的“成绩单”显示，2021年公司实现营业收入4528亿元，同比增长8%，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

3月31日，万科召开业绩发布会，会上，董事会主席郁亮坦言，在过去一段时间以来，我一直在持续的复盘跟反思，为什么会出现业绩下降？

除去在年报《至股东》中提到的三个原因，郁亮还补充检讨了两方面原因：一是，管理方面，万科过去一直是充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题；二是，业务方面，多赛道同时探索的成本比预想更大，对过往业绩产生影响。

不过，基于万科现有储备资源等内部基础，郁亮也明确表示，万科有信心和底气在2022年止跌企稳、稳中提升。

郁亮分析万科净利润下滑成因

现金分红50%彰显管理层诚意

纵观历史，这是万科自上市31年以来业绩出现的第三次下滑。郁亮在年报《致股东》中反思，原因主要来自于三方面：2021年投资收益下降69亿元；此外，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元；去年受外部环境变化和公司自身因素影响，开发业务毛利总额同比减少189亿元。

随后，业绩发布会上，郁亮还补充道，管理方面，万科过去一直是充分授权、分布式对特点，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会，但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，单一城市公司和单一区域不具备完整能力，这就表现出来层次不齐和离散度大的问题，部分项目不及预期，拉低整体表现。

与此同时，郁亮还指出，业务方面，多赛道同时探索的成本比预期更大。过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，但市场环境变化之后，这些“学费”对业绩的影响就显露出来。

然而，即便是在行业形势不利，企业利润承压的情况下，万科仍延续了上市以来三十年的持续现金分红的传统，并推出了股票回购方案和历史上最高比例的分红派息预案，将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，同时拟每10股派送人民币9.70元（含税）现金股息，合计派现112.77亿元，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%。

众所周知，现金流已经成为地产公司的最宝贵的生命之源，万科此举，也充分彰显了其在兼顾企业长远发展的前提下，尽最大的力量、用最实际的行动，来保障股东的利益。

对于2022年，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科将通过正视问题、对症下药、快速行动，有信心再次企稳回升。

经营、服务类业务发力明显

逐步形成新的利润蓄水池

从地产行业发展来看，业内专家指出，房地产过去20多年的高速发展主要依靠“高杠杆、高周转”双轮驱动模式以迅速扩大市场份额。随着我国人口增速放缓以及城镇化水平不断提高，住房总需求的边际增长空间收缩，我国房地产市场已经从快速发展期进入到平稳发展期，因此探索新的发展模式，寻找新增长点势在必行。

对此，万科也表示，要保持良好增长，必须将视野扩宽，寻找具备长期潜力的新赛道。而公司经营、服务业务的发展，也将为未来价值增长提供更多支撑。

万科的新赛道以物业服务、物流仓储、长租公寓和商业为主。年报显示，物业服务方面，万物云2021年收入首次超过200亿元，实现240.4亿元，同比增长32.1%；物流仓储方面，万纬物流近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长68.9%；长租公寓方面，万科泊寓已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。公寓业务近三年收入复合增速为40%，其中2021年管理租赁住宅收入28.9亿元，同比增长13.9%；商业方面，公司整体商业收入76.2亿元，同比增长20.6%，其中印力收入52.3亿元，同比增23.9%。不难看出，万科新赛道四驱齐动，正在成为业绩支撑的新增长点。

虽然在探索上述业务的过程中，万科所交“学费”对业绩带来一定影响，但业绩发布会上，郁亮也表示，“学费”大部分已经交完，2022年，非开发业务总体上将开始形成正向贡献，经营、服务类业务正在逐步形成新的利润蓄水池。

此外，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为万科经营类资产提供了很好的增值变现出路。

多基础支撑下

有信心和底气止跌企稳、稳中提升

“止跌企稳，稳中回升”绝不仅是万科的一句口号。在这背后，除了有经营、服务类业务逐步形成新的利润蓄水外，万科还有多项外部基础和内部基础做支撑。

近期，有利于市场稳定的政策措施不断出台，成为万科稳发展的政策基础。此外，万科实现止跌企稳的底气，还来自于现有的的储备资源。目前，万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备可支持2-3年发展需要。除此之外，截至去年年底，万科已售未结合同金额累计超过7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，也将陆续转化为结算收入，对公司业绩形成有力支撑。

而从年报数据中也可以看出，即使在房地产行业的“阵痛期”，万科依然守住了自己的安全经营底线，“三道红线”方面，万科剔除预收账款后的资产负债率为68.4%；现金短债比为1.5；净负债率为29.7%，维持“绿档”；公司经营性现金流净额连续13年为正；年末存量融资综合融资成本降至4.11%；且信用评级水平均保持行业内较领先的。长期的稳健经营和领先行业的信用，同样是万科“止跌企稳、稳中提升”坚实基础。

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