房子入住俩月就被拆,这里的楼市乱象太魔幻了

  面朝大海,春暖花开,这是不少人的终极理想。

  随着我国逐渐迈入老龄化社会,养老问题也愈发被关注,每年都有大批老人过着候鸟般的生活,从寒冷的北方前往最南端的海南过冬,而很多地产项目也因他们而起。像海南陵水的国茂·清水湾项目这样,打着“养生度假区”的旗号入局的不胜枚举。

  2015年,海南陵水的国茂·清水湾项目拔地而起,然而这个养老地产项目却是个不折不扣的“违法用地”、“违法建筑”(以下简称“两违”),并在2019年1月12日被陵水黎族自治县政府下令拆除,随之而来的是断水断电,以及张贴在小区的公告文件,警示购房者须在三日内撤离现场。

  近日,一份来自监察机关起诉书被公布,陵水前县长杨文平利用职务之便,在调整规划、征地拆迁、工程招投标等事项上为15个公司和个人牟取利益。曾在2019年掀起轩然大波的国茂·清水湾的开发商也赫然在列。

  斥巨资买房,最终却只等到了被“拆违”,这样的事在海南并不是绝无仅有。官方数据显示,仅在2019年,陵水就处置销号“两违”图斑14129宗,建筑面积286.81万㎡,拆除违建48.97万㎡。其中,国茂·清水湾项目是个中典型。

  在拆除两违的背后,是海南楼市数十年的“乱局”。

  01

  靠房地产发家的海南

  最近,国家信息中心发布了一组数据,随之出炉的还有2019年17个GDP过万亿城市的房地产投资依存度,其中郑州市最高,达到了28.9%;北京最低,依存度仅为10.9%。

  这只是部分城市的情况,倘若放眼到全国31个省市来看,情况就大有不同了——海南省对房地产投资的依存度是当之无愧的第一名。根据国家统计局公布的数据,2019年海南房地产投资额占地区GDP的比重是25.2%,居全国首位。

  这个数据再往前翻,更是触目惊心:海南省2018年的房地产依存度为35.49%,2017年则为46.01%。早些年甚至有句名言:要挣钱,到海南;要发财,炒楼花。曾经的“万通六君子”就是在海南楼市发的家,足以证明海南楼市之火热。

  自从1988年脱离广东建省,海南省至今才有32年的历史,却已经历了两次房地产泡沫。

  影响最深远的1993年房地产泡沫,留下了无数烂尾楼盘,也掀起了中国房地产调控的开端。官方数据显示,1993年之后,海南被圈占而长期闲置荒芜的建设用地高达2.38万公顷,455万㎡的空置商品房无人问津,603宗、原规划报建面积1631万㎡的停缓建工程四处林立。

  烂账更是一堆,仅四大国有商业银行的坏账就超过300亿元,不少银行的不良资产率更是高达60%以上。直到1999年,海南省处理积压房地产的工作才算基本结束。

  江湖上关于海南楼市的传说至今仍未消退,潮水退了,一地狼藉,潮水来了,继续炒房。历史给人的唯一教训,就是人们从未在历史中吸取过任何教训。虽然海南楼市的前浪们被狠狠拍在了沙滩上,但后浪还是马不停蹄地奔赴而来,继续在楼市中贡献着自己的光和热。

  2011年,海南的房地产泡沫再次袭来,拍碎了一地前浪。

  潮水褪去后,很多房地产公司再次卷土重来,携地入市,打着养老、文旅等旗号,大搞房地产开发,证书还没下来就开始盖楼卖房,很多购房者被糊弄得团团转,老老实实交了押金买了房,然后变成一棵活生生的老韭菜,同时也成为拆除“两违”中最弱势的群体。

  海南官方的数据或许能最直观地显示出当地楼市的乱象。仅三亚市,从2010年到2018年就拆除违法建筑26809栋/处,涉及违法用地1505.7万㎡。在2016年,时任海南省省委书记的罗保铭接受采访时直言:“每一栋背后都有故事、都有利益链。”

  重点项目转身变成两违建筑,这其中当然有故事,不仅是盖房子的开发商有故事,被“拆违”房子的购房者也有故事。

  02

  仍在局中的购房者

  开发商满嘴跑火车,把不明真相的购房者玩弄于股掌之中。

  以海南陵水国茂·清水湾项目为例,这个号称总占地12583亩的“养生度假区”,其实项目的实际总面积仅一千多亩。据相关媒体报道,时任海南省陵水县县长的杨文平,利用职务便利,在调整规划、征地拆迁、工程招投标等事项上为15个公司和个人牟取利益,敛财高达1193万元。

  而在这些公司和个人中,也包括国茂·清水湾项目的开发商。

  2019年12月18日,杨文平被“双开”,最近这几天,监察机关公布了相关起诉书。起诉书称,2015年8月至2017年7月,杨文平违反土地管理法规,滥用职权,在未按规定报经海南省政府批准的情况下,非法批准征收土地共计432.7亩,以致于开发商在该432.7亩土地以及其他农用地上,建设了11栋高层公寓住宅楼、201栋别墅、1栋酒店等违建。

  其中,国茂·清水湾项目共建成9栋高层楼房约2200户,另有201栋别墅。小区物业表示,在通知下达前,已经有591户办理了物业手续,入住新家。据了解,该项目的高层楼房建面在65.43㎡至103.31㎡之间,而别墅则在105.78㎡至219.35㎡之间,2017年的对外售价是1.3万/㎡左右。

  在整个陵水县,这个房价都不算低,以一套65.43㎡的最小户型为例,在2017年入手也差不多需要85.06万。海南首付一般都是三成起步,也就是说,要在2017年至2018年买一套国茂·清水湾的房子,最少也得准备25.52万元。

  2018年11月,国茂·清水湾开始陆续交房,业主入住,并且提前交付了物业费。

  这些购房者中不乏年迈的老人,他们卖掉了在老家的房子,然后把全副身家都压在了新房上。据媒体报道,一位成都的购房者为国茂·清水湾的房子花费了近百万元,从购房到添置家电都是自己亲力亲为。

  新房刚住了一个多月,就要面临被“拆违”,老人在心理上很难接受。

  2019年1月12日下发拆除公告之后,国茂·清水湾小区很快就面临着强制断水断电的问题,电梯无法运转,没有生活用水,每天仅能用3度电,很多业主在这样的煎熬中度过了2019年的春节。

  虽然2019年1月份,相关部门就勒令业主“三日后强行撤离”,但真正拆除却是在2019年12月14日。当天201栋别墅及2栋在建高层住宅楼被拆除,还剩下7栋高层住宅仍在风中矗立。

  和国茂·清水湾项目面临相同命运的,还有从2015年开始施工的桃源望海公寓,该公寓由万宁鑫福源实业有限公司开发,位于海南省万宁市南部。2018年12月9日,桃源望海公寓被认证为“五证”全无的违建产品,面临被“拆违”。

  对于自家房子被认证为违建,桃源望海公寓的业主们甚至感觉不可思议,因为海南楼市乱象已经持续了很多年,甚至都成了大众默认的“规则”。一位业主表示:“买房时开发商出具了相关土地证明,我们就没太顾虑其他问题。五证不全的问题当时在海南很普遍,很多楼盘都没有,都是边报边建边修楼。”

  在海南从事房地产的相关人士表示,“(开发商)胆子大,什么(证件)都没有就敢搞,真拆起来,没有商量的余地。”

  仅在2020年新年,陵水县就对椰林镇、英州镇、光坡镇等地的5处违法建筑进行强制拆除,拆除违法建筑面积5172.2㎡。就从海南省各级政府的表现来看,在2020年,对两违建筑的“零容忍”仍是主旋律。

  这也意味着,有更多的购房者可能要为不良开发商买单,为海南楼市的乱象买单。一般情况,这种被“拆违”的建筑都会给业主退款,主要还是依照楼盘来定,如果金额太大,开发商觉得划不来,一般会提出等价置换开发商旗下的其他楼盘,或者重新找块地作为这些“无家可归”业主的安置用地。

  不过由于资金流转的问题,很多开发商在赔付方面的行动力远远比不上当初卖房子的积极性。比如桃源望海公寓,有业主去年就申请退房,直到现在也没收到全额退房款。

  03

  结语

  这几年,海南拿出了壮士扼腕的气势来,要和房地产彻底切割。

  只是海南的历史太短,回首这32年的历程,“房地产”这三个字避无可避,因为其他经济动力实在略显不足。根据海南省统计局发布的《海南省2019年经济运行情况》来看,海南全年城镇居民人均收入可支配收入36017元,农村居民人均可支配收入15113元。

  联系一下三亚市在今年5月份的二手房均价——30703元/㎡,其中陵水二手房均价为25174元/㎡,楼市与经济的关系有多微妙,自然可想而知。放眼海南全省,5月二手房均价也超过了7000元/㎡,可见来自北方的“候鸟”仍然青睐着这片最南端的土地。

  然而楼市的发展,却不能仅靠着购房者的青睐,倘若乱象依旧,青睐又能持续多久呢?同海南火热的楼市相对的,是多年持续遇冷的二手房市场,甚至很多二手房交易都没有房产证,市场水深得令人害怕,更何况还有昔年房产泡沫留下的烂尾楼,自然也就造成了海南二手房有价无市的现状。

  历史遗留,七零八落,造就一地鸡毛。海南苦两违建筑久矣,何时可解?

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(责任编辑:董云龙 )

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