万科郁亮又放“烟雾弹”?地产股先吓趴了!

2月14日,周一,港A两地的地产股集体下跌。

有人戏言,可能是上周五曝光的郁亮在万科2022年会上的讲话把地产股带崩了!

郁亮说,房地产行业已经进入了“黑铁时代”,2022年要破釜沉舟、背水一战,要么死、要么活,没有中间地带。

与此同时,正荣地产遭遇“黑色星期五”,单日蒸发百亿港元市值;祥生控股也传出一笔美元债已发生实质违约……

回想2018年9月的万科秋季例会上,郁亮带头率先喊出万科要 “活下去”,三年过去,一语成谶,求生存成为行业常态。

那么,这一次,郁亮喊出“要么生,要么死”,又意味着什么呢?

01

郁亮发言相关要点

郁亮说,2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年。他认为:

1、行业进入缩表出清阶段,缩表出清就是去金融化。缩表出清对于房企来说,就是一场生死之战。

2、如何理解背水一战?就是要么死、要么活,没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会,包袱甩不掉就活不下去。

3、房地产行业有两个重大变化:一是市场分化会越来越明显;二是行业规模开始萎缩。

4、房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。“房住”,意味着政策可能会略有放松;“不炒”意味着行业回归民生属性,不要指望房价上涨。

5、行业到了黑铁时代,今年大家的收入肯定是大幅下调。福利、补贴等等,要跟黑铁时代相适应。

6、当前一切工作都围绕回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开,所有资源都要向这三大任务调配。

7、管理人员都要全部下沉,身先士卒。省吃俭用、减少浪费,带头营造节表缩食的战时氛围。

8、只有敢“打”才能获得一线生机;只有打了才有可能会打;只有合伙打才能打赢;做专业高手、全能冠军、长跑胜将,才能打得特别好。

02

为啥楼市销售不见起色

不论是1月还是春节期间,整体市场开局都非常惨淡。

城市层面看,据克而瑞数据,1月份百城、春节40城的成交同比都锐减了超40%,春节三四线返乡置业也出现了 “爽约”,预计2月份楼市仍不乐观,购房者观望情绪依然浓重。

企业层面看,据中指院统计,1月份百强房企销售额同比下降23.1%,其中销售额超百亿房企较去年同期减少14家,超50亿房企较去年同期减少31家。

据经营简报,万科1月份实现合同销售金额356亿元,同比减少50.19%,龙湖同比下降64.2%,新城控股同比减少52.75%,中国金茂同比下降50.25%……

为什么政策暖风频吹,市场却“不买账”呢?

而房住不炒、行业去杠杆&去金融化的主基调仍然不变,出险和困难房企仍面临融资环境紧张、市场出清的局面,房地产行业整体仍处于下行探底过程中。

克而瑞也认为,2月份乃至一季度,整个行业下行筑底过程仍然会延续。

市场观望情绪依然浓重,预期没有明显的转变,信心的稳定和恢复可能还需要3-6个月的传导。

风证券研究认为,无论是并购债不计入三道红线、保障性租赁贷款不纳入两集中、出台全国性商品房预售资金监管办法,这些政策均是对前期政策执行的短期纠偏。

03

后续政策走势预判

业内认为,当前政策仍以“挤牙膏”式为主,难解困境民营房企的燃眉之急,需求依然萎靡,预判后续宽松性政策还会跟进。

天风证券认为,展望后续,从需求侧看:

一是信贷支持,继续体现为按揭额度的宽松、房贷利率的下降和放款周期的缩短;

二是,参考部分城市公积金政策的调整方向,商业贷款的认房认贷标准不排除会有所放松,适度支持合理改善型购房需求的释放;

三是,结合人口政策,针对多孩家庭提供更高力度的住房支持,不排除限购限贷的差异化放松;

四是,在行业基本面失速的极端情境下,不排除一二线城市限购限贷的适度宽松。

因为,无论是行业良性循环还是收并购式的行业出清,均需要需求侧预期的稳定和信心的恢复。

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