上海颁布土地交易新规 失信主体将进入土拍“黑名单”

本报记者 郭阳琛 童海华 上海报道

日前，上海市人民政府印发《上海市土地交易市场管理办法》（以下简称“《管理办法》”）的通知。与此同时，2008年2月印发的《上海市土地交易市场管理办法》（沪府发〔2008〕14号）废止。

《中国经营报(博客,微博)》记者梳理相关文件发现，此次新版《管理办法》新增诚信管理条款，失信主体将被依法限制或禁止参与上海市土地交易活动。同时，调整了土地交易入市范围，新增了“集体经营性建设用地使用权出让、出租”等相关业务。

多名受访专家在接受记者采访时表示，此次新政有诸多创新点，结合了当前上海土地市场发展的实际情况，对各类土地交易进行了规范，类似规定也对后续全国其他城市的土地交易市场有借鉴意义。

新增诚信管理条例

记者梳理发现，相比于2008年的旧规，此次颁布的《管理办法》新规，最大的亮点莫过于新增了诚信管理条例。

《管理办法》第十五条规定，按照建立健全信用体系的要求，根据市场主体分类分级的动态信用状况，通过信用信息档案和交换共享机制，依法限制或禁止失信主体以直接或间接方式参与本市建设用地使用权交易活动，强化对市场主体的监管，推进土地交易市场信用体系建设，构建公平诚信的市场环境。

此外，要求上海市规划和自然资源局应当在土地交易市场设立投诉检举渠道，并对外公示投诉检举途径、时间、地点及方式等内容，接受公民、法人和其他组织对土地交易违纪违规行为的投诉、检举。土地交易行为违反法律规定的，应当依法承担相应的法律责任。

4月16日，本报曾报道，在3月31日上海市土地竞拍会上，中海地产从万科、华润、招商、绿城、平安等品牌房企中，以起拍价34.3亿元，平均楼面价6.3万元/平方米获得虹口区嘉兴区街道HK271-01地块，溢价率为零。但此后，因华润置地、中海地产等三家房企涉嫌围标拿地，司法机关介入调查。

“新增诚信管理条例，在我看来主要出于两方面的考量，除为了加强对市场的监管，也与此前上海‘黄金地块’涉嫌围标不无关系。”中指研究院杭州分院副院长高院生如是说。

“从此类规定可以看出，后续对于诚信机制的考核变得很关键。”易居研究院研究总监严跃进在接受记者采访时表示，尤其是最近几年，上海出现了很多违规拿地的现象，包括资金来源不当、竞拍过程不当等，所以从诚信建设的角度看，土地市场纳入此类体系和标准，有助于后续土地交易的规范化。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，串通投标通常是“里应外合”的，不仅涉及串通投标罪，往往还伴随着行贿受贿罪。

对此，《管理办法》第十六条也补充了中介服务单位及其工作人员在土地交易过程中的行为要求，中介服务单位及其工作人员在土地交易过程中，有违反有关法律、法规及业务管理规则、保密协议等规定行为的，市或者区规划和自然资源局或市土地交易事务中心应当依据相关服务约定，予以处理；造成损失的，依法追偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

严跃进认为，此类规定使得各类土地中介业务更加规范。尤其是在评标公证等领域，存在很多打擦边球的地方。通过此类规范，有助于土地交易中介业务的规范，防范土地交易腐败等行为，这对于上海土地市场的健康发展具有积极的作用。

集体经营性建设用地“入市”

与原规定相比，新的《管理办法》调整了土地交易入市范围、公开土地交易信息种类和各项建设用地使用权入市交易规则。

其中，“国有建设用地使用权出让、出租”“开发区成片开发的国有建设用地使用权分割转让”“委托市土地交易事务中心进行交易”三项交易活动继续保留；新增“集体经营性建设用地使用权出让、出租”“其他根据法律法规规定进行交易”“合同约定进行交易”三项交易活动。

高院生告诉记者，此前国土资源部便曾提及关于集体性用地入市的相关政策，此次《管理办法》的调整实际上也是为与上述政策保持一致。“这一政策可能会打破过去的城乡二元的土地结构，加大后期的集体性用地出让市场所发挥的这个作用。”

“尤其是经营性建设用地的使用权出让和出租，符合当前新《土地管理法》的导向。”严跃进认为，后续上海会加快此类土地的出让和出租，客观上也会形成一个较大的土拍市场。所以此次规定非常及时，有助于为后续土拍市场提供更多的法律法规支持，也为全国集体建设用地入市的细则制定提供了地方案例的参考。

同策集团首席分析师张宏伟分析称，从土地供应的角度来看，目前租赁市场的土地供应需要向多元化转变，而上海此前在集体用地的出让却是少之又少，仅有一块集体用地出让后用于租赁住宅市场；从经营性用地的角度看，如果能够增加集体用地用作租赁住宅，一定程度会减轻商品住宅市场供应的压力。

值得一提的是，近期涉及上海土地市场的利好政策也频频出台。

4月9日，发改委发布的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，提出推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜、探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制等；4月22日，上海市人民政府办公厅正式印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知，其中9条直接与土地出让和房地产市场相关，例如加快土地收入安排和使用、加强建设项目用地保障、保持土地市场交易平稳有序、加快经营性用地出让节奏等。

与此同时，上海土拍热度进一步“升温”。中指院数据显示，4月，上海市共推出土地35宗，推出土地面积116万平方米，占据了一线城市“半壁江山”；成交方面，共成交土地29宗，成交面积为99万平方米，楼面价格10916元/平方米，土地出让金共计217.6亿元，同比增长223%。

（李梦琪对本文亦有贡献）

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）

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