“生存下去才有机会”：建业地产降速

  放慢脚步，是为了更好地准备“过冬”。

  3月29日，建业地产（00832.HK）召开2021年全年业绩会，建业地产董事局主席胡葆森、执行董事王俊、首席执行官杨明耀、建业地产首席财务官赵瑞昆等出席发布会。

  据建业地产年报，受疫情、洪灾与行业大环境影响，2021年建业地产各项业绩再度缩水，部分财务指标也出现下滑，其全年合约销售额为601.05亿元，同比2020年减少约12%；未实现经调整后的700亿元销售目标。在大本营河南市场占有率也从2020年的7.24%降至2021年的6.9％。

  建业地产管理层表示，2022年，将向管理要红利，提质降本增效。管理层亦表示，规模不再是第一位，生存下去才有机会发展。

  2022年，胡葆森掌舵建业地产将迎来30周年。而立之年，建业地产放慢脚步，下调销售目标至530亿元，这背后正是胡葆森对企业管理和行业发展的思考。

  2009年，金融危机爆发后的第二年，胡葆森写了一篇新年寄语，题为《向农民学习生存的智慧》，胡葆森在文中说，当你手里有很多粮食时，要想到有一天灾荒来了没有粮食怎么办，要准备好充足的过冬粮食。

  “让我们向农民学一点儿生存的智慧，将自己的心态打回躁动前的原形,这也许是度过漫长冬天最好的良方。”胡葆森曾说。

  业绩再度缩水

  受洪灾与疫情影响，河南省房地产市场遭受严重冲击。官方披露数据显示，2021年河南省商品房销售额约8657亿元，同比下降7.5%；郑州市销售额约2608亿元，同比下降22.6%。

  受区域市场下行影响，以河南为大本营的建业地产虽稳坐省内房地产市场销售金额与销售面积“双料冠军”，但其多项经营指标均出现下滑。

  年报显示，2021年，建业地产实现合同销售金额601.1亿元，同比减少约为12%；合同销售面积约816.6万平方米，同比减少8.2%。

  2021年，建业地产收益约为419.59亿元，同比下跌3.1%，物业销售收益由2020年约416.07亿元减少2.2%至2021年约407.09亿元；毛利约为68.11亿元，同比减少20.8%；毛利率约16.2%，同比下跌3.7%；净利润约12.53亿元，同比减少40.4%。

  这已经是建业地产第二年出现销售业绩下滑。2020年，受疫情等多因素影响，建业地产实现重资产合同销售额683.39亿元，较2019年的718.01亿元同比下降4.82%。

  对于收入减少原因，建业地产在年报中指出，主要是因为2021年河南房地产市场受疫情、下半年水灾及行业宏观调控影响，导致全年整体市场需求回落，结转物业面积减少；同时集团为轻资产项目提供的运营管理服务于2021年5月31日分拆导致收入减少。

  对于毛利下降，建业地产首席执行官杨明耀在业绩会上表示，2021年建业地产为了应对疫情、洪灾等特殊情况，制定了一系列措施，包括部分项目进行优惠促销、通过全员营销等方式积极拓宽销售渠道，加速去化和回款，因此销售单价提升空间有一定程度压缩。在市场情况不明确情况下积极回笼现金，保障企业生存安全主要任务。

  “从行业趋势看，房地产行业毛利率普遍下降是现实，是发展必须经历的。”杨明耀称，2022年建业地产将采取一系列措施提升毛利，一是降本增效，通过全员参与、全过程管理提升产品品质、成本竞争力，为土地获取、毛利率提升提供强有力支持。二是随着各项政策出台，适时调整售价。

  2022年计划动工94个项目

  年报显示，截至2021年12月31日，建业地产共有69个项目动工建设，新开工面积778.8万平方米。在建项目方面，河南省仍是建业地产布局主力市场。截至2021年12月31日，建业地产在建项目194个，其中位于郑州24个，河南省其他城市共167个；海南省3个，在建项目总建筑面积约3265.8万平方米。

  轻资产方面，建业地产子公司中原建业负责轻资产代建管理服务，2021年5月31日，建业地产成功分拆中原建业并于港交所上市。数据显示，2021年1月1日至5月30日（分拆上市前），中原建业实现新签约轻资产项目41个，新增合约建筑面积459万平方米，合约销售金额109.77亿元。

  土地储备方面，报告期内，建业地产通过招拍挂和股权合作等方式获取土地约289.4万平方米，新增储备建筑面积约809.1万平方米。截至2021年12月31日，公司拥有土地储备建筑面积约5345万平方米，其中权益建筑面积约3861万平方米。从土地储备的物业类型来看，建业地产的住宅用地储备占比65.7%；商业及文化旅游地块占比8.62%；酒店用地占比0.61%；其他用地占比25.07%。

  从地块储备分布来看，河南郑州仍是其大本营，截至2021年12月31日，建业地产在郑州土地储备占23.08%；其次是河南洛阳，占比9.16%。

  对于今年的部署，建业地产年报显示，2022年公司计划动工建设94个项目，建筑面积800.02万平方米；同时共有92个项目计划于2022年交付，建筑面积约977.62万平方米。

  2021风波不断，2022降本增效

  在财务数据方面，建业地产多项指标出现下滑。在市场环境、融资渠道整体未见明显好转的情况下，偿债风险进一步加大。

  年报显示，截至2021年年底，建业地产总现金(包括现金及现金等价物以及受限制银行存款)约为98.48亿元，同比大幅减少66.4%；净借贷额120.92%亿元，同比增长511.7%；流动比率104.6%，同比下降6.2个百分点。

  “三道红线”监管指标方面，尽管公司只有“剔除预收款后的资产负债率”一个指标超过70%、仍维持“黄档”，其他3个指标均较2020年有不同程度地下滑。截至2021年年底，建业地产净借贷比率为94.9%，同比上升了81.3个百分点；剔除预收款后的资产负债率为86.4%，同比上升0.9个百分点；现金短债比为1.46倍，同比下降24%。

  业绩缩水、财务指标恶化背后是建业陷入“危机”争议已久。尤其是疫情影响尚未消退，去年7月河南爆发洪灾再次将建业推至风口浪尖。去年9月，建业发给政府的求救信在网络上疯传，信中不乏“风险”“危机”“紧急状态”等字眼。彼时，建业称受洪灾、疫情影响，损失或超50亿元。

  到了今年年初，建业地产对管理结构进行了较大调整，被外界解读为“变相裁员”。业绩会上，建业地产执行董事王俊回应此事称，此举正是向管理要红利的具体实践。王俊表示：“未来规模很可能不是第一要位，如何实现更高利润率，提质降本增效是成为非常重要的。

  对于后市，王俊分享了自己的几个判断：

  一是杠杆降低是行业未来的趋势，保持相对较低的杠杆在目前这样一个阶段才能使地产企业生存下去。生存下去才有机会发展。

  二是市场从增量向存量转变，城市更新、老旧小区改造等领域会成为行业发展新趋势。

  三是稳健经营，现金流成为重中之重，预期民营房企将进一步加强跟央企、国企、政府之间合作，实现资源优势互补。“这也是我们正在做的一件事情。”

  四是房地产市场健康发展整体态势不会改变，不用过度地悲观。“我们对于2022年包括对于未来尤其是在河南市场还是充满了信心。”

  2022年，建业将分成几个阶段进行发展，第一阶段、第二阶段是在第一季度、第二季度平稳复工，去库存、清欠款、支出减控；第三阶段提前准备好8月份到期美元债，开源节流，保证回款，加大融资；第四阶段在年底保证资金安全，达到合理水平，同时保交付、保结转、降本增效，为全年业绩做准备。

  今年2月中旬，建业地产董事局主席胡葆森谈及发展策略时表示，接下来要坚持“少、小、好”，即尽量不再开辟新的赛道，不再追求规模的增长，在此基础上把企业做得越来越好。

  2022年，胡葆森掌舵的这家千亿级区域型房企正在放慢脚步，或许只有慢下来，才有可能活下去。

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