钟正生：2022年房地产投资或可实现1%增速，仍存战略支撑力量

  展望2022年，虽然上一年度中国经济实现了持续复苏和平稳运行，但中国经济增长依然形势严峻：在世纪疫情冲击下，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定。

  挑战与机遇同在。作为新冠疫情冲击平复后中国经济归于常态化的第一年，2022年对于“十四五”开局更具方向性意义，只有研判好2022年中国经济的走向，才能正视困难，坚定信心。对于2022年经济走势，今年1月初中国房地产报记者约访平安证券首席经济学家、研究所所长钟正生。在钟正生看来，2022年中国经济将在差序格局下实现高质量发展，消费平稳修复、基建增速稳中有升、制造业投资上行三大因素将作为支撑使中国经济保持韧性，在主要经济体中保持亮眼表现。为保持经济运行在合理区间，财政政策将扮演更重要角色。

  就房地产而言，钟正生表示，基于2022年政策的转变以及“十四五”时期我国房地产行业仍然存在战略支撑力量，不宜线性外推式地对2022年房地产投资过于悲观，预计2022年中国房地产投资或仍可实现1%左右增速。

  差序格局下的高质量发展

  中国房地产报：结合当前新冠疫情以及国内外形势，你对于2022年中国经济有哪些判断？

  钟正生：2022年是新冠疫情冲击平复后中国经济归于常态化的第一年，将在差序格局下实现高质量发展。

  目前，海外经济正处于复苏阶段，其开放经济的节奏、经济复苏的节奏、政策正常化的节奏均可能显著提速。这将使海外对中国外溢效应产生新变化，突出表现为在疫情防控上出现“开放差”，在经济增长上出现反向“增速差”，在货币政策上呈现“松紧差”。

  2021年中国率先控制疫情并在全球经济复苏中一马当先。2022年海外加速修复后，中国坚持“高质量发展”的决心定力面临新考验，也孕育新机遇。在跨周期调节的顶层设计下，在体制机制改革红利的继续释放中，作为“十四五”规划的第二年，我们预计2022年中国经济可以实现全年5.3%左右实际增速，成为中国经济蜕变的“第二春”。

  中国房地产报：在这种背景下，中国经济高质量发展面临哪些压力？新动能又是什么？

  钟正生：2022年中国经济下行压力主要包括三点：一是2021年房地产调控政策冲击延伸，房地产投资可能滑向纵深调整，但在改善性、市民化、城市群三大新发展动能的支撑下，房地产销售的基本面并未崩塌，且房地产行业正在更紧密地内嵌到高质量发展的进程中；二是海外对中国出口的拉动效应可能弱化后，中国经济更多转向内循环为主，但国内消费潜力释放仍存挑战；三是绿色转型和技术攻坚撬动下，制造业投资成为高质量发展关键增量来源，但出口景气高位回落后、绿色转型路径更加明晰前，其“高歌猛进”的条件尚不够成熟。

  具体来看，有三大因素在支撑中国奔赴高质量发展：一是国内消费持续修复，居民消费意愿将继续改善，消费增速有进一步上行空间。预计财政支出将从投资向消费适度倾斜，除了直接扩大公共消费外，有望发挥“挤入”效应，撬动居民消费。

  二是基建投资增速稳中有升。2021年7月各地开始加快项目储备，预计2022年地方政府专项债券将更好地与“十四五”规划重大项目、保障性安居工程结合。这有助于提高专项债资金使用效率，推动形成更多实物工作量。

  三是2022年制造业投资或“更上一层楼”。由设备更新推动的制造业投资上行周期，有望在2022年上半年延续。大宗商品价格回调，改善了行业间的利润分配格局，有助于中下游企业扩大生产和增加资本开支。加之绿色转型和技术攻坚，制造业投资将成为2022年高质量发展的关键增量来源之一。

  财政政策将扮演重要角色

  中国房地产报：你对2022年宏观政策的展望与建议是什么？

  钟正生：2022年中国经济增长的内外压力均有加大，对宏观调控政策提出更高诉求和更大挑战。预计2022年政策将多措并举、协调配合，财政政策减税降费、保证支出强度，产业政策调整双碳目标实现路径、提升战略科技力量，货币政策综合结构性引导、降准、降息等降低实体融资成本。

  货币政策方面，再贷款领衔的结构性货币政策工具将在基础货币投放中发挥突出作用；信贷稳定增长的空间诉诸于房地产、高耗能等产业政策之缓和，以及制造业高质量发展和绿色转型等之增量；高企的宏观杠杆率和利息偿付压力奠定了利率水平下移的方向。我们定量评估认为，2022年存款准备金率仍有1-1.5个百分点的下调空间；若经济下行压力较大，需以类似2016年的更大力度支持实体经济，则还需降息10-15bp。

  财政政策方面，基调可比2021年略为积极，财政支出节奏需要体现“前置”特征，探索新增地方专项债与“十四五”重大项目、以及地方保障性安居工程项目的更好结合，更好发挥跨周期调节的作用。

  产业政策也将调整，以更好地平衡经济增长和绿色转型。碳达峰碳中和顶层设计文件明确了2025年和2030年这两个关键时间节点的量化考核目标，总的来说完成目标难度不大。中央经济工作会议指出，新增可再生能源和原料用能不纳入能源消费总量控制。这将进一步降低2022年量化指标的考核难度。2022年，预计减碳工作将平稳有序推进。

  保障房发力，对房地产无需过度悲观

  中国房地产报：你对2022年房地产行业的发展持什么态度？

  钟正生：不宜线性外推式地对2022年房地产投资过于悲观：一方面，2021年8月31日国新办新闻发布会上明确了“十四五”期间“努力实现全体人民住有所居”的政策目标，住房是人民群众对美好生活向往的一部分，“房住不炒”打击的是房地产投机，而非刚性需求和改善型需求。因此，作为总量政策的货币政策，我们预计总体上会比较调适，而非一味从紧。而且，在本轮房地产市场调整规范告一段落，相关房地产金融审慎管理制度更加扎实后，货币政策上也更有调适的空间。

  另一方面，进入“十四五”时期，我国“十三五”期间所积累的交通基础设施建设红利，将从三四线城市向城市群和都市圈进一步迁移。我国房地产市场的底层逻辑正在发生悄然但重大的变革，即进一步转向以区域经济的高质量发展为依托，以农村人口和流动人口的市民化、以城市群和都市圈的一体化、以“住有所居”背景下的普惠性和改善型住房需求为主要增量来源。

  中国房地产报：不久前，中央经济工作会议在定调2022年宏观经济时，明确指出要推进保障性住房建设，这将对房地产市场带来哪些影响？

  钟正生：保障性住房发展已步入快速实施阶段，且已成为市场对2022年房地产投资增长的想象空间所在。2022年1月11日，住建部介绍“十四五”期间40个重点城市初步计划新增650万套（间），低于此前市场普遍预期。据此我们预计，2022年全国保障性住房增量约为230万套（间），形成房地产开发投资额约3363.8亿元，占2021年房地产开发投资总额（预测值）的2.3%，也就是说，预计拉动2022年房地产开发投资2.3个百分点（比2021年多拉动1.2个百分点）。

  中国房地产报：本轮保障性住房建设有哪些新特点？该怎么做？

  钟正生：金融资源如何配套对于保障房投资的增速至关重要。对比2011年我国上一轮保障房发力的经验可以发现，本轮保障房的建设，一方面，地方专项债在财政支出方面的发力，使得在财政支持有了更多想象空间。另一方面，银行业金融机构可发行金融债券，用于保障性租赁住房贷款投放。其与PSL（抵押补充贷款）借道国开行的支持区别在于：PSL属于央行的基础货币投放，银行发行金融债券属于市场化融资，在货币政策支持力度上有所不及。

  发展保障房的优势在于强有力的政策引导与政府动员能力，但在调动私人力量建设（目前主要以政府和事业单位主导）、消费端的支持（目前政策支持更侧重于供给方面）、金融支持手段的多样性与灵活性（如美国低息贷款和贷款保险、新加坡的公积金等）以及机制的科学性（尽量兼顾公平与效率、保持可持续性）等方面，仍有进步空间。

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