持续高质量增长，金科服务做对了什么？

2022年3月29日，金科服务如期发布21年全年业绩报告。数据显示，金科服务实现：

营业收入59.68亿元，同比增长77%；

净利润10.77亿元，同比增长70%；

归母净利润10.57亿元，同比增长71%。

在疫情持续，经济增长减速换挡的宏观背景下，金科服务依然实现了持续、高质量的增长，延续了优等生的风范，给投资者交出了一份漂亮的答卷。

物股通在通读业绩报告、聆听30日上午管理层召开的业绩发布会后，认为金科服务的高增业绩应与这五项修炼密不可分：

▍1.优化股东结构

金科服务引入了著名战略投资者博裕资本，后者通过持有22%的股份成为第二大股东。博裕资本早在2016年就通过投资涉及了物业管理行业，所以对物业管理行业的业务本质和优秀公司所应具备的特质有比较深刻的认知。金科服务也成为博裕资本在物管行业继万物云之后，精选的第二个优质标的。

对于为什么选择投资金科服务，博裕资本的代表吴晓力在发布会上说道，在投资金科服务的时候是非常认可金科服务在区域密度、科技化、直拓能力、外盘扩展以及精细化的成本管理和精细化的运营能力等特质的。同时也非常看好像团餐等增值板块的具体运作和提前布局。所以博裕资本对金科服务的长期取向和长期增长持有非常坚定的信心。

此外金科服务还与阳光融汇资本开展深度合作，充分借助专业投资机构的投资能力与渠道资源，进一步挖掘潜在合作机会，实现公司产业资源、专业投资机构资源和金融资本的良性互动，助力金科服务的基础服务、科技赋能和多元化增值服务的发展，助力公司长期发展战略目标的实现。

物股通翻阅金科服务2021半年报发现，A+H股股东可谓豪门云集，有中金、阳光资产管理、摩根士丹利、瑞银、泰康保险、雪湖资本，加上新进的博裕资本，这份股东名单的含金量十足。

（金科服务2021年半年报）

可以看到，金科服务正在通过诸多合作方式，深挖战略股东的潜在合作资源，通过业务赋能，实现多方价值共赢。

科学合理的股东结构，为金科服务坚持“长期主义”的发展道路奠定稳定的基础。

▍2.更新发展战略

没有企业的时代，只有时代的企业。金科服务坚持与时俱进，围绕客户需求整合多方资源，围绕自身能力外延优质服务。

物股通认为管理层基于对地产及物业管理未来发展趋势的前瞻研判，吸取欧美发达国家先进经验，在坚持和践行原有“3+2H”战略的基础上，结合自身管理密度、业务浓度、资源禀赋以及客户高满意、高忠诚度的优势，乘着服务社会化的趋势和浪潮，适时的将战略生态从“3+2H”进化成“SLCT”，即空间物业服务（S)、社区增值服务（L）、本地生活服务（C）、数智科技服务（T），跳出行业看行业，向更广阔的市场空间要产值。

21年“SLCT”四大核心业务进入全面增长阶段，空间物业服务（S)、社区增值服务（L）、本地生活服务（C）、数智科技服务（T）分别实现收入贡献占比65%、25%、8%和2%，同比分别增长35%、566%、122%和109%。

既聚焦又发散的“SLCT”生态战略，具备支撑高速、高质量业绩增长的后劲及张力。

▍3.坚持高质量外拓

与同板块其他业绩增长主要靠收并购支撑的公司不同，金科服务在收并购上表现得比较理性和克制。根据年报披露，21年在管面积中只有13.6%是由收并购获取的，收并购部分带来的收入仅占在管收益的3.7%，由收购带来的商誉只有4.1亿。

支撑金科服务在管面积和合约面积快速增长的，主要是高质量的外拓。

2021年，金科服务在管面积约2.37亿平方米，新增在管超8000万方，同比增长50%；合约面积从2020年的2.77亿平方米增加至3.59亿平方米，新增储备面积超8000万平方米。

这其中第三方直拓的合约面积超5000万平方米，外拓项目获取超400个，占比近90%，金科服务独立、高质量外拓的市场化能力突显。

同时在区域选择上，金科服务选择长江经济带进行强化，拓展的合约规模超过2.7亿平方米，占比超过75%。“密度深耕、深度协同、浓度建设”的市场战略，使得其管理规模TOP10的省市占整体规模超80%。

值得一提的是，金科服务在非住宅业态方面也迎来快速发展。21年非住宅管理规模超过4000万平方米，涵盖了商业物业、写字楼、产业园、学校、医院、公建等多业态服务体系，其中94%也来自第三方直拓。

▍4.深耕本地服务

本地服务作为公认的万亿级新赛道，金科服务早已落子布局，物股通在《物管企业如何掘金本地生活服务？》文章中曾专题进行分析。

根据艾瑞咨询此前公布的相关数据，从2014年到2018年，我国本地生活服务市场规模以年复合增长率41.3%的速度在不断扩大，预计2024年将突破2.8万亿元，但如今本地生活服务的线上渗透率仅12.7%。因此对于这个潜力十分巨大的市场来说，显然还有着庞大的市场空白。

（本地生活服务市场规模预测）

早前，金科服务凭借全旅游牌照的资源优势大力发展全链条旅游等社区增值服务。基于客户和业主持续的高满意度和长久的信赖，服务口碑和品牌美誉不断外溢，金科服务顺势完成从经营社区向经营城市、从服务业主向服务市民的升级，并有效整合本地生活服务资源，逐渐构筑起完善的本地生活服务体系。

21年本地生活服务（L）贡献收入4.74亿元，占总营收的8%，同比增长122%。物股通判断，未来本地生活服务有望成为支撑金科服务保持强劲增长的大赛道。

▍5.数智科技赋能

当前及未来，不断上涨的人工成本与常年不变的物业管理费之间的矛盾正在困扰着物管行业里的每一家企业，作为劳动密集型企业，如何提高人均产值、降低管理成本、提高服务响应速度，如何应对跨界竞争者的挑战？面对诸如此类难题，不同物管企业都在做积极的尝试和探索。

科技是第一生产力，与头部物管企业在智慧科技应用中寻找答案一样，金科服务年轻的管理层在数智科技服务方面发力已久，并且使其成为了降本提质增效的大功臣。

（金科天启大数据中心，来源：金科服务官网）

21年，金科服务继续升级数智科技服务，未来将聚焦AIOT+能耗管理能力，蓄力数智输出能力。

公司管理层在业绩发布会上强调，公司持续推动“云城100”与“智慧城服”的双向赋能与协同发展。在强化数智科技AIOT服务自身发展的同时，也积极助力城市服务项目获取，数智科技与城市服务基本实现了客户共享。公司全年共落地了6个“云城100”项目，涉及5个地级市区域；“智慧城服”共落地12个地级市区域，“云城100”与“智慧城服”的协同度达到42%。

未来，公司将进一步强化各业务板块的协同发展，持续打造多维增长动力，预计未来五年，“云城100”与“智慧城服”的生态协同度能够达到75%。

同时，也将进一步加大研发投入，抓住国家数字化转型升级的机遇，在AIOT技术应用、智慧城市服务、数智空间运营等方面做出更大的贡献。

结语

对于投资者普遍关系的应收账款大增问题，管理层在发布会上做了详细的解释，物股通认为公司方没有躲闪和遮掩，解释和分析的都比较中肯，发展中遇到的问题只能在发展中解决，在奔跑中调整好姿态。

相信在博裕资本的加持和赋能下，秉持长期主义发展理念的金科服务管理层有智慧、有能力去化解各种困难，带领金科服务走向更加美好的未来。

本文首发于微信公众号：物股通。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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