成交量止跌成交价却三连降 北京二手房怎么走?

12月15日，国家统计局发布11月70城房价数据。2021年11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。其中，北京二手房价格在9月出现今年的环比首降后，已连续三月呈环比下降态势。按照市场通行的惯例，在没有出现政策明显放松或加码的情况下，月度成交价环比连续三个月同一走势，在一定程度上预示着行情已定。在信贷企稳之后，连续三个月环比下降的北京二手房是否会逆势反弹？还是冬天已定？

底部调整期 新房促销加大分流

对于11月房价整体延续回落态势，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一方面是当前市场成交热度仍处底部调整期，买方话语权较强；另一方面，临近年底部分银行释放出按揭贷款额度，购房需求活跃度有所恢复，在此背景下供给端为了在年底前尽快将房源售出而下调售价，如二手房业主中降价行为增多，房企前期降价促销等。

根据北京商报记者重点监控的区域也发现，东城、西城、海淀等本轮二手房成交下滑趋势出现前比较热门的小区，部分挂牌价在过去的三个月里确实出现了10%左右的下调，例如西城区的德胜片区、海淀区的蜂鸟家园等，部分区域的成交价格也出现也更大幅度的下跌，例如东城的和平里等等。

对于二手房市场的降温风险，易居研究院智库中心研究总监严跃进建议监管持续关注：“如果二手房交易不好，那么也会影响到二手房房东的房屋置换问题，进而引起一手房的房屋置换。所以后续对于二手房市场的关注程度需要提高，包括银行信贷以及二手房房屋置换方面的金融服务。”

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，进入2021年11月，随着疫情卷土重来，线下销售受到影响，加上进入年底房企冲刺全年业绩的节点期，在三道红线重压之下，房企迫切需要回笼资金，为加速销售回款，房企纷纷加强营销力度，降价出售行为增多。本月新房、二手房上涨城市数量持续减少，且均已经降至单位数，达近两年来的最低水平，与此同时，新房、二手房价格连续多月回落，降幅有增无减。

12月份成交数据至关重要

“虽然成交量在10月份出现了短时间的历史底部，但我们一线的交易其实从10月份开始有反弹了。”北京某头部经纪机构负责人透露，从一线签约的反馈来看，10月、11月的反弹量还算客观，目前还看12月的数据是否能够继续回暖才能判断本轮趋势。“大家感觉10月是个底，其实是网签滞后性导致的。”这位负责人透露，从自己公司的签约情况看，今年北京二手房的一线成交底部应该在8、9月，进入10月，随着信贷的企稳、市场议价空间的释放，交易已经率先反弹。

根据此前机构提供给北京商报记者的数据，北京二手房成交量在3月达到顶峰，达到约2.2万套，此后成交量、成交面积一路走低。7月、8月、9月北京二手房成交量分别为17082套、15379套、12145套，环比下降比例分别为7.3%、10%、21%。今年10月，北京二手房成交量更是跌破万套。但11月北京二手住宅成交量累计11851套，环比上扬26.9%，经历10月最低谷后，有了回升

在中原地产首席分析师张大伟看来，北京二手房成交量的触底反弹原因主要有亮点：一线城市需求旺盛，经过7-10月的快速下调后，市场部分购房者已经看到市场企稳的趋势，开始购房。二是最近信贷政策开始缓和，购房者可以开始正常交易。整体看，随着信贷等各种稳定楼市政策的出现，一线城市有望率先企稳。

市场底快到了

“二手房价继续下调原因还是因为政策吧，当然政策见底了，我觉得市场底部也快了。另外信贷有缓和的苗头，所以市场虽然还在跌，但跌的少了。”在张大伟看来

值得注意的是，近两个月来央行等主体多次为房地产市场发声，频频传递积极信号。在前几天刚刚结束的中央经济工作会议中，对于2022年房地产市场的定调，除了坚持“房住不炒”的定位外，还首次提出“加强预期引导，探索新的发展模式”，同时会议罕见的没有强调“三稳”，而是着重强调了“促进房地产业良性循环和健康发展”。当然，预计从政策端传递到市场端仍需要一定的时间，到明年年初，房地产市场环境有望得到明显改善。

放大到全国，从11月二手住宅房价指数来看，上涨城市数量为3个，比上月减少1个；持平城市4个，较上月增加2个；下跌城市63个，比上月减少1个。从涨跌幅情况来看，70城二手住宅价格环比下跌0.37%，较上月扩大0.05个百分点，上涨城市平均涨幅为0.3%，涨幅收窄0.02个百分点。从各等级城市来看，一二三线城市的二手住宅销售价格分别环比下降0.2%、0.4%、0.4%，除一线城市外，二三线城市跌幅均扩大。北京、上海、广州二手房价均“三连降”，但是本月跌幅都呈现一定的收窄趋势，随着近期以来信贷环境有所改善，一线城市市场行情或将率先好转。

对此，许小乐也表示认同。根据贝壳研究院数据，贝壳50城10-11月二手房成交量持续回升，市场筑底迹象显现。根据“量在价先”的基本规律，量的初步筑底将为后期价格止降打下基础。在预期方面，12月以来贝壳50城二手房景气度指数有止降改善的信号，其中长三角、珠三角区域重点城市预期改善相对更明显。在政策层面，中央政治局会议、中央经济工作会议指出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，预计后期住房信贷环境将进一步改善，因城施策下可能有部分城市对首套房、改善性住房出台支持性政策，这将加快市场成交筑底回升，减缓房价下跌压力。

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