房地产市场何时回暖？资金方案受行业影响停滞，融创或推动部分债务展期

3月24日，一则有关融创债务展期的传言在业内不胫而走。

市场消息显示，本金40亿元的“20融创01”可回售债券计划展期，并且融创中国董事长孙宏斌将为这笔债券提供无限连带责任担保。融创将在近期与债券持有人召开沟通会，商讨展期方案。从去年至今，陆续推动债务展期的房地产企业，数量已达到20余家。

今年以来，虽有央行等部委的不断发声支持，但房地产市场回暖并未如期而至，尤其春节后龙光的意外信用暴雷，对行业信心更形成沉重打击，也严重影响了不少民营房企后续的资金安排。这种背景下，民营房企整体流动性紧张的局面进一步加剧。

有知情人士透露，为应对2季度到期的公开市场债务，融创此前已积极推动资产处置、专项融资、催收欠款等各种资金筹措方案，但因上述政策、市场面的影响，方案滞缓，展期实属于“不得已”选择。目前融创的债务展期，也仅针对4月到期的刚性债务，并非全面展期。另外，老孙个人提供担保，还是说明公司实控人的担当、对公司未来发展的看好，这也给予市场更强的信心。

据记者统计，包括恒大、世茂、阳光城(000671)等头部企业在内，遭遇信用危机的民营房企数量已扩大到24家，展期更成为企业应对债务压力的一种普遍选择。在这种情况下，融创通过坚决处置资产、股权融资，大股东无息借款等自救举措，回血超300亿元，竭尽全力保证现金流安全。

而在房企长达半年的自救同时，相关部委对房地产行业有着近10次的正向吹风，其中央行在今年初表态“房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态”；2月，市场传言住建部制定预售资金监督管理办法并发往各省细化；3月2日，银保监会主席郭树清称“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”；3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。

但政策效力反应在市场侧，仍存在一定时滞，在地产股率先走出一波上涨行情，销售复苏、预售资金放松和融资恢复还未真正到来。反而经历过去几个月的资金挤压，包括融创在内的很多民营房企，短期经营现金流正面临较大压力。

“融创现在的选择，是在到期债务处理和稳定经营中间，找到一种平衡”。上述人士称，如果当下这笔债务展期顺利，前期受到挤压的经营资金压力将得到缓解，并支持到全面复工复产、高质量的产品施工和交付，公司也将获得长期稳定的运营现金流，进入到相对良性的债务清偿和发展循环中。

一位Top30强房企融资负责人对记者表示，行业艰难的时间持续了太长的时间，一方面预售监管资金没有实质放开导致项目资金池无法打通，一旦困难项目回款出现问题就要抽调资金解决，可动用资金越来越少；另一方面融资太难了，虽然政策向暖的方向大家都知道，但是金融机构实质上还在挤兑，民营房企几乎拿不到钱。谁家的家底厚，坚持的时间就久一点，但是如果还是现在的局面，再过一段时间估计谁也坚持不下去了。

从数据来看，百强房企2022年1-2销售额同比下降约47%，融创销售额实现503亿元排名行业第三，同比下滑仅27%，良好的品牌和产品品质、较强的销售能力让融创在惨淡的市场中表现仍算优异。另外，知情人士称，融创未售的土地储备仍有2万亿平方米，近80%位于核心一二线城市，抗风险能力相对较强，今年共计约7000亿元的可售资源将保证公司维持正常的销售规模。

分析人士称，随着政策不断调整落地，在债务风险相对可控的前提下，融创积极恢复健康经营，或将凭借其优质的城市布局、资产质量和产品等长期优势，为其后续快速走出阶段性困境带来的充足的盈余资金。

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