郑州楼市开启“抢春行动”：限购限贷急转弯松绑

  “重大利好，提振信心。”对于郑州楼市新政，一位不愿具名的郑州房企人士对记者表示。

  3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称“通知”），提出“稳地价、稳房价、稳预期”19条措施；其中，最重要举措包括变相放松限购，取消“认房又认贷”，同时重新启动去库存利器——棚改货币化安置。

  上述房企人士说，新政发布不到1个小时，他的朋友圈就被火速刷屏，微信工作群里也都是同事点赞新政的消息。这是“重大利好”，他认为新政提振了郑州楼市的信心。

  对于郑州楼市新政，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次郑州政策具有四个积极信号：首先，相比过去一些城市零碎操作，这是目前全国首个系统全面的楼市放松政策，是具有非常实质意义的稳楼市和救楼市导向；其次，政策放松从此前的鼓励房贷、降低首付开始进入到放松限购，对于购房家庭购房套数的增加等有积极作用，信号意义较强。

  “作为省会城市，郑州做法相比近期三四线城市放松首付的做法更值得关注，说明二线城市也开始进入到政策持续放松阶段；同时，这也说明在当前各地会基于楼市情况，因地制宜出政策，政策出台的主动性和急迫性增强。”严跃进表示。

  郑州此次全面“救市”背后，是在市场整体下行、洪灾和3轮疫情冲击影响下，应对楼市成交量暴跌、信心骤降、承压严重之举。

  受政策利好影响，3月2日，河南本土企业建业地产以0.72港元的价格高开，收于0.73港元/股，涨幅4.29%，成交量1139万股，总市值达21.64亿港元；中原建业收于1.04港元/股，涨幅2.97%；建业新生活收于4.76港元/股，涨幅0.63%。

  楼市低迷

  根据国家统计局最新发布的全国70个大中城市房价数据显示，2022年1月份郑州新房房价环比下跌0.2%，这是郑州房价连续第6个月出现环比下跌。具体到成交量上，相关数据显示，郑州“7·20”暴雨后，新房销量大幅下滑，与2020年同期相比很多月份销量下滑50%—65%，创下近5年同期新低。

  事实上，去年8月郑州第一轮疫情过后，各大房企便开始采取降价、购房补贴、买房送车，甚至“买一套送一套”优惠措施售房，但效果一直不理想。进入2022年，形势也没有因为新一年的到来有所好转，“卖不动”几乎成了郑州各个项目普遍存在的问题。

  “有的客户一天能来售楼处3次，但就是不买。”谈起郑州楼市销售现状，一位房企人士告诉记者，他从业多年来从未见过这种情况，“都在观望，一是买涨不买跌的心理；二是疫情导致人们对未来预期收入和工作比较谨慎甚至十分悲观；三是有改善需求的观望者增多，另外，还有的人担心开发商交不了房。”

  楼市低迷之下，部分开发商也陷入生存困境。郑州多位本土房企人士告诉记者，为了降低运营成本更好地活下去，公司内部已经进行了好几轮裁员。不止如此，还有一些房企直接宣布放长假，如瀚宇集团宣布放假时间暂定为2022年1月10日至2022年4月10日，具体复工时间根据实际情况进行调整。

  具体到土地市场同样尽显“凉意”。从郑州去年下半年两轮集中土拍结果来看，均以冷淡收场。一位TOP10房企河南区域投资部门负责人告诉记者，10年来他第一次看到郑州土拍那么冷。

  这种动荡不安的局面持续半年多后，在最近迎来了转机。

  2月15日召开的“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”上，郑州市代市长何雄亮出了他对郑州市房地产业的分析判断，“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”

  这次公开喊话在郑州房地产行业人士看来，主要是为了提振当前市场的信心。

  从近期市场反馈看，喜忧参半。喜的是，市场整体稳中有升，来访量明显增加。“上周末每天都有上百组看房的人，今天周一人少些，不过也已经来了几十组了。”2月28日，记者在郑州市金水区某热销楼盘走访时一位置业顾问向记者介绍。

  忧的是，成交量依然不高。根据克而瑞河南区域统计数据显示，2022年2月21日—27日，郑州热销楼盘榜前十名销量均为两位数，且9个项目成交量不到30套，这与200多组甚至500多组来访量差别较大。

  “主要是市场喊话后没有实际政策落地。”前几日，谈及当下市场现状，多位郑州房企人士向记者表示。

  全面“救市”开启

  3月1日上午，张扬还在发愁以目前的形势今年集团布置的销售任务难以完成，下午他就看到了郑州市发布的19条新政。他第一时间将新政文件转发到微信工作群、朋友圈等，分享政策利好。

  从郑州市人民政府办公厅发布的通知看，此次新政的出台是为落实房地产长效机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产业良性循环和健康发展。

  通知共五大项19条，具体包括：支持合理住房需求。改善住房市场供给，稳定住宅用地供应节奏，完善房价和地价联动机制，严格落实房屋预售制度，加快项目开工、销售节奏等。

  加大信贷融资支持。给予企业项目贷款支持、降低个人住房消费负担以及推进信贷支持协作。其中，在降低个人住房消费负担方面，通知明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，这相当于放松限贷政策。推进安置房建设和转化。推行货币化安置、促进安置房转化等。

  贝壳研究院高级分析师潘浩认为，需求端鼓励、供应端加速、企业端稳定、执行端规范是郑州新政的显著特点。

  “郑州此次政策对于鼓励改善型购房需求给予了很多支持性政策，如对于改善型购房需求，取消了认房又认贷政策，使得很多购房者后续完全可以按照首套房首付标准和首付利率进行调整，势必降低购房成本，这一点也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善。”严跃进表示。

  郑州本土一位业内人士也称，新政中他最关注对地产企业加大信贷融资支持和下调住房贷款利率，“给予企业项目贷款支持，可以为深陷资金困境的开发商纾困解难，还能解决当下项目施工进度慢、逾期交房以及停工等问题。房贷利率方面，2017年以来，郑州房贷利率一直居高不下，当下郑州房贷利率经过多番调整后，新房最低5.37%，二手房最低4.9%，可以说是近年最低。如果利率还能下调，对购房者来说无疑是实打实的利好。”

  严跃进表示，对于全国其他城市来说，若是类似政策持续跟进，也可以带动房地产交易行情回暖，促进3月“小阳春”到来。

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