8月北京楼市:新房均价同比下降4%,二手房成交量同比增近五成

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-04 09:22

来源：每日经济新闻记者王佳飞编辑魏文艺

在刚刚过去的8月，随着北京二次疫情的影响逐渐消散，房地产市场迅速恢复。

总体来看，8月份北京新房市场大体维持稳定供求，二手房成交环比上涨明显，租赁市场成交则达到今年高位。在土拍市场，虽然溢价率有所下降，但重点区域地块表现亮眼。

贝壳研究院分析认为，8月份北京市场恢复速度再次提速，预计随着年底的临近以及疫情稳定后观望情绪的进一步淡化，供求两端或将提速，未来市场仍将保持当前增速。

新房供应：同比环比双降

北京市住建委官网显示，8月份北京共有13个住宅项目取得预售证，略低于7月的14个入市项目。

贝壳研究院数据显示，8月份北京商品住宅累计供应面积与去年同期相较降低了3%，累计增速持续下行。就单月值来看，8月新增供应面积为38万平方米，为4月疫情恢复以来的月度最低值，供应节奏有所放缓。

不过，今年以来北京商品住宅供求处于基本平衡状态。今年1~8月，北京商品住宅累计供应面积391万平方米，累计成交面积371万平方米，供销比为1.1。

数据来源：天朗

据贝壳研究院数据，今年1~8月，北京市新房累计成交面积同比下降18%，收窄幅度较上月提升了5个百分点，这主要由于6、7月受疫情反复影响，累计成交量恢复速度放缓。

同时，价格依旧处于略微下降态势。8月份北京商品住宅成交均价为47156元/平方米，与去年同期相较下降了4%。

“目前已成交的限竞房地块仍有五成以上等待入市，因此长期来看，北京新房市场价格将保持稳定。”贝壳研究院表示。

二手房成交：环比增长7.2%

相比而言，北京的二手房市场的恢复情况好于新房，前期疫情对二手房市场的影响基本填平。

贝壳研究院数据显示，8月北京链家二手房实时成交量环比增长7.2%、同比增长49.6%。但同时，1~8月份累计成交量同比下降1.5%，较1~7月份累计降幅收窄6个百分点，基本追平去年同期。

具体来看，2018~2019年6~8月北京二手房成交量均呈现连续下行规律。而今年与往年不同，季节性规律被打破，8月北京二手房实际成交的增长主要为2月及6月两轮疫情累计后延需求的持续释放所致，进入8月以来周度成交量整体保持平稳，周度成交环比增幅在3%以内。

数据来源：贝壳研究院

《每日经济新闻》记者注意到，刚性需求率先稳步恢复。贝壳研究院数据显示，8月份北京450万元以下二手房源占比连续两月增长，累计增幅近5个百分点。

分城区来看，北京主城四区、主城六区成交占比持续下降，8月占比较年内最高点分别累计下降5.1、3.7个百分点。外围顺义、大兴、房山等区成交量环比增幅居于前三，其中顺义区环比增幅以35%居于首位。

此外，8月份北京二手房源成交周期环比缩短3天至96天，带动房源成交周期环比缩短6天至121天，与2019年12月基本持平。同时，二手房带看量月度环比增长20.8%，仅次于5月单月带看总量，高于2019年高点近5个百分点。

“购房者情绪边际改善，预计9月成交仍将保持与8月相当的体量，同比增幅40%左右，前9月累计成交将超过去年同期，市场价格继续保持平稳。”贝壳研究院表示。

租赁成交：环比上涨12.2%

“现在的租金明显要低于去年同期，所以我就挑了个更合适的地方。”刚刚在8月搬了家的李浩（化名）告诉《每日经济新闻》记者，自从毕业之后他便开始在北京租房，因为是毕业季租的房，每年续租或者搬家也在这个时候。

就像李浩换租一样，8月的北京租赁市场成交量持续走高，甚至成交热度达年内峰值。贝壳研究院数据显示，从成交量来看，8月市场持续回暖，环比上涨12.2%，已经超过5月份成交量水平，不仅成为自年初以来成交量最高的月份，也是2019年以来的成交峰值。

数据来源：贝壳研究院

从租金看，从5月份开始止跌上涨后，6、7、8月连续3个月保持上涨。8月北京市平均租金为86.6元/平方米，环比上涨0.5%，同比下降1.0%。

自今年2月份以来，北京客源成交周期一直保持高位，8月客源成交周期21.8天，相比7月份减少4天。而2019年的客源成交周期平均8.5天，8月虽然客源成交周期随着疫情好转有所下降，但仍处高位。

不过，租赁房挂牌价保持下调趋势，业主心理预期仍继续下降。8月新增房源挂牌均价为87.1元/平方米·月，相比7月下降1.6%，后续疫情可能出现的变化影响着业主的预期。

土地市场：成交面积增长6%

8月3日，北京经济技术开发区河西区亦庄十一学校东侧、鹿海园五里南侧，规划建筑面积201473.8平方米的不限价地块开拍，起始价为64亿元。经过了66轮争夺，该地块最终被中海以79亿元拿下，溢价率达到23.44%，这也成为北京今年以来的总价“地王”。

数据来源：天朗

“从今年成交地块特征来看，不乏海淀、朝阳、丰台等核心区域的地块，且优质地块带来了成交溢价率的提升，拉升楼面价，未来此部分项目入市必然带动二级市场价格的抬升。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

今年以来，北京土地市场成交建设用地面积增速整体走高。贝壳研究院统计显示，今年1~8月北京住宅用地累计成交面积243万平方米，累计成交面积同比由负转正至6%，较1~7月提升了12个百分点，超过去年同期。

8月份，北京住宅用地成交楼面价为24259元/平方米，平均溢价率为6.2%，但环比上月下降14.6个百分点。受地块区位影响，8月成交的5宗宅地中，有三宗地块均仅有一家房企参与竞拍并以底价成交，拉低了8月整体楼面价及溢价率。

值得一提的是，8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。该政策对房企融资设置的“三道红线”，将引导房企降负债降去杠杆。而在近期的中期业绩发布会上，不少房企就提出将坚持稳健、审慎的投资原则，优化资本结构、降低负债率、谨慎拿地。