越秀服务财报处女秀：关联收入9成，3大隐忧浮水面

在经历了行业跌宕起伏，资本回归理性的一年后，2021年物企表现究竟如何？成为了市场关注的焦点。

楼市资本论研究院关注到，3月3日，首家披露成绩单的物企——越秀服务，成为了外界窥探物企过去一年发展的第一扇窗。

纵观全年财报，这家上市不足一年的“港股物企新兵”，处女秀表现不错。2021年越秀服务实现营业收入约19.18亿元人民币，同比增长64.2%；毛利率为35.0%，同比增升0.5个百分点；公司拥有人应占盈利约3.60亿元，同比增长80.6%。

然而，这份高增长的业绩背后，其对母公司重度依赖、盈利能力下滑的隐忧也随之浮现，从股价来看，资本市场也注意到其底层问题。

从上市至今，越秀服务股价整体呈波动中下行趋势，长期低于发行价，从5.7元一直跌到了截止3月6日的3.6元。

规模与速度是物企在资本市场的永恒主题。在楼市资本论看来，对于像越秀服务这样的腰部物企而言，如何在头部挤压下实现规模增长、如何维持较快的盈利速度及挖掘利润厚度，正成为摆在其面前不得不思考的问题。

PART

01

隐忧1：关联收入超过9成

物企与房地产母公司之间的关系，可说是一把双刃剑。

一方面，面对规模为基础的市场逻辑，地产关联方土地储备成为了物企未来业绩的保障；但另一方面，地产的信贷风险也影响到物企估值，并对其成长造成限制。

因而如何平衡母公司输送与第三方拓展，成为不少物企的重要课题；越秀服务就存在对母公司过度依赖的现象。

从财报可以看到，越秀服务2021年营收增速亮眼，其实现19.18亿元营收，同比2020年的11.68亿元增速64.2%。然而其营收的增长，更多来自于母公司输送加剧。2021年，越秀服务来自广州越秀、越秀地产及彼等各自的合营企业、联营公司或其他关联方的营收占比为92.2%，这一数字在2020年是89.6%。

这也意味着，越秀服务的规模潜力需结合母公司基数来看。

一方面，越秀地产2021年销售首次突破千亿，本身体量有限。

另一方面，急于扩张的越秀地产将筹码押注在TOD开发上，截止2021年6月30日，其TOD 项目土地储备达到406万平方米，约占其总土地储备的14.5%。

值得注意的是，TOD项目开发周期长、前期投入高等，且易受各类外在因素影响，因而短期内该模式对越秀服务能继续提供的项目与面积相当有限。

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02

隐忧2：大湾区合约面积占7成

同时，越秀地产专注于大湾区，也让越秀服务项目集中受限于大湾区，弱化了全国布局的能力。

截至2021年12月31日，越秀服务合约面积为5838万平方米；其中，来自大湾区的合约面积占比高达70%。自2018年开始，其来自大湾区的收入占比也一直在8成以上。

从越秀地产的增储策略来看，这个局面短期内都不会改变。在2021年22城首批集中供地中，越秀地产仅广州一地拿地金额就占到了总数的64%。

在楼市资本论看来，越秀服务的未来发展短期要看母公司销售，中期要看母公司土地储备；其过于集中依赖单一区域，无疑存在潜在风险。

有业内人士表示，物业管理服务从一次性地产开发中能获取的红利有限，存量经营模式使得其需要大量的增量面积规模以持续开展业务。因此，局限于母公司或固定的地域，不可避免地会令物业服务企业自身的扩张陷入被动，最终影响最大的就是发展前景。

事实上，越秀服务也试图通过收并购拓展第三方市场，降低与控股股东的关联交易比例问题。此前IPO募集资金中，越秀服务将用10.31亿元用于收并购，然而该笔资金暂未启封。

越秀服务董事会主席林峰也表示，对于收并购标的选择有诸多考量因素，其相对谨慎的风格，也拖慢了越秀服务外扩的步伐。

林峰（中）

楼市资本论了解到，林峰毕业于广东财经大学会计学系，获得经济学学士学位；后来他远赴南半球，取得澳大利亚西悉尼大学工商管理硕士学位，还拥有国家认证的会计师资格证书。

林峰早在1994年就加入了广州市城市建设开发总公司，历任开发财会部副总经理、管理部副总经理、财务部总经理、公司总经理助理。

自广州城建在2011年正式更名为越秀地产后，元老林峰也颇受越秀集团重视，多次参与公司重大资本运作及融资工作。或因财会专业出身，亦或是经历了企业更迭，在此前代表越秀集团出席业绩会时，林峰给外界的观感都颇为低调谨慎。

随着上市物企增多以及行业集中度提高，目前物业服务行业资本化程度也在加深。在开发受地产信贷收紧及政策不确定性影响下，关联方交付项目的稳定性也势必会被波及。

楼市资本论认为，对于越秀服务来说，提升企业的独立运营能力，保持自我扩张节奏，将是今后很长一段时间的重大命题。

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03

隐忧3：美居业务能否撑起增值服务大旗

对于物管企业，如果说规模决定的是当期成色，那么增值服务无疑就是打开未来资本想象空间的钥匙。

在越秀服务的这份年度业绩里，其社区增值服务收入，无疑是最令投资者兴奋的指标，特别是被其宣称为“美居服务”的业务。

年报显示，在越秀服务4.4亿元的社区增值收入中，美居业务以1.4亿元营收，贡献了32%；值得注意的是，该业务2021上半年的收入仅0.5亿元。

也就是说，下半年越秀服务突击完成了近1亿元的美居相关业务收入。然而，该收入亮眼增长的可持续性，却有一个大大的问号。

一方面，美居业务新房与开发商交付增速相关，这与母公司越秀地产未来的发展息息相关；据越秀地产在3月10日的业绩发布会上透露，2022年越秀地产业绩目标为1235亿元，相较去年仅增长7%，已然是考虑到企业和市场受限的综合因素。另一方面，美居业务多依赖于存量市场，不仅有低频性，还因低门槛面临剧烈的外部竞争，也导致该业务增长不稳定。

因此，越秀服务的美居业务虽然此刻亮眼，但未来能否保持，还有不小的挑战。此外，越秀服务的资产负债率也值得注意。

尽管2021年上市后，越秀服务的资产负债率为39.77%，但其负债率降低主要来自于上市前突击降负债，收入关联方贷款及偿还委托银行贷款。资料显示，2018-2020年其资产负债率分别高达93.2%、91%和68.4%，可以说和房企有得一拼。

随着越秀服务未来通过收并购扩大规模，或会导致其资本负债率再次攀升。

在楼市资本论研究院看来，排名50开外的越秀服务，可说是不折不扣的腰部物企。从年报也不难看出，腰部物企不仅母公司依赖症严重，业务模式也无明显优势。

在物业板块头部厮杀严重的当下，腰部物企如何突破规模与模式之困，实现自我攀升，是值得越秀服务和同类物企思考的问题。

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