郑州“春风”吹满地，咱买房人要争气

银保监会主席郭树清3月2日在国新办新闻发布会上表示，2021年重点领域金融风险持续得到控制，宏观杠杆率下降大约8个百分点，金融体系资产扩张恢复到较低水平，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。

此话一出，大家对房地产调控将转向宽松的事情不再怀疑。

3月1日，郑州发布新政，“松绑”房地产调控，被视为“郑州信号”。

如今，“郑州信号”+“郭主席喊话”=楼市的“春风”。

从郑州市人民政府办公厅印发的《郑州市促进房地产业良性循环和健康发展通知》内容来看，分别从降低首付比例、降低房贷利率、降低购房门槛和允许土地出让金延期支付等方面对楼市调控进行了全面松绑。

其中，“首套住房贷款结清后再次购买普通商品住房，享受首套贷款政策”这条政策尤为震撼，从“认房又认贷”到“认贷不认房”的调整，有利于改善型住房需求的释放。

多家券商机构分析认为，这一系列政策多维度出击，在两会前释放重大宽松信号，不但对郑州房地产市场起到直接的强刺激效果，预计中西部其他重点城市也将受其影响，陆续出台实质性的宽松政策。

今年以来，全国楼市调控放松的声音不断。

平安证券一份研报指出，此前北海、菏泽等低能级城市先后出台下调公积金或商贷首付比例等政策，重点城市房贷利率亦从2021年9月份见顶以来持续回落，但2022年2月份百强房企销售额同比降幅超40%，50城日均成交环比降幅达24.7%，楼市成交未见起色。

郑州作为全国重要省会城市之一，2021年商品住宅成交面积同比下降25%。此次“认贷不认房”等政策利于为楼市注入信心，在全国亦具备一定示范效应。当前楼市下行压力仍大、部分房企资金困局仍未得到解决，后续不排除压力较大区域或城市跟进微调，因城施策将持续。

巧合的是，昨天顾问君团队在和北京某项目营销总聊策略的时候，她认为，北京楼市不缺购买需求，只是大家的信心被压制了，急需政府调整政策给市场提升信心。

话音未落，郑州房地产调控放松的“春风”就刮到了北京。

顾问君认为，郑州楼市信号给北京楼市带来的影响至少有以下几个方面：

1.政策周期从“见底”走向“宽松”。

房地产调控的政策周期是在2021年12月份见底，从2022年开始，不断有城市放松房地产调控，但是均以三四线城市为主。郑州是省会城市，是强二线城市，郑州的房地产政策全面放松调整，是一个重大政策信号，预示着房地产调控政策走向宽松周期。

2.政策宽松趋势短期不会改变。

各地放松房地产调控并不会带来房价的上涨，可能会带来成交量的放大，因为放松调控政策的前提是房价在合理范围内，如果哪个城市房价因为放松调控政策而上涨了，估计会立即启动逆向调控。

当下市场环境和去年上半年不同，因房地产企业信用违约造成的市场预期修复仍需要较长时间，居民买房能力和买房愿望都很低，这个时候逆周期调节的政策不会给市场带来立即就热的效果。

3.对北京楼市带来积极影响。

郑州房地产调控政策的信号，对北京这样的一线城市影响是积极而迅速的。因为北京楼市是改善需求为主，改善需求买房取决于两个条件：

1.卖旧换新，旧房子能卖掉。这个问题在去年年底已经解决了，房贷按揭放松，申请房贷和批下来贷款额度最快只要一周。

2.购房愿意的问题，也就是预期问题。之前因为市场下行，大家都愿意等等看，反正改善需求也不是没房子住，大家都担心买贵了，等着捡漏。看到郑州的房地产调控信号转变，就明白了政策底已经过了，接下来是政策宽松的周期，结合以前的经验，改善买房者就不再犹豫，纷纷出手。

恰好，贝壳研究院刚刚发布的2月份50城二手房成交数据也佐证了上述观点——

贝壳研究院监测的50城二手房2月份成交量环比增长约4%。考虑春节假期及自然天数较少，该机构认为2月份市场修复力度明显，特别是节后成交量快速回升，2月7日至月底，50城二手房日均成交较1月份日均水平增长约40%，超过2021年12月份日均水平约10%。

2月份北京、上海二手房成交房源中，60平方米以下刚需房源成交占比分别较1月份提高1.7个、4.5个百分点，一居室房源成交占比则分别提高1.6个、3.3个百分点；成都、合肥、武汉等地60-90平方米的刚需房源成交占比也均较1月份提高。

2月份50城带看客户量环比增长约10%，新增挂牌房源量环比增长近六成。市场预期方面，2月份50城二手房景气指数回升至21，市场预期保持修复；预计3月份二手房市场整体成交量将环比明显增长，价格保持平稳。

所谓“春江水暖鸭先知”，二手房业主对政策的感知和反应要先于新房，而且二手房业主卖掉旧房后会买新房，二手房成交量价齐升为新房市场的起飞积攒了势能。

随着人口周期、宏观逻辑改变，北京的房产虽然是最刚性的保值品，但是要实现买房升值也是需要技术的。

在我们的“买房互助群”里，就有朋友提问：2022年在北京买新房应该看什么？

对此，顾问君专门组织了几位宏观经济、房地产政策以及北京楼市方面的专家朋友，一起跟大家探讨，2022年的楼市进入复苏周期之后，大家买房应该看什么？

一位专家当即指出了一个策略，在这里先分享给大家：

2021年，因为学区改革，亦庄的新房、二手房价格普遍涨了一大截，错过机会的朋友都后悔不迭。但是，聪明的朋友立即从里面领悟到了北京房价变动的一个小规律。听说为疏导核心区居民，未来会有东西城和海淀的上百所牛校在城六区外办分校，目的就是吸引人口外流，亦庄也正是受益于这个政策，引进了好几个牛校，学区效应一下子就起来了。

那么，沿着这个牛校外迁的逻辑，是不是可以买到能保值升值的房子呢？

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