“借新还旧”资产处置，千亿房企直面“生存困境”

来源：房产装修家居资讯时间：2022-02-28 11:21

“出险”房企阵营中，千亿房企正荣地产正在积极寻求自救与他救。

在2月23日召开的正荣地产（06158.HK）投资者电话会议上，就债务兑付问题，公司高层披露，目前公司已经梳理了一批合作项目和投资性物业，正与现有的合作方以及央企国企洽谈项目股权转让事宜。预计2022年上半年，正荣地产可以完成30亿元～40亿元左右规模的资产盘活处置。

此外，政策以及市场的回暖，也能一定程度上增加公司现金以保证债券兑付。借此，正荣地产希望向投资人获取一年喘息时间，用以强化公司经营和资产处置。

对外界披露数十亿元规模的资产处置计划，意味着又将有“活水”涌入这家企业，尽管这“活水”来之不易。当日，在地产股普遍“萧条”的情况下，正荣地产逆势拉升，最高涨幅达13%，最终收盘涨8.22%，报0.79港元每股。

除了资产处置，此前，正荣地产还计划为数笔境外债券进行展期处理，这也是不少与正荣地产类似的出险房企目前正在努力的方向之一。

就债务展期是否能够获得债权人同意的问题，正荣地产方面在回应中国房地产报记者时称，2月23日是临时召开的投资者会议，详细的债务展期安排情况会在3月11日召开会议时对外披露。

上海市光大律师事务所高级合伙人徐军在受访时表示，债务展期也好，资产转让也罢，都是“出险”房企解决债务危机的途径之一，不同的途径和措施适用于不同境况的房企。

“从政策导向上看，央企国企成为当前房企资产受让方的可能性高一些，但若资产转让价格合适的，转让方式‘干净’，非央企国企的积极性也会很高，毕竟从市场角度，资产转让本身属于商业博弈，前提是各方有获取利润的空间。”徐军表示。

债务展期与资产处置

这次直面投资者之前，2月21日晚，正荣地产（06158.HK）发布了一则寻求交换要约及同意征求的公告，涉及该公司目前处于存续期的所有境外债。对于2022年内将到期的5笔境外债，其一并寻求交换要约。

查债通数据显示，正荣地产目前共有14笔未到期境外债券，存续规模约35.99亿美元。其中，2022年到期的本金加利息大概有15亿美元。

据悉，境外美元债的交换要约以及同意征求是正荣地产债务展期计划当中的一部分，美元债之外，正荣地产还将计划和其他境外债包括ABS和银行贷款的债权人协商达成类似的展期安排，同时希望将2022年到期的大部分母公司层面发行的债务都能协商展期。

债务展期实属无奈之举。在2月23日的电话会议上，正荣地产董事长黄仙枝透露了公司过去几个月以来的艰难历程。

他表示，2021年下半年以来，正荣地产销售几乎每个月都在下降。2022年1月，正荣地产的合约销售总额为78.97亿元，同比下降29.5%。虽然公司采取了各种措施减少开支，推进资产处置，然而未能止住经营现金流大幅衰减的趋势。

与此同时，境内外的融资和再融资逐步停滞，其中包括西安、广州等多个地方开发贷融资都遭到落空，部分国有股份银行合同未到期就提前抽贷。

今年1月份以来，正荣地产还款接近55亿元，但仅融资14亿元，整个融资净流出40多亿元。叠加春节前工程款以及其他支出高峰，正荣地产1月份支出比平时高出了将近15亿。整个一月份的整体现金流流出约81亿元，超出预期50亿元。

2月初，正荣可用资金占总资金约5%左右，受限比例高达95%。不过，据透露，2月正荣有接近120亿元的应收账款，95%的受限资金比例也有望降低。

电话会议中，正荣地产透露，目前已经梳理了一批合作项目和投资性物业，与现有的合作方以及央企国企洽谈项目股权转让事宜，预计今年上半年可以完成30亿元～40亿元规模的资产盘活处置。

数十亿元的资产处置计划成为正荣地产与投资人博弈的筹码。会上，黄仙枝表示，“我们希望广大债权人能够理解公司当前的处境，给我们一年的时间，让我们来强化经营和资产处置，回收现金流，同时迎接政策的好转。在发展中妥善解决整个债务问题，这也符合各位债权人的长期利益。”

如果债券持有人接受公司的展期方案，正荣地产有望从在途资金的回笼以及受限资金的释放、加快销售和资金回笼、及持有物业的出售三个方面回笼资金，满足债券兑付。

截至2月初，正荣地产预计剩余的权益货值大概有1300亿元以上，基本上分布在南京、福州等这些核心的省会。同时，还有近100亿元的持有物业，公允价值的净值大概在40亿元~50亿元。

行业信心尚待恢复

正如正荣地产电话会议所言，当前，处置资产成为其需要紧紧抓住的纾困机会。最新消息显示，2月24日，正荣地产将其持有的荣福（天津）置业发展有限公司51%股权转让给了合作方美的置业。

此前的1月30日，正荣（厦门）置业有限公司还曾转让了厦门市荣璐置业有限公司49%股权，接盘方为平安信托。

当前，尚不清楚债务展期和资产出售是否能够彻底帮助房企摆脱当前的困局，但根据当前的市场状况看，不少出现问题的房企均在采取类似的动作自救。

目前来看，两种自救模式成为主流：首先是诸多房企新发债券的“借新还旧”模式，资金用途包括项目建设、偿还项目贷款、补充流动资金等；其次，通过抛售手中的项目、业务以期快速获得现金。后者例如富力地产接连两次出让广州国际机场综合物流园股权，出让总价近57亿元。

据不完全统计，除了恒大、富力，奥园、新力外，阳光城、世茂等房企均有项目在打包出售。此外，暂缓拿地或不拿地，引入战投，借力分担风险，回购股权、债务展期均成为房企的自救手段。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，“出险”民企将项目资产转让予合作方或央企国企只是缓解暂时流动性压力的方式，而要从根本上摆脱当下面临的流动性困局还需要楼市回暖和销售回款大幅提升。

柏文喜表示，目前市况之下，转让资产一则无法获得较好的对价，换不回来多少资金；二则也没有更多的房企有太多的富余资金来接盘。因此，目前行业信心可能还尚待恢复，楼市回暖也需要更多的实质性举措。

如果上述多种纾困手段仍不能帮助“出险”房企很好地解决债务危机，企业无法承受巨额债务，陷入资不抵债的境地，就可能走向债务重组，甚至进入司法程序进行破产重整，徐军补充道。

值得注意的是，目前出险房企处置资产的接盘者很多都有国资背景。柏文喜认为，若因此国企央企市场份额占比大幅提升以及市场集中度快速提升，会损害整个房地产市场的市场化程度与活跃度，对行业的可持续发展不利，也会反过来损害土地财政的可持续性。