加码城市服务 万科物业“三驾马车”成型

  “不着急”上市的万科物业在业务拓展上却并不慢。5月13日，万科物业首席执行官朱保全通过公司官微发表了一封题为《新十年》的致全员信。信中正式宣布，随着公司城市物业领域连续重大项目落地，万科在CS社区空间、BS商企空间、US城市空间在内的物业空间服务“三驾马车”模型搭建完成。未来，万科物业将投入更大力量用于“三驾马车”领域的技术研发，而传统的物业业务将调整为公司业务层内容之一。

  连续6城落子

  按照朱保全的说法，在万科物业发展模型中，物业范畴被定义为三个空间：一是关乎老百姓生活的空间，二是工作商务空间，第三个则是城市公共空间。三者对应的对象分别是社会居民个人、企事业单位和政府。从这一说法可以看出，万科此次所确立的“三驾马车”早有轮廓。

  数日前，万科物业宣布公司与厦门市思明市政园林管理有限公司、思环保洁服务有限公司共同成立思明城市资源经营管理有限公司（以下简称“思明城资”），思明城资为鼓浪屿全岛提供整合运营服务。这也是继横琴自贸区、雄安新区、广州白云设计之都、青岛动车小镇、成都高新区之后，万科在城市服务方面的又一次重要实践。

  记者了解到，城市空间整合服务最早诞生于2018年，是万科物业基于珠海横琴“物业城市”的创新管理实践，推出的新型空间管理模式。该模式旨在运用市场化机制，通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，对城市公共空间与公共资源、公共项目实行全流程“管理+服务+运营”，最终实现政府主导、企业运作、社会广泛参与的新型城市治理生态圈。

  对于城市服务的“诞生”，朱保全曾公开表示，传统的城市管理模式下，因缺乏人手、技术与手段，频频出现城市内部失序、脏乱差等负面现象，如何将城市管理服务精细化，在前端通过政府采购模式，引入企业是一个解决方案，将一改此前管理粗放的局面。

  从服务内容也可以看出，万科物业主要承接的是当地城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。 

  重要的利润增长点

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，作为房地产行业的标杆，万科一直先知先觉，目前物业城市服务这一概念还处于初级阶段，率先入场虽然承担探索的风险，但一旦能够实现物业服务的覆盖，那么就规模和体量来看，未来将成为万科物业一个重要的利润增长点。而且作为运营管理方，万科也会享受到政府方面的补助，信贷优惠力度也会很大，从远和近两个角度来看，万科的城市服务布局是有前瞻性的。

  如果说万科物业商业物业板块与戴德梁行大中华区业务整合意味着“两翼齐飞”战略的成功，那么城市物业领域的连续重大项目落地，则意味着万科物业空间服务“三驾马车”模型完成搭建。

  去年12月，万科物业与戴德梁行成立合资公司，为双方的商业客户提供商业物业及资产管理、综合设施管理。彼时朱保全曾对媒体表示，“合资公司今天有多大不重要，双方基因注入后，在中国会诞生新的航母。”

  根据2019年度财报，万科物业实现营业收入127.2亿元，同比增长29.8%。在新拓展项目中，住宅物业服务新增签约面积1.03亿平方米，新增饱和收入33.39亿元，非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米，新增饱和收入20.67亿元。由此可见，万科物业中住宅板块和商业板块所贡献的收入比例已接近于6:4，达到齐头并进的地步。

  随着城市服务板块的纳入，万科物业也正在朝着一个更大的体量进发。对于万科物业未来在该领域的布局，朱保全曾直言，“全国已有10个以上的城市与万科物业商谈该领域的深入合作，未来这一数字还将会升至30个城市，其带来的收入相近于万科住宅物业，相当再造一个万科物业。”

  “试错期”的三条腿走路

  有分析认为，万科大举进军城市空间服务领域，对快速做大物业板块意义重大。但CS、BS、US空间尝试技术服务的投入在资金投入上不会太低，技术上也存在不少难点，而且赚政府的钱也不容易，利润是否能有保障都需要进一步观察。同时，随着万科物业在城市空间服务上的重点投入，公司在传统住宅领域的服务业务的权重也难免会有所调整。

  针对上述观点，一位接近万科的人士告诉北京商报记者，城市服务作为万科物业的新兴板块，未来在产品投入方面会有所倾斜，但目前万科物业的另外两个板块已经成熟，可以自我运行，城市服务推出的目的也是为了三条腿走路更稳当。

  2020年开年，受疫情的影响，物业服务板块突然“爆红”，房企分拆物业公司上市再掀热潮，然而万科物业却有自己的想法。在今年的业绩推介会上，万科董事会主席郁亮再次重申，“万科物业暂时没有上市计划，可以说相当长的时间内没有上市计划。只有当人们将它看作是城市配套服务商的时候，我们才会考虑让它上市。请大家耐心等一等，等它成长得更好以后，再考虑上市。”

  一边喊着“不着急”上市，一边却大动作频频。对于这背后的逻辑，知名地产分析师严跃进则分析称，目前多数房企分拆物业上市，多是出于做大品牌影响力和提高市场占有率的目的，而万科物业在这方面表现的很“淡定”。站在万科物业的角度，一系列动作的背后是其需要时间去试错，这是一个过程，等达到自我满意的位置后，才会有下一步动作，这说明万科的“野心”要更大。

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