李宇嘉专栏丨房地产的新发展模式：须在房地产的供给侧结构性改革久久为功

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

探索新的发展模式，已经成为房地产的新主题。2021年底的中央经济工作会议和刚刚结束的全国两会，相关会议精神均明确指出，房地产要“探索新的发展模式”。3月16日，国务院金融稳定发展委员会会议重点强调，“提出向新发展模式转型的配套措施。”显然，关于房地产发展新模式，方向和推进路径已经明确，下一阶段是这项工作落地的配套措施。

旧模式不可持续

那么，到底什么是房地产新的发展模式？这是一个大命题，可以从开发模式、供需模式、管理模式等几个维度，并对比不可持续的旧模式来分析。2021年底，住建部部长王蒙徽表示，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式不可持续。这种模式不仅消耗了大量资源，而且积累了巨大的风险隐患，也不符合新发展理念，无法迈向高质量发展。

从行业可持续发展的角度来看，过去高举高打的开发模式下，房企追逐于“规模锦标赛”，以高杠杆、高周转实现弯道超车，导致债务率快速攀升。根据亿翰智库的数据，2021年上半年，TOP50房企现金对有息负债的覆盖率仅为42%，净负债率为90.46%。如果考虑到担保、“明股实债”等隐性负债，债务水平更高。高杠杆推动规模增长，结果就是地价和房价轮番上涨。

由此导致，一部分居民加杠杆买房，投资炒作频繁，而作为楼市需求主体的新市民，却面临着严峻的住房问题。根据社科院国家金融与发展实验室的报告，居民杠杆率从2000 年不到5%增长至2021年的62.2%，超过德国的水平，与日本较接近。面对高房价，普通住房需求难以实现，而新房越来越“大户型化”。克而瑞数据显示，2021年194个样本城市三房及以上户型交易占比80%。

即便在房价最高的一线城市，户型为一房、两房的新房占比仅27.7%。所以，一边是3亿左右的新市民无法实现“住房梦”，一边是城市房价越来越高、户型越来越大，导致行业增量空间早早触及“天花板”。近期，很多城市之所以降低首套房首付比例至20%，甚至取消首套房“认房又认贷”的标准，就在于高房价下，如果要继续激活购房需求，就必须恢复加杠杆。

问题在于，居民杠杆率已经在高位，继续加杠杆不仅不利于稳定消费需求、促进内需增长，投机炒作也可能再次泛起，并导致房价上涨。而且，房价上涨预期下，新市民或难以企及住房梦，难以在大城市扎根，或勒紧腰带攒首付，住房消费不健康，会阻碍内需增长引擎的打造和国内经济大循环的顺畅。

新模式的核心：推进存量运营主导的供给侧结构性改革

因此，树立房地产新的发展模式，就要基于当下住房需求的结构变化，推进行业供给侧改革。截止到2021年，全国城镇常住人口人均住房面积超过40平方米，除了老市民改善型的住房需求之外，新增住房需求的主体就是3亿左右的新市民。在“稳地价、稳房价和稳预期”的长效机制下，商品房价依旧在高位，这就必须要针对新市民的需求特征，再造住房供给模式。

2021年7月份，我国第一次清晰地明确了住房保障的顶层设计，即公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等“三房”。“十四五”期间，以保障性租赁住房为主，保障性住房要占到新增住房的30%以上。根据发改委近期发布的2022年城镇化重点任务，保障性租赁住房以存量盘活为主，主要利用农村集体建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地和存量闲置商办改建。

同时，国家也很重视存量住房利用，即老旧小区改造和城市更新改造（“两改”）。前者以推进水电路气信等配套建设及小区内建筑屋面、外墙、楼梯等公共部位维修为主，后者以老旧街区和城中村公共服务“补短板”为主。“两改”的目的都是保留和利用低成本且区位好的住房，降低居住成本、提振居住品质。“三房两改”为核心的供给侧改革是房地产新模式落地的核心。

2021年以来，以“房住不炒”为中心，以供给侧改革为主线，以“三房两改”为核心内容的住房新模式已确立，相关的工作已体现在去年以来国家从上到下一揽子长效机制建设和任务推进。比如，“十四五”40个重点城市新增650万套（间）保障性租赁住房，完成21.9万个老旧小区改造，并通过土地、规划、税收、金融等政策扶持，引导开发商向存量运营转型。

建立新模式落地的标准流程

目前，存量运营为主的新模式存在盈利空间小、经营模式不清晰、前期投入成本高等问题，市场主体（比如开发商）参与积极性不高。从实际调研来看，首先是要建立新模式落地的标准流程。我们知道，商品房从供地到规划报建、融资、配套设施、竣工验收，有一套成熟的标准流程。各地在推进保障性租赁住房筹建时，仍按商品房的流程来推进，这就导致很多阻碍。

比如，统租权或租赁权不可以拿来办理规划报建，存量改造部分的消防改造与主体部分的消防要求无法对接，公共配套设施是否要按商品住房小区来配置，租赁企业没有抵押物，融资需求不满足银行风控要求，租赁住房无法与不动产登记系统对接等等。既然是新的发展模式，就必须建立比照商品房开发模式的标准流程，捋顺业务链条，充分优化营商环境。

包括村集体、企事业单位、产业园区、商办产权人等，探索多元供应主体（而非开发商一家供应）也是房地产新的发展模式。但他们参与新模式的积极性也不高。一方面，各地开始稳定楼市，这些主体都想发展收取一次性可观红利的商品房项目；另一方面，非正式长租房遍地都是，比如城中村二房东、类住宅公寓，这些项目偷逃税款、经营灵活，竞争力强。

因此，要严控各地拆除类旧改和城市更新，对不超过20%的拆除部分，要控制补偿标准，抑制拆迁暴富思想和拆迁推动房价的预期，逐步引导存量主体树立存量运营理念，发展长租房和保障性租赁住房，分享细水长流式的可持续红利。另外，租赁供给端要“开正门、堵歪门”，严厉打击安全隐患、突破规划和用途管制、非正规经营的城中村租赁、类住宅租赁。

供给侧结构性改革：多方发力、久久为功

近期，银保监会连续发布两个文件，明确对保障性租赁住房和新市民要建立全范围的金融扶持。下一步，针对保障性租赁住房在开发建设、房源筹集、装修运营、运营管理、交易结算等要建立全渠道的金融产品体系，再造贷款科目设置、保险投资和保障模式，建立基于租赁现金流的产品定价和风控模式，并与新市民住房相关融资需求对接，实现金融业务和新模式共同成长。

目前，国企、央企、区域城投平台是“三房两改”的推进主体，要发挥带头作用，并带来可持续发展的示范效应。预计，相关配套措施将首先在这些主体落地，比如REITs试点发行、保障性租赁住房贷款、增值税减免等。同时，去年底以来大量发行的专项债、各级财政奖补等资金将会迅速对项目形成补贴，加上税收减免、低息金融扶持等，迅速形成赚钱示范效应。

近期，国企、央企、城投平台土地购置较为频繁，也是探索新发展模式，通过房地产开发和销售，平衡其承担功能性国企责任（基建投资、公服补短板、区域开发）的资金投入，实现国家“十四五”规划提出的金融、房地产同实体经济协同发展。但部分国资系地产开发的效率相对民企要低一些，引入民企做运营管理，建立国企“把方向”，民企“做运营”，也是新模式的配套机制。

关于房地产新模式的探索，本文提到了开发模式、供给模式，还包括建立先租后买、租购并举的消费模式，“一城一策”、主体责任、长效机制导向的管理模式等。总之，这个大命题的推进需要久久为功、持续发力，切入点就是行业的供给侧改革，包括土地、金融、产品（“三房两改”）；既要自上而下来强力推动，也要通过激励相容提振地方积极性，并根据楼市情形稳妥推进。

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