【文末有奖】这个风向标再创新高,房价还能跟着蹦跶不?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-13 06:47

昨天央妈发布了一组新的数据，2020年4月的金融统计数据、社会融资规模存量及增量数据，其中M2（广义货币）同比增长11.1%，创下了2017年1月以来的新高。M2听起来略玄，其实挺好理解，就是全中国的钱。现在央妈告诉你，通过投放基础货币、降准中长期资金等操作，全国的钱变多了。而多出来的那部分钱，自然就流通到了各个行业里，而规模庞大的房地产领域自然也能分到一部分资金。因此，每逢M2大涨，房价必定也会跟着上涨。01进击的M2最近这段时间数据其实挺多的，好的坏的都杂糅在一起。在刚过去的4月，各地楼市都在恢复中，大量需求入市。最直观的感受就是新房市场和二手房市场的双回温，尤其是一二线城市，北京、上海、杭州等地的楼市火爆异常，五一期间的成交量远超去年同期。反而是先前处于风口浪尖的深圳楼市，在五一期间成交套数相对减少，新房仅成交328套，同比减少46%。这两种情况凑到一块，多少还是让人心生困惑：楼市到底是迈入了盛夏，还是仍在寒冬？另外还有一组数据也很值得注意，就是二手房的挂牌量依然居高不下。以杭州为例，二手房挂牌量已经超过11万套，而绝大多数城市的二手房挂牌量都创下了历史新高，翻一番也并不稀奇，挂牌量最高的武汉，涨幅甚至同比上涨了6倍。开发商降价，二手房挂牌量激增，种种信息显示，未来房价可能真如马云在2017年所说的“房价如葱”？

现实并没有那么简单。5月10日，央妈再次重申“房住不炒”后，紧接着就发布了2020年4月的经济数据，2020年4月末，M2的余额为209.35万亿元，同比上涨11.1%，创下了3年以来的新高。简而言之，就是流入市场的钱变多了。M2是个非常特殊的指标，在咱们国家，它被视为房价的风向标。在过去的几十年间，中国的M2年均增速达到了15%，一直居高不下，处于世界领先。这其中牵扯到的门道太多，各行各业都有原因，房地产行业更是其中的重要一环。究其原因，还是房地产需要大量资金支持，债台高筑，直接推动了M2的增长。咱们先打个比方，假如站长现在手里有1000元，把其中100元当做准备金，剩下的900元都拿出去放贷，这时候的存款准备金率就是10%。这900块钱贷给银行，再由银行贷给其他人，这样不断转下去，就相当于1000元都是准备金，按照存款准备金率计算，这1000元在流通过程中的价值已经达到10000元，而这10000元也就是咱们说的M2。要是站长继续下调存款准备金率，拿出去放贷的钱也就越多，流通产生的价值也越多。要是把这钱放到房地产行业去，按照现在的房企规模，这笔钱自然也会被“无限放大”，产生最大价值。而货币的价值直接推动了M2的快速增长，这两者之间颇有几分相辅相成的意思。2013年，我国的M2才刚刚超过100万亿，到2020年一季度超过200万亿，所耗费的时间也就7年，这速度的确是过快了。与M2一起飞快增长的还有房价。2013年到2020年，绝大多数城市的房价已经经历了好几波大涨，房屋总价也跟着翻了番。同样，房价的上涨也助推了M2的上扬，在房价上涨之后，购买同一套房子需要向银行贷更多的钱，期间再产生相应的利息，在无形之中便增加了M2的总值。罗马不是一日建成的，M2余额也不是一天堆出来的。02宽松的货币其实M2余额在2020年过200万亿，早就是板上钉钉的事，毕竟在2019年底M2余额就已经达到了198万亿。从宏观的角度出发，M2的衰退意味着企业资金链的断裂，可能会爆发债务危机，引发失业浪潮，进而反噬银行。而为了对冲此次疫情带来的经济衰退，各国央行都放松了货币政策，大量增加基础货币，增加流通资金。央妈在4月15日发布公告，对农村金融机构和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行下调存款准备金率1个百分点，分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。换而言之，这些金融机构将拿出更多的钱去放贷，从而起到扶持实体经济的作用。要知道，2020年一季度我国的GDP同比下降6.8%，这是改革开放来我国首次GDP增速出现负值。疫情带来的影响可能还要持续很长一段时间，根据国际劳工组织在3月份的数据预告，疫情或将导致全球2500万人失业。而根据瑞士银行集团的分析报告，中国劳动力市场可能面临20多年来最差的表现，2020年一季度有大量的劳动人口失业，2020年就业岗位将缩减1000万个。GDP的增速大幅下降，意味着就业市场的萎缩。4月，我国居民存款大幅下降，环比缩减7996亿元；新增人民币贷款1.7万亿元，同比增长66.7%，其中住户部门贷款增加6669亿元，短期消费贷增加2280亿元。单从这个数据看，其实是看不出什么来的，尤其是4月的按揭房贷中长期贷款4389亿元，去年同期为4165亿元，考虑到有部分需求入市，所以这个增量相对正常。可以说，从短期来看，M2的上扬跟房价没太大关系。毕竟现在楼市处于调控状态，资金的流向还是以实体经济为主。房价会不会上涨，主要还是看M2的长期增速——M2倘若一直保持这个增速，那么势必会带动房价的上扬。情况就跟2009年差不多，当时为了对冲次贷危机的影响，我国采用宽松货币政策，带动经济增长的同时，也间接推动了房价。就目前的情况来看，眼下这波宽松政策估计是短不了。我们知道，房住不炒是长期不会变的主基调，所以如果房价出现过度上涨，高层一定还会有相应的举措。比如日前银保监会要求，单户用于消费的个人信用贷款授信额度应不超过20万元，并强调互联网贷款资金不得用于购房。这也在一定程度上掐灭了很多人贷款凑首付的需求。03结语现在这个时间点着实太敏感，各种信息交汇，很可能让人昏了头。对于M2的上涨，还得综合其他数据来看。2020年以来的降准降息、货币宽松政策，以及中小微企业的补贴政策，都是促成M2在最近几个月出现“大涨”，甚至破了2017年涨幅纪录的真正原因。

与之相对的，是居民消费欲望的降低。市场消费指数严重下滑，买房子的是不少，但卖房子的更多。或许有人把楼市当做资金的避风港，但绝不是所有人都有这个闲钱，因此楼市受到的影响或许还要持续很长一段时间。

毕竟，疫情带来的影响，仍在继续……