房子入住俩月就被拆，这里的楼市乱象太魔幻了

　　面朝大海，春暖花开，这是不少人的终极理想。

　　随着我国逐渐迈入老龄化社会，养老问题也愈发被关注，每年都有大批老人过着候鸟般的生活，从寒冷的北方前往最南端的海南过冬，而很多地产项目也因他们而起。像海南陵水的国茂·清水湾项目这样，打着“养生度假区”的旗号入局的不胜枚举。

　　2015年，海南陵水的国茂·清水湾项目拔地而起，然而这个养老地产项目却是个不折不扣的“违法用地”、“违法建筑”（以下简称“两违”），并在2019年1月12日被陵水黎族自治县政府下令拆除，随之而来的是断水断电，以及张贴在小区的公告文件，警示购房者须在三日内撤离现场。

　　近日，一份来自监察机关起诉书被公布，陵水前县长杨文平利用职务之便，在调整规划、征地拆迁、工程招投标等事项上为15个公司和个人牟取利益。曾在2019年掀起轩然大波的国茂·清水湾的开发商也赫然在列。

　　斥巨资买房，最终却只等到了被“拆违”，这样的事在海南并不是绝无仅有。官方数据显示，仅在2019年，陵水就处置销号“两违”图斑14129宗，建筑面积286.81万㎡，拆除违建48.97万㎡。其中，国茂·清水湾项目是个中典型。

　　在拆除两违的背后，是海南楼市数十年的“乱局”。

　　01

　　靠房地产发家的海南

　　最近，国家信息中心发布了一组数据，随之出炉的还有2019年17个GDP过万亿城市的房地产投资依存度，其中郑州市最高，达到了28.9%；北京最低，依存度仅为10.9%。

　　这只是部分城市的情况，倘若放眼到全国31个省市来看，情况就大有不同了——海南省对房地产投资的依存度是当之无愧的第一名。根据国家统计局公布的数据，2019年海南房地产投资额占地区GDP的比重是25.2%，居全国首位。

　　这个数据再往前翻，更是触目惊心：海南省2018年的房地产依存度为35.49%，2017年则为46.01%。早些年甚至有句名言：要挣钱，到海南；要发财，炒楼花。曾经的“万通六君子”就是在海南楼市发的家，足以证明海南楼市之火热。

　　自从1988年脱离广东建省，海南省至今才有32年的历史，却已经历了两次房地产泡沫。

　　影响最深远的1993年房地产泡沫，留下了无数烂尾楼盘，也掀起了中国房地产调控的开端。官方数据显示，1993年之后，海南被圈占而长期闲置荒芜的建设用地高达2.38万公顷，455万㎡的空置商品房无人问津，603宗、原规划报建面积1631万㎡的停缓建工程四处林立。

　　烂账更是一堆，仅四大国有商业银行的坏账就超过300亿元，不少银行的不良资产率更是高达60%以上。直到1999年，海南省处理积压房地产的工作才算基本结束。

　　江湖上关于海南楼市的传说至今仍未消退，潮水退了，一地狼藉，潮水来了，继续炒房。历史给人的唯一教训，就是人们从未在历史中吸取过任何教训。虽然海南楼市的前浪们被狠狠拍在了沙滩上，但后浪还是马不停蹄地奔赴而来，继续在楼市中贡献着自己的光和热。

　　2011年，海南的房地产泡沫再次袭来，拍碎了一地前浪。

　　潮水褪去后，很多房地产公司再次卷土重来，携地入市，打着养老、文旅等旗号，大搞房地产开发，证书还没下来就开始盖楼卖房，很多购房者被糊弄得团团转，老老实实交了押金买了房，然后变成一棵活生生的老韭菜，同时也成为拆除“两违”中最弱势的群体。

　　海南官方的数据或许能最直观地显示出当地楼市的乱象。仅三亚市，从2010年到2018年就拆除违法建筑26809栋/处，涉及违法用地1505.7万㎡。在2016年，时任海南省省委书记的罗保铭接受采访时直言：“每一栋背后都有故事、都有利益链。”

　　重点项目转身变成两违建筑，这其中当然有故事，不仅是盖房子的开发商有故事，被“拆违”房子的购房者也有故事。

　　02

　　仍在局中的购房者

　　开发商满嘴跑火车，把不明真相的购房者玩弄于股掌之中。

　　以海南陵水国茂·清水湾项目为例，这个号称总占地12583亩的“养生度假区”，其实项目的实际总面积仅一千多亩。据相关媒体报道，时任海南省陵水县县长的杨文平，利用职务便利，在调整规划、征地拆迁、工程招投标等事项上为15个公司和个人牟取利益，敛财高达1193万元。

　　而在这些公司和个人中，也包括国茂·清水湾项目的开发商。

　　2019年12月18日，杨文平被“双开”，最近这几天，监察机关公布了相关起诉书。起诉书称，2015年8月至2017年7月，杨文平违反土地管理法规，滥用职权，在未按规定报经海南省政府批准的情况下，非法批准征收土地共计432.7亩，以致于开发商在该432.7亩土地以及其他农用地上，建设了11栋高层公寓住宅楼、201栋别墅、1栋酒店等违建。

　　其中，国茂·清水湾项目共建成9栋高层楼房约2200户，另有201栋别墅。小区物业表示，在通知下达前，已经有591户办理了物业手续，入住新家。据了解，该项目的高层楼房建面在65.43㎡至103.31㎡之间，而别墅则在105.78㎡至219.35㎡之间，2017年的对外售价是1.3万/㎡左右。

　　在整个陵水县，这个房价都不算低，以一套65.43㎡的最小户型为例，在2017年入手也差不多需要85.06万。海南首付一般都是三成起步，也就是说，要在2017年至2018年买一套国茂·清水湾的房子，最少也得准备25.52万元。

　　2018年11月，国茂·清水湾开始陆续交房，业主入住，并且提前交付了物业费。

　　这些购房者中不乏年迈的老人，他们卖掉了在老家的房子，然后把全副身家都压在了新房上。据媒体报道，一位成都的购房者为国茂·清水湾的房子花费了近百万元，从购房到添置家电都是自己亲力亲为。

　　新房刚住了一个多月，就要面临被“拆违”，老人在心理上很难接受。

　　2019年1月12日下发拆除公告之后，国茂·清水湾小区很快就面临着强制断水断电的问题，电梯无法运转，没有生活用水，每天仅能用3度电，很多业主在这样的煎熬中度过了2019年的春节。

　　虽然2019年1月份，相关部门就勒令业主“三日后强行撤离”，但真正拆除却是在2019年12月14日。当天201栋别墅及2栋在建高层住宅楼被拆除，还剩下7栋高层住宅仍在风中矗立。

　　和国茂·清水湾项目面临相同命运的，还有从2015年开始施工的桃源望海公寓，该公寓由万宁鑫福源实业有限公司开发，位于海南省万宁市南部。2018年12月9日，桃源望海公寓被认证为“五证”全无的违建产品，面临被“拆违”。

　　对于自家房子被认证为违建，桃源望海公寓的业主们甚至感觉不可思议，因为海南楼市乱象已经持续了很多年，甚至都成了大众默认的“规则”。一位业主表示：“买房时开发商出具了相关土地证明，我们就没太顾虑其他问题。五证不全的问题当时在海南很普遍，很多楼盘都没有，都是边报边建边修楼。”

　　在海南从事房地产的相关人士表示，“（开发商）胆子大，什么（证件）都没有就敢搞，真拆起来，没有商量的余地。”

　　仅在2020年新年，陵水县就对椰林镇、英州镇、光坡镇等地的5处违法建筑进行强制拆除，拆除违法建筑面积5172.2㎡。就从海南省各级政府的表现来看，在2020年，对两违建筑的“零容忍”仍是主旋律。

　　这也意味着，有更多的购房者可能要为不良开发商买单，为海南楼市的乱象买单。一般情况，这种被“拆违”的建筑都会给业主退款，主要还是依照楼盘来定，如果金额太大，开发商觉得划不来，一般会提出等价置换开发商旗下的其他楼盘，或者重新找块地作为这些“无家可归”业主的安置用地。

　　不过由于资金流转的问题，很多开发商在赔付方面的行动力远远比不上当初卖房子的积极性。比如桃源望海公寓，有业主去年就申请退房，直到现在也没收到全额退房款。

　　03

　　结语

　　这几年，海南拿出了壮士扼腕的气势来，要和房地产彻底切割。

　　只是海南的历史太短，回首这32年的历程，“房地产”这三个字避无可避，因为其他经济动力实在略显不足。根据海南省统计局发布的《海南省2019年经济运行情况》来看，海南全年城镇居民人均收入可支配收入36017元，农村居民人均可支配收入15113元。

　　联系一下三亚市在今年5月份的二手房均价——30703元/㎡，其中陵水二手房均价为25174元/㎡，楼市与经济的关系有多微妙，自然可想而知。放眼海南全省，5月二手房均价也超过了7000元/㎡，可见来自北方的“候鸟”仍然青睐着这片最南端的土地。

　　然而楼市的发展，却不能仅靠着购房者的青睐，倘若乱象依旧，青睐又能持续多久呢？同海南火热的楼市相对的，是多年持续遇冷的二手房市场，甚至很多二手房交易都没有房产证，市场水深得令人害怕，更何况还有昔年房产泡沫留下的烂尾楼，自然也就造成了海南二手房有价无市的现状。

　　历史遗留，七零八落，造就一地鸡毛。海南苦两违建筑久矣，何时可解？

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