东莞土拍取消新房限价背后：成交大幅萎缩 土地市场急剧降温

财联社（广州，记者 陈业）讯，东莞今年首批集中供地取消对新房销售限价，引发了市场广泛关注。

日前，东莞挂牌上线了涵盖道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥6个镇街共计8宗地块，出让总面积33.29万平方米，起拍总价达170.83亿元，将于4月19日-20日集中竞价出让。

与去年集中供地相比，东莞此次虽然保留了土拍地块总限价，但取消了去年设置的新房销售限价。同时，东莞还取消了无偿配建安居房要求，对部分去年挂牌过的地块竞买保证金进行了下调。

其中，2022WR003长安地块重新挂牌后，取消了“首批最高房价毛坯不高于41998元/平方米”的规定；2022WR004塘厦地块重新挂牌后，取消了“首批最高房价毛坯不高于38220元/平方米”的规定；其他挂牌6宗地块，也都没有了销售限价约束。

值得一提的是，东莞去年先后四次升级了楼市调控。其中，8月2日发布的“莞八条”政策明确，将实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式。9月9日发布的《关于进一步严格住宅用地竞买有关事项的通知》提及将严查买地资金，同一竞买人及同一集团成员企业，不得同时报名竞买同一宗宅地。随后土拍市场急速降温，出现多宗地块底价成交及流拍现象。

广州克而瑞首席分析师肖文晓介绍，东莞土拍市场2021年上半年经历了平均溢价率超过30%的高热状态之后，下半年土拍市场整体降温明显，不仅溢价率下滑，还陆续出现宅地流拍现象，最近半年的平均溢价率更是接近0。

肖文晓表示，由于新房销售趋缓，东莞商品住宅可售存量自去年三季度开始接连走高，截至今年2月末升至579万平方米，较去年同期增加了166万平方米，去化周期也从5.9个月升至17.4个月。

除土地市场，无论新房还是二手房，东莞楼市当前供需都处于低迷状态。

据合富辉煌大数据，受市场信心不足影响，今年2月东莞新房供应约1104套，同比减少约75%，环比减少约24%；当月新房网签仅585套，同比减少约89%，环比减少约67%。

另据贝壳研究院监测数据，东莞2月份在贝壳平台二手房交易量环比下降32%，同比下降60%。不仅是交易量，当地二手房的价格也在下跌：东莞2月份贝壳二手房价格指数环比下跌1.6%，同比下跌9.7%。

东莞市场发生的这种变化，被认为是今年首批集中供地取消新房销售限价的重要原因。“新房、土拍市场双双降温情况下，东莞本次适时调整、取消土拍限价也在情理之中。”肖文晓表示。

对于东莞今年首批集中供地取消新房销售限价，东莞一位资深业内人士认为，按东莞当前市场行情，降价都不好卖，再限价的意义已不大，此时取消新房销售限价，更多是为东莞首批集中供地吹点“暖风”。

就该措施的影响，合富辉煌（中国）东莞公司市场研究部总监李兴旺称，围绕着稳经济、因城施策，春节后越来越多城市调整楼市政策，东莞也不例外。“土拍条件放宽，将提高房企拍地积极性，但不同地块的表现，也会有差异。”

中指研究院广州分院研究主管陈雪强则指出，东莞此次土拍政策放松，可以看作是贯彻“因城施策”，落实中央“支持合理性住房需求释放”的指导意见，对东莞当前较为低迷的市场交易将起到提振作用。

“降低参拍保证金可以为房企现金流减负，另一方面，取消无偿配建及取消新房限价可提高房企的开发利润。土拍政策的改变也将调动房企参拍积极性，从土地端提高房企拿地信心，进而促进市场健康稳定发展。”陈雪强补充道。

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