房地产行业分化或加剧

本报记者 李国辉

近日，上市房企亿达中国控股有限公司发布公告称，公司5285.4万美元中期票据于4月19日到期未能偿付。尽管亿达中国4天之后完成了票据兑付，但依然构成了违约。亿达中国违约事件引发市场对房企生存状况的关注。

人民法院公告显示，截至3月底，全国已有超过百家房企宣布破产，大部分是二三线城市中的中小开发商。受到疫情影响，今年前三个月，房地产投资、销售大幅下挫，高度依赖资金的房企还能撑多久？在疫情冲击和偿债高压之下，房地产开发商是否面临较大的信用风险？

一位中小房地产开发商高管告诉《金融时报》记者，受疫情影响较严重的是现金流吃紧、高债务、高杠杆型的开发商，预计此类房企将采取区域合并、人员精简等控制成本的措施。现金流充足的房企受影响相对较小，且随着疫情得到控制，市场已经开始恢复正常，销售加速、现金回流也有利于开发商改善现金流紧张的情况。

穆迪发布的报告显示，在运营环境严峻的形势下，随着流动性紧张的小型开发商削减业务或向更大的公司出售资产，预计头部开发商的市场份额将继续提升。

“手有余粮”才是生存法则

一季度，全国商品房销售额同比下滑24.7%，销售面积同比下滑26.3%；全国房地产开发投资同比下降7.7%；土地购置面积同比下滑22.6%，新屋开工面积同比下降27.2%。新冠肺炎疫情令房企在短时间内面临较大冲击。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，基于广泛的全国土地储备、强大的现金储备及融资能力、强大的销售团队，大型房企抗压能力相对较强。但部分小型房企的现金流管理能力相对较弱，面临很大的市场退出压力。

上述房企高管则认为，负债率较高的房企面临较大压力，这与房企规模无关，而与经营思路有关。此前，高杠杆型房企普遍更加看重销售额的增长，疫情冲击使其转向更加看重利润，因此，应着手降杠杆、控成本，增加销售回款，以掌握更多现金流。

与此观点相印证，大型房企中杠杆率较高的恒大、融创等均宣布了一系列降杠杆、控成本措施，这表明此类房企早已认识到，通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，唯有高质量增长才是决胜的关键。就连杠杆率较低的万科也在业绩发布会上高呼“现金为王、手有余粮”才是活下去的生存法则。

在房地产商业活动下降，且部分房企资金紧张的背景下，降价促销成为当下的应急手段之一。3月份，房产销售和投资增速都有所回升，疫情对房地产行业的暂时性冲击正在逐渐消退。

不过，中国银行国际金融研究院研究员李佩珈认为，从全国来看，未来房地产市场持续调整的压力依然较大，叠加居民收入放缓、失业率上升的影响，房地产销售能否逐步企稳还有很大的不确定性。

相关数据显示，截至4月中上旬，30个大城市房产成交面积降速较3月份进一步收窄。连平表示，宏观政策逆向调节力度加大，有助于房地产行业回暖，预计后续财政和土地政策料逐步释放积极信号，推动房地产投资反弹。

防止出现房企资金流断裂风险

近期，个别城市楼市交易火爆、房价异动上涨引起广泛关注，有消息称，存在房产抵押经营贷款违规流入房地产市场的情况。银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，对于违规把贷款投入房地产市场的行为要坚决予以纠正。

连平强调，在“房住不炒”的政策基调下，政策抑制房价过快上涨的态度明确。土地供给方面，目前，国内土地供给处在下行周期的尾部阶段，土地供给将有效增加，全年土地购置及房产开发增速下行可控，因此，无需担忧房价快速上行的风险。

“房价过快上涨其实是对未来发展空间的透支，总体还是希望房价保持平稳，这样市场也能有持续稳健的发展。”上述房企高管说。

李佩珈表示，未来，房地产调控既要防止部分城市房价过快上涨对其他城市形成传导效应，又要防止房地产销售和投资继续过度萎缩的风险，重点是提高房地产调控政策的精准性，既防止信贷资金“跑冒滴漏”，又要防止房地产企业资金流断裂的风险。在帮助房企资金回笼措施方面，可以考虑允许房企延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件、加快销售审批等。

“当前，一方面，一些房地产企业杠杆率在80%以上，一旦销售放缓，资金不能如期回笼，部分企业存在破产风险；另一方面，不少中资房地产企业海外还债压力明显加大。”李佩珈表示，给予这些企业必要、合理的支持既是促进经济平稳增长的需要，也是防范债务风险激增的需要，重点是对部分受疫情影响较大的房地产业加快贷款展期办理，调整其还款计划，降低其偿付压力。

穆迪授评的70家规模居前的中国房地产开发商的情况显示，到2021年4月底之前，这些开发商将有920亿美元境内外债券到期，大部分受评的中国高收益房地产开发商将能够满足未来12个月到期债券的偿付需求。

这920亿美元债务中，57%左右的到期债券为境内债券，共计530亿美元。穆迪表示，多数受评开发商将能够通过发行新债来偿付这些债券，且金融体系流动性的增加将有利于多数受评开发商，增强其未来到期债券的再融资能力。

对于390亿美元的境外债务，穆迪发布报告称，在2020年底之前有境外债券到期的35家开发商中，25家开发商的境外现金和未使用银行信贷额度可完全覆盖需偿付的债务。倘若境外资金不足以偿还境外到期债务，开发商仍可通过向境外母公司派息、跨境双向人民币现金池和内保外贷等方式解决境外到期债券的偿付问题。

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