中国城镇住房总量2.7亿套,户均1.13套

12日，中金公司研究部董事总经理、首席中国宏观经济分析师易峘在中金公司媒体讲堂直播活动中表示，中国城镇“有效”存量住房并未过剩，大城市高质量住房和政府补贴住房两个方面都有较大缺口。

根据中金房地产组测算，2017年末中国城镇住房总存量261亿平方米，共计2.7亿套（不含集体宿舍）。家庭户（不含集体户）户均住房1.13套，其中城区仅1.07套。

易峘认为，户均1套房并不表示“充足”。市场上需要一定比例的冗余住房为家庭换房找房提供选择，否则房价将不断上涨。这一合理的冗余比例（或称自然空置率）一般至少不低于10%。因此，中国城镇范围户均住房套数基本合理，而城区仍略有不足。

易峘分析称，在过去十年中，由于城镇化进程快于住房净新增速度（新建减拆除），户均指标呈下降趋势（2010年普查时城镇和城区分别为1.16和1.09）。与此同时，存量住房中78%为6层及以下建筑（21%为平房），这其中绝大部分没有电梯；16%的住房无厨房或卫生间（美日等发达国家该比例接近0）；15%建于1990年以前。此外，存量住房套型结构偏小，一居和二居室占比达62%，而四居室及以上占比仅7%。居住条件差的问题对于流动人口而言更为突出，农民工居住设施（如独用厕所比例）近年来虽有一定程度的改善，但与城镇居民相比仍然存在明显差距。这不仅预示着大量的拆除、改建，也意味着巨大的潜在改善型需求。

此外，易峘表示，中国的保障房制度设计仍处在初期阶段，存在供给短缺、市场化程度低、维护管理与退出机制不清晰等问题。城市资源分布不均，供求矛盾推升房价和其他生活成本；拥堵、污染等隐性生活成本高企。抑制人口聚集，且导致大城市医疗教育等关键资源在人均角度反而更低。

易峘认为，在短期“六保”、长期转型的需要之外，在当前国际国内环境下，推进新型城镇化具有宏观调控需求以外的“紧迫性”。除了短期“疫后重建”和长期结构转型之外，大力推进以上两项“补短板”的新型城镇化建设也是帮助理顺中国当前面临的多重中期矛盾的“一石多鸟”之策，而当前正是实施相关改革的关键时间窗口。

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